万科更名"物业服务"划了什么时代?

迄今为止,关于物业管理与物业服务的争论经过多次DK,一直没有产生出结果,但是显然有人更加急于盖棺定论,为物业管理划上句号.这一次他们为清退物业"管理"而准备的逐客令,是借用万科物业将其属下所有物业管理企业更名为物业服务企业的声明.     

如何化解"保安荒"

我们经常听到一句俗语"铁打的营盘、流水的兵",笔者近日与同行交流时,大家一致感慨现在的物业保安越来越难招.为何物业保安能触动同行的心呢?究其原因,其一:安全是业主的第一需求,是物业管理的重要组成部分;其二:保安频繁的人员流动给小区的安全带来隐患;其三:保安占物业管理从业人员的比例较大,频繁的保安流动影响整个员工队伍的稳定,给物管企业带来经营风险.     

职业资格培训定位不准必然"打架"

作为新兴行业,物业管理诞生以来很长时期(约15年)都没有职业资格一说,推行职业资格应是1996年以后的事了.作为行业主管部门的建设部和各省、市、县主管部门,为了提高从业人员素质,先后开展了物业管理从业人员的层级培训,主要是物管员和物管经理上岗培训,并发放相应的培训合格证书.后来,劳动和社会保障部将物业管理员作为必须持证的一种职业类别,当时感到是一种进步,以为终于得到承认了,没想到对培训市场会有重新洗牌和恶性竞争的后果,有的省、市在资质检查中只认主管部门下属机构的培训,而不认劳动部门的培训,有的省、市劳动部门则反过来检查只承认自己所属机构的培训,而不认行业主管部门所属机构的培训.     

物管条例草案对物管企业而言是否存在不足

聂孝仑:我个人认为就是对前期物业管理中开办费及正常经营亏损由谁承担未做明确规定.前期物业管理业主入住率低,空置房多,物业管理收入少.而此阶段,物业管理投入人力、物力、财力最多,亏损大,作为开发企业属下的物业管理公司亏损都是由开发企业承担的.如果前期开办费及前期亏损额等都由竞标的社会物业企业承担,微利经营原则使其在两三年管理期限内无法回收投资.这是社会物业管理企业竞争的最大障碍,使得物业管理招投标机制难以形成.另一方面,日常运营和经营最大风险多存在于低档物业和普通物业.这类物业的物业管理费较低,物业中安全防范的硬件设施严重不足,人员也有限,治安环境相对较差,也最容易发生事故,安全管理的次义务远远大于物业管理的主义务.因此,物业企业的安全责任过大是物业企业最大的风险.而这一类物业在大、中、小城市中最多.《条例(草案)》中"相应责任"应严格限定而未限定,物业企业"一赔即垮"就不可避免.这有待各省、自治区、直辖市制定地方条例或细则来完善、补充.     

你有几本证书——物业管理证书考

2004年11月16日,广州市劳动和社会保障局．市劳监支队．市职业技能鉴定指导中心组成的联合执法组,发现了在广州乃至全省都颇有知名度的两家物业管理公司的200多位职员,没有一人持有劳动部门颁发的物业管理职业资格证书。虽然两家公司拿出了建设部颁发的《全国物业管理从业人员岗位证书》、广州市国土房管局颁发的《广州市物业管理岗位证书》以及物业管理协会颁发的其他岗位证书,但执法人员认为这些“岗位证书”无法代替职业资格证。顿时,200多名“持证上岗”的物管人员成了“无证从业”人员,面临“下岗”的危机。广州市职业技能鉴定中心培训处的李副处长对此向本刊记者解释说：从劳动监察的角度来说．他们执行的是国家劳动和社会保障部6号令。     

物管企业抵御风险"回步曲"

就目前物业管理市场形势而言,物业管理行业还不像一些媒体所说的那样冠冕堂皇--"朝阳产业".尽管《物业管理条例》已出台,但法律环境还是不够明朗;尽管物业企业管理物业数量、面积、市场份额都很大,但普遍处于一种有"量"无"质"状态;尽管很多物业公司已进入市场,但作为市场竞争主体的企业竞争能力还不够强;尽管关联产业正在与物业管理行业协调发展,但这些行业的服务配套能力还很脆弱;尽管全国有20000多家物业公司,但仅有不到20%的企业盈利或微利……这一切都说明,我国的物业管理企业抵御风险的能力还很弱,直接导致竞争力低下,企业欲寻求发展还必须强化抵御风险的能力.     

物业服务公司管家?佣人?

物业服务公司是管家,还是佣人?每一个物业服务从业者都能就此说出一番理论来.<物权法>的颁布,将"物业管理企业"改称为"物业服务企业",顾名思义,物业公司是业主的服务者,通俗地讲,应算"佣人".但笔者在实务操作中,对此却很困惑,既然是"佣人",我们当好佣人服务好主人也就行了,但事情并不这么简单.     

"照妖镜"VS"太公在此"

物业难干,这是物业人的共同感受,而最难的莫过于收物业费了.业主拒交的理由干奇百怪,有些理由简直就是不可思议,这就需要物业管理人员具备丰富的知识和灵活多变的方式来应付.下面这则事例就是我担任小区负责人时遇到的,很有特点.     

万科更名“物业服务”划了什么时代?

