城镇基准地价区位因素修正方法比较研究

利用缓冲区分析法和叠置分析法的交集操作等GIS空间分析方法,以及对比分析方法,对两种在基准地价更新中常用的计算区位因素修正系数的方法进行对比分析,指出其存在的问题和限制因素,从而指导科学的基准地价区位因素修正系数的编制;计算得到了商业用地的调幅及其对应地块面积,并对商业用地理论和实际总地价进行了分析;得到以下结论,对于方法一,空间分析可以验证理论调幅与实际调幅的偏差;对于方法二,其调幅的科学性受到基准地价评估模型拟合优度的限制;在基准地价更新编制修正体系时应该对两种方法进行选择和区分;应该加强对各类用地(商、住、工)总地价的掌握与控制。     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

基准地价评估问题研究

本文针对甸城市基准地价评估存在的一些问题，重新阐明了基准地价的涵义与作用，明确了基准地价评估的科学思维及其技术改进措施。并结合上海市实际，提出了基基准地价评估创新的工作重点。     

城镇基准地价评估中楼层修正研究

研究目的:探讨求解基准地价楼层修正系数的方法和思路。研究方法:"孤立法"。研究结果:在一系列假定条件下,地价楼层修正系数随楼层的增高呈递减趋势,地价楼层修正系数与楼层呈显著的6次多项式关系。研究结论:"孤立化"方法构建的楼层—地价关系模式客观反映楼层对地价的影响,能够揭示地价楼层修正的内涵。     

城市基准地价评估中的容积率修正问题探讨

容积率是基准地价评估中最重要的修正因素之一,通过比较现行的几种容积率修正方法,并结合研究项目的调查资料,对基准地价评估中的容积率的修正及其修正方法的选择和修正过程进行了系统的研究,同时运用回归拟合的方式建立了容积率与地价的相关函数,在方法应用上进行了有益的探讨.     

应用基准地价分类修正综合法估价的研究

针对应用基准地价分类修正综合法评估综合用地地价时出现的评估结果与其他方法的评估结果有较大差别,出现了部分结果与实际明显不符等问题.文章分析了问题产生的原因,提出了改良方法,并通过估价案例对改良前后的估价结果进行了比较和分析.同时对如何应用基准地价成果评估综合用地地价提出了一些建议.     

城镇住宅用地基准地价的地质灾害影响及修正系数研究 ——以兰州市为例

研究目的:研究地质灾害对城镇住宅地价的影响及城镇住宅基准地价的地质灾害因素修正系数编制。研究方法:探索性空间数据分析、网格地价模型和地理加权回归模型。研究结果:基于兰州市1621个住宅地价调查样点数据的分析显示,地质灾害隐患可导致土地价值的降低,但作用程度在不同土地级别、不同空间位置存在差异,地质灾害对地价产生负作用的极值易出现在各类洪道、沟坡地带;运用兰州市公开出让住宅用地数据进行验算,将网格地价模型和GWR模型法得出的修正系数应用于兰州市基准地价修正法评估,验算结果基本符合兰州市地价实际情况,网格地价模型的验算结果较GWR模型更为平稳。研究结论:地质灾害因素修正系数的空间量化,有助于提高地价评估的准确和客观性;网格地价模型法较GWR模型法更适合当前基准地价修正系数编制。     

引入深度学习的城市基准地价评估模型研究

研究目的:为全面表征影响因素与土地价格之间的复杂函数关系,提高城镇基准地价预测精度,研究一种更精准的地价评估方法。研究方法:提出一种基于深度学习思想的城市基准地价评估方法,通过实例法验证模型的可行性和有效性。研究结果:(1)与BP神经网络、支持向量机这类浅层学习模型相比,DBN的深层网络结构明显能够更好地挖掘城市地价样本集的深层特征,获得更好的评估精度;(2)DBN的无监督训练框架能够利用少量的训练样本获得较高的评估精度,并且随着无标签样本的增加模型评估精度也逐渐提高。研究结论:DBN模型能够精准拟合地价影响因素和土地价格之间的复杂关系,对于基准地价评估工作具有重要的实际应用意义。     

小城镇基准地价评估探讨

本文结合四川省广汉市 7个小城镇开展的基准地价评估工作 ,对小城镇基准地价评估的特点、存在的问题以及技术路线和评估方法进行了探讨 ,以期对解决小城镇基准地价评估工作中的一些实际问题有所借鉴。     

住宅用地基准地价的容积率系数修正新方法

容积率修正系数编制是土地评估领域探讨的热点之一。提出了先构建容积率、因素总分值与地价关系的地价模型,进而编制分级别的住宅用地容积率修正系数的新方法,并以北海市为例进行实证研究。研究表明:地理加权回归模型的拟合度明显优于最小二乘法,便于据此编制更精准的分级别容积率修正系数表;该方法引入因素总分值规避了传统区域修正方法的主观任意性问题,便于计算机进行批量快速处理,保证了编制的容积率修正系数的可靠性,在实践中行之有效。     

