中国房地产的“拐点之争”

正近期,关于中国房地产市场触及"拐点"的论调不绝于耳,然而,泛泛的争论往往会忽略细节和真相。"拐点之争"首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点?供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显著的差异,而且这3个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同,应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同,因此,需要区别对待。目前中国正在迎来新开工和销售面积的拐点。然而这一拐点的出现并不意味着未来新开     

人口拐点、刘易斯拐点和储蓄／投资拐点——关于中国经济前景的讨论

中国经济三十多年的高速增长造就了过度乐观和过度悲观的两种情绪。一方面,许多人认为中国经济还会有若干个十年的高速增长,另一方面,也有不少人将人口老龄化和刘易斯拐点看成是中国经济陷入低速增长、甚至停滞的前兆。本文首先基于人口转变的视角回顾了中国经济高速增长的基本机制,然后在一个简单的索洛模型框架下界定了“人口拐点”、“刘易斯拐点”和“储蓄／投资拐点”,指出单一的人口拐点或刘易斯拐点并不值得担忧,刘易斯（第二）拐点之后同时发生的人口拐点和储蓄／投资拐点才是经济减速、甚至人均产出水平下降的推手。此次全球金融危机和若干国家的案例也表明,危机通常发生于刘易斯（第二）拐点之后的双重拐点重叠。对我国数据的分析发现,尽管我们已经或即将面临人口拐点,但仅从劳动力这一个生产要素的角度看,尚无法得出刘易斯（第二）拐点出现的结论;同时,在没有外部冲击的情况下,也没有迹象表明储蓄／投资拐点的到来。因此,过去三十多年推动中国经济高速增长的两大动力——劳动力供给效应和资本积累效应依然存在。不过,陷入危机国家的教训表明,信用膨胀伴随的房地产价格快速上涨将会引发突然、剧烈的调整。所以,未来在通过改革继续推动劳动力转移的过程中．我们需要稳定信用和房地产市场,以防止刘易斯（第二）拐点和储蓄／投资拐点被提前触发。     

房地产对GDP拖累减弱

我们预计2015年房屋新开工面积增速可回升至-3%左右。根据新开工面积增速和房地产开发投资增速的关系,2015年房地产开发投资增速可能高于我们此前预测的8%,预计最终投资增速可达到10%。     

中国经济的世纪拐点

２０００年上半年中国国民经济增长８２％，从而结束了前几年的徘徊局面，其表现为出口增加、物质回升、企业激活、税收增涨。为此国务院总理朱镕基在布鲁塞尔向欧洲企业和金融界人士发表演说时宣布：中国经济已出现重大转机。这个重大转机被经济学家们称之为“拐点”。这个拐点是啥？意味着什么？什么原因促使了中国经济的拐点？伴随着拐点的出现，中国经济的热点不断出现；这些经济热点是什么样的经济规律在起作用？在中国经济出现了拐点的今天，市场竞争中存在的所谓价格联盟对中国市场经济的发展会产生什么影响？本刊记者采访了国务院发…     

当前“用工荒”:人口结构改变和经济结构转型的预警

当前"用工荒"的出现与我国人口结构正在发生转变密切相关,体现为结构性用工荒、行业性用工荒、季节性用工荒、区域性用工荒以及这四种类型用工荒的"叠加"。"用工荒"的出现是要求经济结构转型的一种预警,但是否能够因此判断"刘易斯拐点"已经来到应该审慎。"用工荒"会对企业特别是中小企业产生影响,进而会影响经济的发展。应对当前乃至未来几年可能出现的更为严重的"用工荒"问题,企业方面既需要适度涨薪并善待农民工,也需要考虑转型升级的问题;政府方面要助推低端企业升级或转型,通过完善制度为农民工融入当地创造良好的环境;农民工要尽力提高自身的素质和技能水平。     

打击预期,全国房市集体异变

从今年9月27日央行和银监会出台二套房提高首付政策到现在接近一个月的时间，种种迹象表明，房地产市场上已经出现间歇性“退烧”行为，而作为二套房首付提高的直接受力点——大户型的销售，目前受到一定程度的冲击。 暗流涌动，很多微妙的变化正在发生。 即使如此，目前的房地产市场形势也相当强劲，首先是企业普遍盈利，而根据最近国家统计局资料，今年三季度，全国70个大中城市的全国房屋销售价格仍比去年同期上涨了8.2%，刷新了今年二季度刚刚创下的6.3%的两年季度涨幅新高。房价上涨的同时，全国房地产开发投资下在“提速”。前三季度，全国完成房地产开发投资16814亿元，增长30.3%，前三季度，累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。 因此，尽管全国房市出现异充，但仍有专家认为，目前说房地产市场遭遇寒冬的说话，还为时过早。我们关注的是：这种状况还能持续多久？房地产市场价格上涨得很快，会不会出现问题？ 本刊特别邀请到房地产界的专家，从政策角度及市场状态进行深度的剖析和解读……[编者按]     

