房屋登记机构协助执行中的几个问题

正某市登记机构就协助执行提出以下几个问题:一、法院对某一处房屋已进行了查封,在查封期限内,因为有别的债权纠纷,同一法院要求对该房屋再次进行查封(该房屋并没有其他法院要求查封,也不存在轮候查封登记)。这是否应该为其办理轮候查封?二、轮候查封的期限如何计算?是送达文件之日,还是转为查封之日?三、甲法院于2011年1月1日查封某房产至2012年12月31日。2012年11月31     

司法权在协助执行中的限制及其责任承担——房地产登记机关协助人民法院执行中的问题探析

一些地方房产登记机关向建设部反映，应当事人申请，不同的法院先后对同一房地产进行查封和轮候查封。在查封期间，进行轮候查封的法院向房地产管理部门发出协助执行通知。房地产管理部门根据《民事诉讼法》第二百三十条关于“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”的规定，进行了所有权转移登记，因此，做出查封裁定的人民法院的协助执行要求不能实现，便直接裁定房地产管理部门对登记当事人或利害关系人的损失承担全额赔偿责任，甚至冻结或强行划转该房屋权属登记机关财务帐户的办公经费或廉租住房专项资金，影响房地产管理部门正常登记业务的办理及房地产权利人权利的行使。不同法院对房地产管理部门协助执行的要求不尽一致甚至冲突，造成房地产管理部门无所适从甚至通过民事判决要求其承担债务履行责任。勿庸置疑，司法权优于行政权，人民法院有权要求协助义务执行，但是司法权的行使也应当遵循正当程序，错误行使司法权也应当承担相应的赔偿责任。笔者通过承办最高人民法院函复建设部稿，进一步加深了对该类问题的认识，试图通过本文理清房产登记机关协助执行中存在的几个问题，以抛砖引玉，引起广大业界人士更加深入地研究。     

关于无房产原始登记资料如何进行司法协助执行的案例及剖析

案例甲公司在某市集体土地上申请建造了若干厂房并在该市管辖集体土地房屋登记的A登记机构办理了房屋登记,后乙中级人民法院到A登记机构对甲公司房产进行了查封,丙高级人民法院应债权人丁公司的申请也到A登记机构对该房产进行了轮候查封。     

根据开发商的财况选择对策——从一则“一房两卖”案件引发的法律问题

案情简介 某楼盘业主接到法院通知，自己所购房产被查封，因为在开发商在把房产卖给业主前，已与其内部人员恶意串通签订购房合同（以下称前一个购房合同），将房产抵押给银行并已办理抵押登记手续，从银行处套取资金。此后，又将上述已抵押房产重新出售给业主，签订购房合同，再次办理抵押手续。为维护合法权益，业主决定向法院起诉。     

行使抵押权时能否执行其他法院查封的房屋

正某县登记机构询问:我县有一处企业的房产,在2011年抵押给了江苏银行,当时抵押双方到我单位办理了抵押登记。2013年,该房产被某市一区人民法院查封,之后又有该市另一区人民法院办理了轮侯查封登记。最近,根据抵押权人江苏银行的申请,在行使抵押权时,我县人民法院将该处房产执行了拍     

法院判决的事项和登记簿的记载发生冲突时，登记机构应如何办理

江苏某县房管局提问：我县法院判决了一起离婚案，判决书明确把房产判给了男方，男方拿法院的判决书来我局办理转移登记。但我局工作人员在查档时发现，该房屋是以他们女儿（已经20岁）的名义购买的，并已在5年前办理了权属登记。我局认为：法院的这一判决把属于他们女儿所有的房屋认定为夫妻共有财产，这和登记簿的记载并不一致，因此未予受理。     

处分房产的遗嘱未经公证如何办理权属登记

安徽省定远县房地产管理局的一位工作人员提问：有一张某向权属登记机关反映，张某的祖父原有一处房产，已领有房屋所有权证。张某祖父生前在该房屋的所有权证书上写了“此房屋产权由张某继承”，并签有张某祖父的姓名和签署日期。而后不久，张某祖父去世，张某祖母也已不在人世。现张某欲办理房产继承手续。根据规定，须先到公证部门进行公证，可是公证处人员称：像张某此类情况如要进行公证，必须要第一顺序继承人到场签字，现张某的叔父作为第一顺序继承人拒不到场签字，公证处根据此情况拒绝为张某进行公证。张某于是又到法院咨询，法院的答复是：既然你祖父已经写过由你继承并签署名字，你即可以凭此房产证到房产管理部门办理相关手续。现我局工作人员对这一问题处理的争议较大，请予以解答。     

做好房地产档案协助执行的几点建议

房地产档案协助执行是指房地产档案管理部门通过提供房地产档案信息来协助公安、检察院、法院等部门对当事人房产实施产权限制，包括查封、续封、轮候查封、解封等内容。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号文）（以下简称《通知》）规定：“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项”。房地产管理部门在办理协助执行事项时，查阅利用房地产档案是必不可少的环节。作为房地产管理部门内设部门的房地产档案管理部门，其协助执行的责任和重要作用显而易见，但目前在协助执行中存在一些问题。     

抵押预告登记和预查封登记的冲突与协调

正2013年5月,某法院在审理执行案件过程中,函告X市房屋登记机构,认为登记机构擅自处分了法院查封财产,要求限时纠正。告知函的具体内容如下:我院在审理原告唐某诉叶某民间借贷纠纷一案中,于2011年10月21日预查封了叶某购买的一处房产。由于叶某在判决生效后未履行法律文书确定的义务,唐某于2012年6月5日向我院申请强制执行。我院在执行期间查明:叶某购买该房产后于2010年7月27日办理了预购商品房抵押预告登记,2013年6月9日,预查封的该房产已登记在叶某名     

