物管条例草案是"谁的"?

虽然我们大家都公认物业管理立法根本上是要保证公平与公正,而不是保证某一方的利益。但是我们还是从各种渠道听到看到“究竟是谁的物业管理条例”的说法。对条例草案内容的最多批评来自于部分从业律师,主要“指控”是:对业主毫无价值可言(北京市天为律师事务所居永和律师、北京业界资深人士刘宏诚先生等),“业主”一词,从居者有其屋、人人都是业主的“业主”和从《条例》中定义和提到的“业主”和从司法程序中诉讼主体的“业主”三个角度去看,明显是有不同的含义。很有意思的是,本次接受专访的几十位律师,极少有在物管企业与业主的纠纷诉讼中代理过物管企业的辩护人,却有相当多的律师曾为业主或自己与物管公司对簿公堂。是否可以说在类似纠纷中物管企业不愿主动打官司或者律师更可能为业主辩护?是否可以推论,众多律师针对条例草案的批评,更多带有把“业主”下意识地当作司法诉讼中的“业主”的含义? 不管怎么说,如果把物业管理条例暂时理解为“城市住宅物业管理条例”,我们不可能等到物权法出台后,才去关注物业管理最大的受益人——物业所有权人。     

业主权利与义务纠纷典型案例评析

在物管服务关系中,业主既享有物管法规直接规定的权利,还可享有物业服务合同约定的权利;既负有物管法规直接规定的义务,还负有物业服务合同约定的义务。     

业主权利与义务纠纷典型案例评析

[在物管服务关系中,业主既享有物管法规直接规定的权利,还可享有物业服务合同约定的权利;既负有物管法规直接规定的义务,还负有物业服务合同约定的义务.]     

发挥业委会作用,使"美丽园事件"不再发生

“美丽园事件”的发生具有必然性,它是物业管理和物管消费之间的矛盾的集中体现。在目前社会经济体制条件作用下,作为物业管理主要载体的物业公司和物管消费主体的业主,这一对行为主体间必然形成矛盾,本文把物业企业与业主可能产生矛盾的事由列举如下：     

论业主委员会的权利和义务

业主委员会是业主失会的常设机构和执行机构。为了明确业主委员会的权利义务,必须理顺业主委员会与其他物业管理参与者的关系,与全体业主之间的委托代理关系,与物业服务企业之间的服务合同关系,与特定管理主体之间的行政法律关系,更好地发挥业主委员会在物业管理中的重要作用。     

我对物业管理实践中几个常见问题的处理意见

在签订物管服务合同、有关物管纠纷法律诉讼等物业日常管理服务中,会碰到诸如空置房收费比例、滞纳金比例、电梯运行费用、物业费与采暖费计费面积、业主投票权数计算等常见问题,本人结合法规政策和日常管理的实际情况,对此做一简要分析和解答.     

业主自管物业能走多远？

“炒掉物管!”这是业主与物管发生纠纷时．从业主口中频频出现的话语。但炒掉物管之后怎么办？恐怕多数业主没有想过这一问题。自从《物权法》颁布后，其八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定逐渐走入了人们的视野。“业主自管物业”提供了一种继续管理的可能性。     

"做好事"为什么讨不到好

首次办理煤气、水、电卡及有线开通手续一般较为烦琐,为此很多物业公司为减少业主的麻烦,通常都免费代业主办理。其做法是要求业主在入伙时一并将所需的费用及资料提供给物管,物管分批到相关部门办理,完成后,在规定的时间内通知业主领取。按理说,这应该是业主求之不得、物管树立声望的利好之事,可正是这件“利好之事”,却给B物管公司带来了不小的麻烦,B物管并没有树起声望,讨得好处。     

业主权利与义务纠纷典型案例评析

在物管服务关系中．业主既享有物管法规直接规定的权利，还可享有物业服务合同约定的权利；既负有物管法规直接规定的义务．还负有物业服务合同约定的义务。[编者按]     

物业管理中的两个法律问题

从法律及法理层面准确界定物业管理关系和物业管理权对于认识和处理物业管理纷争意义重大。物业管理关系体现的是物业公司和业主(经由业主团体)之间物业管理合同关系。物业管理权从性质上讲不是他物权或权限，也不是债权，而是表征一种资格或法律地位。     

学术动态——业主权利应该慎重使用

背景索引: 自从9月1日起,新物业管理条例已经实施了两个多月,各地的学习和实施热情很是高涨,其效果已经慢慢呈现出来。在条例刚颁布的时候,业内相关人士都认为,《条例》赋予了业主更多的权利,对物业管理公司则作了许多限制,其中《条例》给社区物业管理带来了六大变化:业主委员会享有收益权;打破了职能部门垄断;业主有权“炒”物业;强化了合同的内容;共用物权业主说了算;开发与物管分了家。然而,听到业主一片叫好声的同时,来自物业管理公司的“苦水”似乎也不容忽视:新《条例》过分强调     

