城市房屋行政强制拆迁问题的探讨

强制拆迁是指拆迁人或房屋承租人不履行生效搬迁安置协议中规定的搬迁义务时，由拆迁人通过仲裁、诉讼或向行政机关申请裁决的方式，使拆迁行为获得法律上的强制效力，迫使被拆迁人履行搬迁义务的活动。我国《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定，“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。     

浅析房屋拆迁纠纷及处理

从贵阳市过去几年发生的拆迁纠纷看，归纳起来有以下几种类型：一．因补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、房屋性质的确认和房屋评估结果等问题，经协商达不成协议而引发的拆迁纠纷和信访。产生这种纠纷和信访的原因有两个方面：一方面是拆迁人提供的拆迁补偿安置条件和标准苛刻，被拆迁人难以接受；另一方面是被拆迁人提的要求过高，拆迁人不能违背拆迁法规的原则满足他们的过高要求。二．签订了拆迁补偿安置协议后，被拆迁人或者房屋承租人在约定的搬迁期限内拒绝搬迁的拆迁纠纷和信访。这种纠纷…     

浅析城市房屋拆迁中“强制拆迁”的法律途径

一、强制拆迁方案的确定 强制拆迁工作涉及被拆迁户切身利益，且情况复杂、矛盾突出。为此，在最终确定强制拆迁时，应当考虑多种相关因素，慎重决定。一般说，需要考虑以下几个因素：第一，拆迁人依法办妥拆迁手续。根据《城市房屋拆迁管理条例》、当地拆迁管理办法及其相关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人应将建设项目、用地规划、土地使用、拆迁计划、拆迁补偿安置方案与资金监管手续向拆迁管理部门提出申请，拆迁主管部门对其颁发《房屋拆迁许可证》，并将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布，并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。第二，协议、裁决所定的期限已经届满。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。     

房屋拆迁工作中需认真解决的三个问题

问题之一：拆迁人采取胁迫、破坏、骚扰等方式强迫被拆迁人搬迁（以下简称强迫搬迂行为） 在拆迁过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，在行政执行力度有限的情况下，对有些住户采取停水、停电、停气、恐吓等粗暴、野蛮方式进行施压，促使其尽早搬迁。由于拆迁人的这一行为同时产生了与被拆迁人、公安机关以及房屋拆迁管理部门的一个民事法律关系和两个行政法律关系，问题处理起来头绪繁杂、难度较大，常常形成被拆迁人一味向房屋拆迁管理部门投诉、施压的局面。     

野蛮拆迁或非法强拆问题的成因与对策

通常所称的野蛮拆迁或非法强拆，主要是指在城镇房屋拆迁过程中，在拆迁当事人双方没有达成一致、签订拆迁安置补偿协议的情况下，拆迁人擅自采取野蛮、粗暴等方式，胁迫被拆迁人搬迁或实施强制拆迁的问题。如何积极化解拆迁矛盾，切实避免和纠正这一问题，是目前拆迁管理工作中的一个难点，必须高度重视和认真研究。     

实施《城市房屋拆迁估价指导意见》中的难点及建议

《指导意见》第三条第二款中规定：“被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。”此款规定采用拆迁人和被拆迁人协商确定不具可操作性，因为房屋拆迁行为中被拆迁人是被动的，一般情况下作为被拆迁人往往希望利益最大化，而拆迁人往往希     

城市之痛——如何维护城市拆迁中弱势群体的合法权益

伴随着城市的飞速发展，“拆迁难”成为目前城市建设中遇到的普遍问题，在拆迁人与被拆迁人的利益博弈中优先维护谁？拆迁活动中被拆迁人相对于拆迁人而言处于弱势地位，如何维护好被拆迁人特别是普通民众的“私房”财产成为政府部门日益关注的焦点。     

直管公房拆迁中存在的问题与建议

一、直管公房拆迁中存在的问题第一、拆迁人名不符实，房管部门身份复杂。在城市房屋拆迁中，特别是在闹市区旧城改造时，不可避免地会遇到直管公房的拆迁问题。作为房屋拆迁管理部门，房管局是发放拆迁许可证的行政主体，作为直管公房的产权代表或管理者，房管局属于被拆迁人；而在拆迁实施过程中，房管局又履行或部分履行着拆迁人的职责，替代拆迁人，具体实施直管公房的拆迁。房管局集拆迁行政管理方、被拆迁人、实施拆迁当事人这三种身份于一身，显然不利于直管公房拆迁中方方面面问题的处理。第二、拆迁补偿中“产权调换”的差价从何而…     