广义虚拟经济视角下房地产市场财富效应研究

中国居民的财富特征与发达国家居民的财富特征明显不同,这是由于我国房地产市场发展程度、金融市场自由化程度、住房自有率的高低、房地产市场的投机程度以及人们对待房地产财富的观念等方面的差异所导致.本文基于广义虚拟经济的视角,利用我国30个大中城市1998～2009年的季度数据,建立房地产财富效应模型,对广义虚拟经济条件下房地...     

房价下半年将开始暴跌

种种迹象显示,中国房地产价格2006年下半年将开始暴跌,而不是等到2008年之后开始跌,这个拐点即将出现,并且这个拐点之后的转折会很陡,不是小幅下跌,而是大幅暴跌。     

全球投资自由化与中国经济发展的互动效应

经济自由主义的全球扩张,使以跨国公司为中心的全球自由投资体系逐步确立。在这一进程中,投资自由化出现了一些新的趋势和特点。随着改革开放的深入,中国积极融入全球经济,利用外资和对外投资都取得了显著成效,投资自由化与中国经济发展之间的互动效应日益凸现。然而,投资自由化在对中国经济发展产生积极影响的同时,也带来了不容忽视的消极影响。因此,总结经验,反思存在的问题,努力构建"引进来"与"走出去"有机结合的双向开放新格局,仍是中国的现实选择。     

“楼市疑云”热点追踪① 现在的楼市让人看不懂

正"与2013年整体上涨、部分城市暴涨的趋势不同,2014年以来,楼市进入一个新的阶段,即房地产市场整体呈现下行、且存在明显分化的趋势。"中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在媒体记者采访时说。一直炙手可热的中国楼市近来显出降温、调整的迹象。统计显示,目前部分城市房价开始松动、房地产投资增速下滑、销售额下降、土地交易减少……对于后市走向,市场众说纷纭。有的认为,房地产拐点已出现,房价将不断下跌。也有观点分析,城镇化建设方兴     

经济政策不确定性与房地产投资

中国房地产市场向来被称为"政策市"。房地产市场的波动受到经济政策的显著影响。理论上看,经济政策不确定性的上升并非等同于政策风险的增加,其对房地产投资的影响并不确定。基于边界协整检验的实证研究表明,在控制产出、利率和房价的影响后,经济政策不确定性会显著影响房地产开发投资和住宅投资,但出人意料的是,其对房地产投资的长期影响是正面的。在短期内,政策不确定性的波动会对房地产投资的增长有负面影响。进一步,财政政策、货币政策、汇率政策和贸易政策的不确定性对房地产投资的影响存在异质性。     

中国房地产业持续健康发展探讨

当前关于房地产业持续健康发展的讨论不绝于耳,比如"泡沫论"、"拐点论"、支柱产业的可持续性等。文章针对这三个论点作一一分析,以此探讨中国房地产业持续健康发展路径,并指出:全国房地产业不存在泡沫现象,局部地区存在过热或少量泡沫现象;中国房地产业还处于发展阶段,现阶段处于调整时期,不存在拐点问题;房地产业作为支柱产业是可持续的。     

老龄化对我国双向直接投资的影响研究

以2004—2020年我国各省对外直接投资水平（OFDI）和外商直接投资水平（FDI）,以及中国各省的人口指标和经济指标为样本,讨论了老龄化对中国双向直接投资水平的影响机制和作用机理,并将2004—2021年的省级面板数据分为四大经济区进行了异质性分析。实证结果表明：老龄化程度的加深显著地促进中国吸引外商直接投资（FDI）的同时,也会抑制中国对外直接投资（OFDI）水平。这可能与人均受教育水平和综合国力普遍提升使得外商直接投资逐步转向于资本密集型产业、政府和企业需要投入更多资金以应对老龄化问题,以及政府对资本外流的管控有关;异质性分析揭示老龄化对不同区域的影响也有所不同。老龄化所带来的劳动力成本和单位劳动力产出的变动对中国双向投资具有明显的中介效应。因此,我国应采取多种措施鼓励生育,积极发展养老产业,继续加大教育投入,建立跨区域国际资本协调发展机制,通过积极引导国际资本的投向来促进省域之间产业结构的转移和优化,从而保障中国经济高质量、可持续、健康地发展。     