征地区片综合地价测算方法与验证标准研究

研究目的:通过阐述征地区片综合地价的产生背景,分析征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问题,并提出政策意见和建议。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(1)测算方法中,土地年产值法仍带有计划经济的影子;市场比较法所依据的比较案例缺乏市场基础;叠加法只包含了土地对于农民效用的58.34%[1],所以仍然对农民权益造成侵害;剩余法较能体现农民的土地发展权权益。(2)以不低于农民现有生活水平和足以支付农民社会保障费用作为征地区片综合地价的验证条件有欠公平并缺乏可操作性。研究结论:(1)目前,应以剩余法为主测算征地区片综合地价,市场比较法是发展趋势。(2)以被征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准。(3)以征地为契机建立失地农民社会保障体系,合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平。     

立体综合用地宗地价格评估方法研究

研究目的:研究具有多权属、多用途特性的立体综合用地地价评估方法。研究方法:文献评述法,数学模型法。研究结果:分析了影响立体综合用地价格的影响因素,设计了由综合基准地价、用途、地价空间分配决定的立体综合用地宗地价格评估方法。研究结论:立体综合用地宗地价格评估方法,可用于宗地地价评估,亦可应用于不同用途、不同权属、不同楼层的地价分摊。     

CPI对地价变化的影响及扣除方法研究

通过分析价格指数的概念及其在价格分析中的作用,探讨了在地价分析中扣除cPl以消除通货膨胀对地价影响的方法。结果发现,与扣除通货膨胀影响之前相比,全国105个主要监测城市2008年各类用途平均地价及2012年住宅用地平均地价不涨反跌;各用途地价的名义增长率和实际增长率峰值出现的时间分别为2010年和2009年。在地价分析中扣除cPl以消除通货膨胀对地价的影响能够更真实地反映地价本身的变动状况以及更直接地显化宏观调控政策等因素对地价变化的影响。     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

城市基准地价合理性判别方法研究

研究目的:考察分析北京市等32个大中城市间基准地价与相关经济发展水平的相互联系及其与之相关的土地利用问题.研究方法:逐步回归和序列化比较.研究结果:针对城市基准地价相对独立的特点,运用上述两种方法,揭示影响不同类型城市基准地价的敏感性因子及其规律,判别可比性区域内不同城市间的基准地价水平是否合理及具有区域可比性.研究结论:为解决区域基准地价平衡问题和与之相关的土地利用问题提供宏观统计依据和方法借鉴.     

基于GWR的住宅地价相对修正方法研究——以深圳市为例

研究目的:提出一种适用于地产市场活跃地区的住宅地价相对修正方法,解决传统市场比较法过分依赖估价师经验的问题。研究方法:运用GWR模型,量化影响因素对住宅地价作用的空间分异规律,确定影响因素单位变化对应的地价修正百分比;运用空间单元相似度评价方法,自下而上生成住宅地价修正分区。研究结果:从GWR模型原理出发,建立了基于客观数据的修正公式;构建了从回归模型构建到修正分区建立,再到地价修正的完整技术路线;研究提出的修正方法经真实数据检验取得了较好的效果。研究结论:本文构建的住宅地价相对修正方法在估价工作中具有实操可行性;地价修正精度与GWR模型构建精度正相关;该方法更加适用于具备高密度地价样本点的地产市场活跃地区。     

国有农用地基准地价评估研究——以广东省云浮市云城区为例

农用地估价,是以农用地定级为基础的农用地基准地价评估。农用地定级与基准地价评估是根据农用地的自然属性和经济属性,对农用地的质量优劣进行综合评定,划分土地质量级别并测算土地价格。以广东云城区国有农业用地为研究对象,采取"先定级后估价"的方式,通过因素因子法综合评定农用地级别,再通过样点地价法进行估价,确定了农用地的基准地价。     

基于基准价法的土地利用总体规划编制取费标准研究

针对目前国家特别是黑龙江省缺乏土地规划类项目取费标准和依据的现状和实际,本文从地区禀赋、技术服务内容、工作要求、外部条件等方面入手,搭建规划编制工作量与经费挂钩的标尺,确定了市、县级规划编制取费基准价、困难类别调整系数、动态调整系数,构架了规划编制取费判定框架,为规划编制取费标准制定提供理论参考。     

城镇土地分等定级估价数据库标准化研究

研究目的:总结分析城镇土地分等定级估价数据库标准化工作的研究进展与现状,提出数据库标准研制中应包括的主要内容,指出标准化建设的发展趋势及工作中应注意的问题.研究方法:文献资料法、比较分析法.研究结论:标准化工作应与技术进步、实际应用需求等同步发展,且注重标准间的相互协调性,以此为指导思想,城镇土地分等定级估价数据库标准的研制应兼顾规范性、延续性与实用性.     

郑州市商服用地基准地价时空变异研究

本文以郑州市为研究区域,利用基准地价分级图与价格指数,对2003-2008年郑州市商服用地基准地价进行时空变异分析,主要结论如下:(1)基准地价呈现单中心连续分布;(2)基准地价在部分地区出现了跳跃现象,其空间分布存在着变异性;(3)基准地价分布与城市主干道呈局部平行关系;(4)基准地价变化受经济、政策和城市规划影响显著。