迄今为止,关于物业管理与物业服务的争论经过多次PK,一直没有产生出结果,但是显然有人更加急于盖棺定论,为物业管理划上句号。这一次他们为清退物业"管理"而准备的逐客令,是借用万科物业将其属下所有物业管理企业更名为物业服务企业的声明。     

物业管理费的电算化方法

物业管理工作在我国还属于初级阶段,多数物业管理企业被视作隶属于房地产企业的"三产",因此其内部管理水平也普遍处于低水平状态.事实上物业管理企业,就其经营业务而言,不是很复杂;就其财务核算而言,也是很简单的.其财务核算的困难在于对物业管理费及代收代付款项的明细核算,这在居住物业管理中尤其突出.面对的业户数百上千,工作量很大,经手人又多,稍有疏忽,即出差错.如何解决?这里以"物业管理费"为例,献给大家一个用EXCEL做成的电算化管理方法(本文称之为<收费管理>).     

吉林:保证金妥善使用挽救"弃管"物业费恶意拖欠尚须制裁

2009年1月1日起施行的<吉林市物业管理条例>(以下简称<条例>),将"物业服务保证金"纳入了物业管理地方性法规中,这是地方条例中的一大突破,一个大胆的尝试,它将有效促进物业服务企业不断提升物业服务水平,能有效地促进行业发展,捋顺行业市场,<条例>中纳入"物业服务保证金"政策是非常有必要的.     

击点"证出多门"

背景 1996年建设部要求物业管理人员持证上岗,并制定培训机构进行相关培训,颁发建设部盖章的<全国物业管理从业人员岗位证书>,各地的国土房管部门和物业管理协会也开始颁发出自建设部的各种岗位证书.     

谁来为物管企业维权

近几年,商品住宅的物业管理纠纷成为每年"3·15"消费者权益保护日的投诉热点,物业管理企业与业主之间的矛盾不断激化,在有些住宅物业中,"物业管理企业"几乎成了劣质服务的代名词,使物业管理企业成为众矢之的,致使有些物业管理企业在有选择的余地下,不愿意接手住宅物业.     

李钊说法之五:物业管理用房

物业管理用房是指专门供物业服务企业进行物业管理活动使用的建筑.必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提与必要物质条件.物业区域内已建成的项目中如果缺乏物业管理用房,物业服务企业就可能无法顺利开展物业服务.因此,<物业管理条例>第三十条规定:"建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房."这就从行政法规的层面明确了建设单位负有配置必要物业管理用房的义务.     

以"农村物业管理工作站"话"物业管理"

农村生活由物业管理企业进行社会化、专业化、市场化管理,对于物业管理企业、政府机关,物业管理行业、农村居民来讲都充满了新的挑战,这也是社会发展的必然趋势.回顾物业管理的发展进程,我国物业管理行业又将迎来新的挑战.由于物业管理所实行的企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制,不管是"政府楼宇后勤化""医院后勤化""农村物业管理"等各种类型物业由专业化、市场化物业管理进行运作,均适应了市场经济环境,具有较高的效率和效益,是一种充满活力、充满人情味的现代化的产业管理模式.     

关于对"物业服务保证金"的批判与猜想

不言而喻,中国的现代化进程在近十年之间以加速度前行,其中衍生了许多新生事物,具有中国特色的物业管理即是其中之一,最近的一个比较有意思的话题即为"物业服务保证金",它近年来开始在全国各个城市纷纷涌现:2008年<杭州市物业管理条例(修改草案)>提出:被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时,应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金;吉林省吉林市的<物业管理条例>则将两个月的物业服务费用作为物业服务保证金的规定数额;江苏镇江的房管部门也在2008年5月出台了<镇江市物业管理企业履约保证金管理办法>,不过它的保证金标准定得低一些,也就是一万元至数万元不等.     

让物管行业自己管自己

集体下岗引发一串问题 2004年底,200多名持"证"(建设部门主管颁发的岗位证书)上岗的物业管理人员成为了无"证"(劳动和社会保障部门主管颁发的物业管理职业技能证书)从业人员,面临集体下岗的危机.这一发生在广州的事件反映了我国物业管理行业正遭遇"证出多门"的职业资格认证的困惑.建设部是全国物业管理企业的主管部门,劳动和社会保障部门是职业资格的归口管理单位,两家都认为自己是唯一合法的物业管理职业资格认证单位.     

物业"管理"公司即将消失,业主怎么办?

2007年8月31日,中国政府网发布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》,该决定已于2007年10月1日起施行.其中,将"物业管理企业"修改为"物业服务企业",将"业主公约"修改为"管理规约"等,一系列概念名称的更改颇为引人注目.     

"占有",还是"生存"?

物业管理的困境 近年以来,物业管理的困境来自于某种幻梦的破灭:就像马歇尔"失去中国"一样,物业管理者已经"失去了社区".曾几何时,中国物业管理行业20年所走过的每个步伐,我们都试图去找寻"历史功绩",归纳出所谓的"先进模式",但是颠覆性的后果,却是当今物业管理过程中业主"主权不容谈判"的冷冰冰的现实!这使一切以"管理者"自居和以"服务者"求存的物业管理企业都曾有那么点手足无措.     

深圳"好来居"案判决的可商榷之处

物业服务企业作为"管理人"对高空落物损害责任的承担未履行合同约定<物业管理条例>第三十六条规定:"物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任."