质疑房价“拐点”论

近来在对房地产市场,特别是住房价格的分析中,"拐点"成为讨论的焦点,并形成对立的两种观点。该文提出,用"拐点"来概括住房价格变化态势,在理论上并不完全科学,它忽视了房地产市场和住房价格形成的本质特点;在实践上容易产生一定的负面效应和不良影响。重要的是要研究揭示住房价格形成和波动的深层次原因,促进城市有序和理性的发展,制定正确的城市政策和住房政策,形成住房价格稳定的基础。     

营商环境对中国省域经济高质量发展的非线性影响——双元创新的调节效应

从市场化、便利化、法治化和国际化4个维度出发，构建我国省域层面营商环境评价指标体系，采用2012-2019年中国省际面板数据，实证检验营商环境对中国经济高质量发展的非线性影响，探讨双元创新的调节效应。研究表明：①营商环境对经济高质量发展具有非线性影响，二者之间呈现“先抑后扬”的U型关系，我国大多数东部省份和少数西部省份已经跨过拐点，其余省份均位于拐点左侧，中部和西部地区营商环境水平有待提升；②双元创新对营商环境与经济高质量发展U型关系起正向调节作用。当探索式创新水平较高时，U型曲线变得更陡峭且拐点会提前出现；当利用式创新水平较高时，U型曲线变得更陡峭且拐点会延迟出现。另外，替换双元创新测度指标对营商环境不同维度进行稳健性检验也得出类似结论。     

雾霾对外商直接投资的影响——基于省级面板数据的经验研究

本文利用2003²012年中国31个省级面板数据,用空气污染天数衡量大气污染指数,对大气污染状况和中国FDI流量进行经验分析,结果显示,在大气污染严重的地区,大气污染对FDI的挤出效应较强,即大气污染加重,FDI流入明显减少;而在大气污染较轻的地区,虽然大气污染对FDI的影响并不显著,但在一定程度上已经表现出负向影响。在考虑了时间拐点和缓解内生性的情况下,这些结果依然具有稳健性。这为中央政府在全国范围内采取差异化环境政策提供了依据,同时对地方政府如何择机而行具有一定的借鉴价值。     

不失时机地促进房地产产业升级

近几年我国经济连续高增长,中国居民的生活质量得到巨大的改善,消费水平有了很大提高。再加上我国居民的投资渠道仍然非常狭窄,造成了房地产投资的热潮。1998年至2001年,我国商品房完成投资、竣工面积和销售面积分别每年平均增长20．6％,19．35％和22．5％,出现了持续的高位增长,具有了一定的发展热度。连续多年的高位增长,会使一些人们     

我国现阶段经济适用房运行现状及存在的问题

住房是百姓生存的基本条件。但我国70%的家庭处于中低收入水平,他们中的一些不能完全通过自身的力量改变其无房、危房、拥挤等住房紧缺的状况,这就需要政府通过"有形之手"对其提供帮助。经济适用房是我国住房保障制度中的一个重要部分,在国内一些城市已取得了一定程度的发展。所以本文通过对经济适用房的运行现状的探索,从完成投资额、新开工面积、销售面积和销售价格等几个方面进行实证研究,总结分析我国经济适用房的实行现状及存在的问题。     

刘易斯拐点与我国沿海地区传统产业集群转型升级

随着劳动力成本的不断提高,中国出现“刘易斯拐点”的特征越来越明显。与大多数学者的担心不同,本文认为“刘易斯拐点”是中国经济发展模式转型的一个重要契机,特别是对于我国沿海地区传统产业集群突破“低水平陷阱”、提升产业技术水平具有非常重要的作用。但是,这一升级的顺利实现还需要其他条件的配合,包括资本市场的完善、企业销售渠道的升级等。     

家族的村政参与路径研究

复兴的农村家族将会积极地以整体姿态不同程度地参与村政活动,这一点在学界已获得了较为广泛的认同,但问题的关键在于该"参与"会对村级民主产生何种性质的影响。在对家族参与具体路径与过程进行有效的微观研究之前做出有关影响性质的价值判断显然是草率的,因为不同的参与路径会对最终的影响结果产生不同的影响。家族的村政参与主要遵循层次并不一致的五大路径,即选举路径、政党路径、乡镇路径、非合作路径和第三方路径等进行,五大路径的叠加构成了抽象意义上的家族的村政参与过程。