夹层融资:新宏观调控下地产融资的出路

2003年下半年开始．中国政府实施了系列针对房地产业的宏观调控政策。其中，中国银监会相继出台了121号文件和212号文件对干刚刚整顿完毕的信托行业而言，是一个典型的放收循环。央行2003年6月出台的“121号文件”规定，银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30％”，监管层在将银行融资大门关小的同时．打开了信托融资的大门，以此考验刚刚规范完毕的信托公司，自此，房地产信托蓬勃发展，从起初的数亿规模一下于发展到2005年第三季度的350亿的规模，发展之迅速出乎监管层的预料。     

夹层融资:新宏观调控下地产融资的出路

2003年下半年开始,中国政府实施了一系列针对房地产业的宏观调控政策。其中,中国银监会相继出台了121号文件和212号文件,对于刚刚整顿完毕的信托行业而言,是一个典型的放收循环。央行 2003年6月出台的“121号文件”规定,银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”。监管层在将银行融资大门关小的同时,打开了信托融资的大门,以此考验刚刚规范完毕的信托公司,自此,房地产信托蓬勃发展,从起初的数亿规模一下子发展到2005年第三季度的350亿的规模,发展之迅速出乎监管层的预料。房地产从无到有的快速发展不可避免会出现一些问题,今年年初出现的个别房地产信托产品和证券投资信托产品到期不能兑付的风险事件引起了监管部门的警觉,最终导致银监会于 2005年9月出台“212号文件”,大幅提高了房地产信托的门槛,该文规定只有自有资金超过35%,四证齐全、二级以上的开发商才能以房地产信托形式融资。这一规定的严格程度超过了银行。至此,一批以房地产信托为核心业务的信托公司纷纷思变,以金融创新应对严格监管。其中,夹层融资就是一种非常可取的方向。     

政策导向:开辟房地产融资的"第三条道路"--央行121号文件对房地产融资的影响分析

2003年6月13号央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,震动房地产业界,其后于8月底国务院又出台的18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。这两个文件将成为近几年影响的房地产业发展的最重要的文件。从121号文件的内容分析,可见其对房地产融资的影响之大。新政策主要是对房地产开发四个环节的运作加以严格限制。     

金融调控下拓宽房地产企业融资渠道的探讨

一、金融调控政策情况介绍从2003年下半年起,对房地产产业的宏观金融调控就已开始。中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,以下简称“121号文件”,加强了对商业银行房地产金融业务的管理。121号文件出台了一些新的政策,其调控范围不再局限于住房金融业务,而是涵盖了整个房地产金融业务,其主要内容有:一是规定房地产开发企业只能申请房地产开发贷款,获得的贷款只能用于本地区的房地产项目,并将房地产开发企业的自有资金严格限定为所有者权益;二是规定对建筑施工企业发放的贷款不得用于工程垫资;三是对…     

夹层融资：看起来很美

从2003年央行颁布“121号文件”开始,政府所实施的一系列行政、经济手段使地产商体会到了资金告急的味道。与此同时,房地产信托投资由于其融资形式的多样化和灵活性,迅速为开发商融资开辟了新路。公开的数据显示,截至2005 年第三季度末,房地产信托投资总额达353．76亿元。但由此也引发了前所未有的种种风险。因此, 2005年9月银监会出台“212号文”,即《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,房     

为房地产融资寻找新出路

6月13日央行出台的“121号文件”掀起了房地产市场的轩然大波其利弊有各种各样的说法,“如果收紧银行信贷,就必须加快创造其他的融资渠道,否则非法融资将卷土重来。”这是市场各方的共同反应     

国内Reits突破发展的限制因素分析

2003年6月,国家出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号),加强了对房地产业的宏观调控力度,严格控制银行对房地产开发企业的贷款.     

适应变革 创新发展--略论房地产企业的风险防范

2003年对中国的房地产业来说是不平凡的一年。贯穿全年的几场争论不仅没有影响到房地产的正常发展,而且使全社会对房地产业有了一个更加清晰的认识,其在社会经济生活中的重要性被提到了前所未有的战略高度。与此同时,以著名的央行121号文件(银发[2003]121号《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)等政策的出台为标志,社会各界对房地产业所蕴含风险投以广泛关注。如何降低企业风险,保持持续健康发展,已成为房地产开发企业面临的一个重要问题。     

18号文件与121号文件各有侧重 房地产市场规范与发展难离有效激励

9月18日,建设部副部长刘志峰就房地产市场状况在国务院新闻办举行记者招待会。此前房地产政策经历了一轮戏剧性起伏:央行6月5日发布的121号文件以“规范”为基调,而8月31日国务院出台的18号文件以“发展”为主线;在9月1日召开的全国房地产工作会议上,建设部部长汪光焘称18号文件为“指导当前     

专家老总话楼市“泡沫”