冤家宜解不宜结

(六)前面咱说了,业主和物管,二者之间实际上也是一种买卖关系。您花钱买服务,他们提供服务。物业公司也是企业,提供服务也是一种经营行为。您希望少花钱,多办事;物业公司希望低成本,高收益。这都是天经地义,无可厚非的。既然是经营,肯定就要追求利润,无利可图的话,这买卖谁还做呢,搁着您,您肯定也不做。     

物管企业选聘权应当由谁行使

2002年下半年,江苏省徐州万裕房地产开发公司(以下简称房地产公司)开发的风情园小区竣工,2002年年底至2003年年初业主陆续上房.上房前,房地产公司选聘了徐州万裕物业管理有限公司(以下简称徐州物管公司)负责该小区的物业管理,上房时,房地产公司在与业主签订上房协议的同时,另外与业主签订了以徐州物管公司为合同一方当事人的物业管理合同.     

我国上市公司财务评价体系重构

一、上市公司财务评价的理论依据 1．上市公司财务评价体系是保证委托代理关系有效性的重要途径。最早提出委托代理概念的Ross强调委托代理关系是一种代理行为，后来的Jensen等人则强调委托代理关系是一种契约关系。他们认为委托人与代理人之间通过契约严格规定了双方的权利和责任，但这种契约是一种不完备的契约，这就隐含着代理风险：代理人可能会偏离委托人的目标要求，从而产生代理人问题。     

物管企业法律为你保驾护航(上)

针对恶意欠费的业主而言，依法追缴是最有效的合法途径。在实际操作过程中，物管企业与业主打官司，并非像有约业界人士说的那么难。如果物管企业只是为了日常服务工作的照常开展，或误认为“起诉并不能真正解决业主拒交管理费的问题”而放弃了“诉讼”这个有效的法律武器，那么盲从拒交的业主就会越来越多；哪怕你的服务工作做得再好，也逃不掉面对巨额亏损不得不撤管的悲凉结局。针对拒交业主而言，诉讼是唯一合法有效的收费途径。     

物业管理批判之七不交物管费,损害了谁的利益?

来自物管方面比较统一的说法是:不交物管费的业主,损害了其他交费业主甚至全体业主的利益。从他们进一步的解释中可以追究出这句话背后的真实含义,是说由于没有足够的收费,那么所有的业主将会被降低服务标准甚至取消服务,我暂且把这种做法叫做“欠费连坐制”。在现实中当业主欠费的行为已经发生以后,物管企业能够采取的应对手段非常有限,过去物管企业还可以采用关停水电催交等有效手段(后来因不     

李钊说法之三:物业服务企业经营与获利的方式

物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,双方交易的标的物是物业管理服务.与一对一的交易关系不同的是,物业服务合同的标的是物业服务企业提供的共用性物业服务,物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主,而不是一对一的单个业主.     

高校科研经费管理效率的提升路径分析——基于委托代理理论视角

根据委托代理理论,财政拨款单位与高校之间形成委托代理关系。通过建立委托代理理论模型,分析财政拨款单位和高校之间的利益冲突关系以及科研经费效用最大化的路径。研究显示,在信息对称的情况下,财政拨款单位与高校之间是最优契约合同,即财政拨款单位给高校固定的科研费用,高校不承担任何风险也不分享科研产出份额;在信息不对称情况下,最优模式是财政拨款单位通过分享产出份额以激励高校提高管理水平,风险规避度越大的高校,分享的产出份额越小,风险规避越小,越愿意承担风险,分享的产出份额就越大。为此,应优化科研经费的分配政策、简化科研经费使用程序、建立科研成果导向的监管机制、增加非物质性奖励的补偿机制,从而提高高校科研经费管理效率。     

物管公司如何与业主打交道

如何在物业管理活动中处理好物业管理公司与业主的关系是永恒的话题,物管公司如何与业主打交道呢?笔者认为可以通过规范物管服务人员形象、提供优质服务,与业主进行有效沟通等手段实现。     

小区规划建设“出格”——物管收费难以逾越的门槛

物管费收入是物管公司“生活”来源的主要渠道：物管费收缴率的高低又是区(县)、市(县)、国家示范(优秀)住宅小区评定的重要指标。但是，在同行中，一提到物管收费难，也往往把小区的一切问题与业主联系在一起；同样，业主一说不愿交物管费，也往往把小区中的一切问题都怪罪于物管。其实涉及物管收费的除了物管公司与业主之外，