以物抵债房产转移登记过渡期房地产税征纳建议

(一)从一个案例说起 A金融资产管理公司(以下简称A公司)为维护其对某债务企业的金融债权,向法院提起诉讼.经法院审理,裁定该债务企业以其提供抵押担保的房产抵偿债务.法院以物抵债裁定下达后,A公司即刻启动办理抵债房产转移登记手续.在办理登记手续的过程中,因债务企业涉及多宗民事诉讼案件,上述抵债房产被查封,在法院裁定抵债两年后才最终完成产权转移登记.     

被依法查封的房屋不得转让

2001年12月,杨女士将自己名下一套80平方米的房屋在中介 公司挂牌销售。2003年1月,杨女士的该套房屋在中介公司被朱先 生买得。朱先生向中介公司交付了35万元购房款,杨女士将钥匙 交与朱先生。后来,朱在办理房屋所有权变更登记手续时发现该套 房屋已于2001年11月被人民法院查封,过户手续无法办理。朱某 要求杨女士退还购房款并赔偿损失。但杨女士为偿还银行贷款已 将购房款用去大部分,无力全部偿还,且杨女士称对查封一事并不 知情,不承担赔偿责任。朱某遂诉至法院。 法院审理查明:杨女士丈夫因经济犯罪被判刑,与杨女士共有 的该处房屋亦被法院查封。杨女士称不知情无事实依据。中介公司 在交易过程中未尽审查义务,将人民法院已查封的房屋进行交易,     

法院查封的土地也可申请变更登记

由于民事债务纠纷，法院查封了被执行人张某从第三人处购得的房屋，张某已于被查封前办理完毕房屋所有权变更登记，但尚未办理土地使用权变更登记（第三人的土地进行过初始登记）。现张某要求将该房屋的土地使用权从第三人处过户到自己名下。     

法院查封的土地也可办理变更登记

张某从李某处购得一所房屋,并办理了房屋所有权变更登记,但尚未办理土地使用权变更登记,后由于民事债务纠纷,法院查封了张某的这所房屋。现张某向所在市国土资源局申请变更登记,要求将该房屋使用范围内的土地使用权从李某处过户到自己名下。     

两种特殊房产的登记探讨

一、判决合同无效后的“返还”登记 某全民企业的房产,其中几套住宅房通过房改为职工办理了房产证,后经法院审理认为：这几套住宅房是该企业法人代表以权谋私,非法为自己亲属办理房改手续,依法裁定房改合同无效。     

浅议轮候查封的期限

从一则案例阐述如何确定查封期限。轮候查封转为查封登记后,如何确定查封期限未有明确的法律规定,不动产登记机构和法院对此有不同的理解和意见,这种理解上的不一致导致登记实务中存在巨大的法律风险。希望有关部门能够出台相关文件明确查封期限的计算方式。     

查封房产 谁在私下叫卖

本刊第8期报道的《法院隐瞒胜诉方解除查封房产》一文在社会上引起了强烈反响。据了解，广西区委政法委已将该案件列为督办案件，责成南宁市中院立即予以妥善解决。同时，南宁市雅典卫城的部分业主向记者反映他们购买到了法院查封房产的遭遇，得到消息后，记者随即再次前往南宁进行调查。[编者按]     

财产保全担保中的抵押及登记问题

某县房管局询问：我县董某因追讨工程款，已在外市法院立案，董某要求对被告人的财产进行诉讼保全，但法院要求原告董某提供担保，董某便请该市一家担保公司向人民法院提供保证。担保公司要求董某提供反担保，董某将坐落在我县的1幢别墅作为抵押，并会同担保公司到我局申请抵押登记，我局觉得这种抵押和平时所受理的抵押有很大差异，不敢贸然受理。在诉讼保全时，以房产抵押作担保或反担保的，登记机构是否可以为之办理抵押登记？     

对已办理预告登记房屋进行查封的几个问题

某市登记机构询问：1．当事人已签订了商品房预售合同,但还没有提出预告登记申请,此时法院发出协助执行通知书,要求查封当事人购买的房屋,登记机构是否可以受理？2．如果上述当事人办了预购商品房的预告登记,法院发协助执行通知书要求查封该房屋,又应如何处理？3．当事人已办理了现房所有权转让的预告登记,法院是否还可以对这一房屋进行查封？4．已办理了抵押的预告登记的房屋,是否可以查封？如果可以查封,预告登记权利人是否还有优先受偿的权利？     

已经办理现房转让的预告登记，如何受理法院的查封

某市房地产产权登记中心来函:我单位为一起现房转让办理了预告登记(已核准登记并记载于登记簿),执行法院要求对该房屋进行查封。对此,我单位     

一方欠债能查封夫妻共同房产吗

2001年2月1日，刘某购买某号房屋，并取得了房屋所有权，该房屋所有权人为刘某。2003年11月28日，在王某与刘某的妻子施某借款纠纷一案中，法院依法查封了上述房产，刘某遂向法院提出执行异议。法院经听证于2004年2月27日作出驳回执行异议的裁定。刘某不服，于2004年3月11日向法院申请复议，要求撤销法院作出的前述民事裁定，并解除对该房屋的查封。