从2003年6月央行出台“121”号文件，对房地产市场的调控就已经开始。其间经历了土地、信贷方面“地根”、“银根”的双收紧，也经历了两次利率调控，但是，对于应否对地产行业调控和调控的艺术把握，各方意见冲突激烈，且颇有愈演愈烈之势，这是对“泡沫”之争的必然延续。而争论也因为目前调控政策的清晰显得倍加敏感。     

房地产投资信托基金的发展模式及对策研究

2003年6月央行出台了121号文件,即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款等4个方面提高了信贷门槛;2004年4月国务院下发通知,“将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20％提高到35％及以上”。在经历了一系列土地、贷款政策变动后,房地产开发商资金普遍吃紧,前期资金运作面临着极大的考验,     

房地产融资新途径

央行121号文件通知收紧信贷的要求对房地产业资金链的影响显而易见,由于新政策对供给和需求两个方面的贷款都有所收紧,这将使房地产开发公司面临重新洗牌,加速房地产开发公司优胜劣汰的过程。迫使想要生存的房地产开发公司不得不寻找其他的融资途径     

开创房地产企业多渠道融资新格局

随着我国房地产投资的过快增长 ,我国房地产企业出现了自有资金不足、过分依赖银行贷款的状况。为防范房地产金融风险 ,实现房地产业持续健康发展 ,央行于 2 0 0 3年 6月 13日出台了 12 1号文件 ,本文探讨了有良好发展前景的三种融资方式———房地产信托投资、房地产证券化、吸引外资注入。     

像买菜一样买楼的温州,来了

时隔一年,关于中国房地产业的话题 在过去一年中,有关中国的热点新闻除了孙志钢、SARS及禽流感之外,最沸沸扬扬的莫过于来自中国房地产业的一系列话题.2003年到来之前,两位国内地产界大腕在博鳖就中国房地产是否过热问题发表的一番观点针锋相对的言论,"被政府社会各方谈了好几个月",直到2003年春节过后,尽管其突然被SARS的爆发而打断,但这个被打断并没有持续多长时间,房地产话题顽强地在SARS的全民语境中找到了自己的位置.及至2003年6月,央行颁布<关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知>,即所谓121号文件,关于中国房地产业话题,反映在中国媒体上的热烈达到了一个顶峰.     

人力资本与农民收入问题的探讨

从2003年1月8号中央农村工作会议上中共中央总书记胡锦涛提出要把解决三农问题作为全党工作的重中之重,到今2004年3月温家宝总理在政府工作报告中强调要把解决好三农问题作为政府全部工作的重中之重;从2004年1号文件到一系列农业补贴政策的出台,.农业如何增收,农民如何增收,一直是当下中国社会最为突出、最受关注的核心问题.本文试着从人力资本的角度分析当今中国农民增收的瓶颈所在.     

2006年学界关注的九大社会热点

中央一号文件:吹响社会主义新农村建设的强劲号角2月21日,中央下发《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》。这份2006年“一号文件”再次锁定“三农”,密集出台32条重大举措,标志着中央提出的建设社会主义新农村的重大历史任务,今年迈出有力步伐。“新     

新18号文件:从天上到地上

2005年4月中旬,被业界盛传并万分期待的一项新政策--<鼓励软件产业和芯片产业发展的若干政策>(国办发18号,业界称"新18号文件")正式出台.据悉,此次出台的新措施是由财政部、信息产业部、国家发改委三方牵头联手制定.     

我国房地产投资信托计划问题与对策研究

央行121号文件出台使得众多中小房地产开发商面对银行严格的房贷政策所表现出来的惶恐,突出反映了中国房地产融资渠道及单一及脆弱的现状.房产商们不得不寻求银行信贷以外的融资渠道,上市融资,外资银行信贷等融资方式纷纷涌现.因此,房地产投资信托计划(REIT)脱颖而出,成为公众瞩目的焦点.发展房地产信托产品是降低房地产业风险、突破资金瓶颈的"一剂良药",并有着极大的发展空间.文章试图对我国房地产投资信托计划作相关问题进行深入探讨.     

关于农民增收的几点建议

一、出台政策减负。面对农民收入低、种田积极性不高的问题，我国政府大幅度下调了农业税，费用一年比一年低。到2002年底，全国已经有20多个省市开始了大面积的农村税费改革，7亿农民受益，减免税费超过300亿元。2003年一些财政状况相对较好的沿海省份，不仅取消了农业特产税，甚至降低了7％的主税。今年中央“一号文件”明确提出，     

2006年学界关注的九大社会热点

中央一号文件:吹晌社会主义新农村建设的强劲号角 2月21日,中央下发《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》.这份2006年"一号文件"再次锁定"三农",密集出台32条重大举措,标志着中央提出的建设社会主义新农村的重大历史任务,今年迈出有力步伐.