提高拆迁调解成功率的途径

当前，拆迁人与被拆迁人在《拆迁许可证》规定的期限内经常会因补偿、安置等问题达不成协议。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。对不能如期签订协议的，拆迁当事人应当向拆迁管理部门递交房屋拆迁裁决申请，拆迁管理部门受理后，负责组织召开调解会议。调解会议是维护拆迁当事人合法权益，化解拆迁矛盾、稳定社会秩序的一种好形式。一般拆迁过程中遇到的补偿、安置纠纷都可以通过调解会这种方式得以解决。然而，如何才能提高调解成功率昵？建议从以下五个方面入手：     

温州市解决拆迁评估难点的对策

拆迁中补偿价格确定是拆迁工作的重要环节，在被拆迁人看来补偿价格是核心问题，在拆迁人看来拆迁补偿费是拆迁项目的主要成本，拆迁评估担负了调节拆迁人与被拆迁人利益关系的角色，目前温州市拆迁评估中主要存在着五个方面的问题。     

一线来稿

哈尔滨大力推行拆迁补偿资金发放“一单式服务”哈尔滨市拆迁办继2005年推行拆迁补偿资金“登门送款”便民服务举措后,针对拆迁补偿资金发放环节中存在的矛盾问题,2006年再推便民新举措,全面推行拆迁补偿资金发“放一单式服务”。哈尔滨市自实施房屋拆迁货币化补偿以来,货币化补偿资金发放一直实行被拆迁人与拆迁人签订协议后,由拆迁人向被拆迁人签发《货币补偿款存单办理凭证》,被拆迁人持办理凭证和其他相关手续到银行办理取款手续的模式。从几年来的实际工作情况来看,有个别拆迁人将签发办理凭证作为制约被拆迁人的一种手段,以种种借口拖…     

依法拆迁才能维护社会稳定

一、拆迁群访频发的原因在拆迁纠纷发生后,按照拆迁法规规定,拆迁人、被拆迁人都有权申请拆迁管理部门对拆迁纠纷进行裁决,但实践中,申请裁决的多为拆迁人,被拆迁人申请裁决的为数不多;这至少说明,被拆迁人依法维护自身权益的意识亟待加强,对如何维护自己在拆迁中的合法权益的方法、途径还缺乏了解。而发生群访后,由于政府干预,拆迁人往往作出让步,无疑给了被拆迁人一个错误的信号,即“大闹大解决,不闹不解决”,导致了拆迁管理工作的随意和无序。从客观上支持和纵容了破坏社会稳定的行为,使拆迁管理部门依法进行拆迁管理、按照拆迁法规确定…     

关于房屋拆迁的博弈研究

近年来国家、各级政府及有关管理部门下了大力气立法、监督、执行、协调房屋拆迁问题，可是房屋拆迁的具体工作越来越难越来越乱。房屋拆迁的管理工作也越来越难度大越来越难理顺，之所以会出现此等艰难而又困惑的情形，从根本上看是由于拆迁人和被拆迁人之间利益对立的强制交易的“最后通谍”博弈困境所致。[编者按]     

城市房屋拆迂补偿的市场化特点

城市房屋拆迁不是房屋的市场交易。因为城市房屋拆迁许可是基于城市规划建设的许可，是行政行为，所以不存在被拆迁人愿意不愿意卖和想不想搬迁的自由选择，只要拆迁程序合法、补偿标准合法、项目合法、主体合法、补偿资金到位，所有拆迁范围内的被拆迁人都要服从搬迁，否则将依法强制。房屋市场交易是一种自主的市场行为，取决于产权人的意愿；拆迁行为则是依法拆迁。但是，城市拆迁补偿其实质应是市场化货币拆迁。那么，城市房屋拆迁的市场化要体现在以下几个方面。     

房屋拆迁纠纷裁决是否属于行政复议范围之我见

依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第十六条的规定,房屋拆迁纠纷当事人(拆迁人、被拆迁人、房屋承租人)就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项达不成协议的,可以向房屋拆迁管理部门(房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,为同级人民政府,以下统称“裁决机关”)提出裁决申请,由裁决机关依法对上述事项做出裁决。关于房屋拆迁纠纷裁决(以下简称“拆迁纠纷裁决”)是否属于行政复议范围,当前存在两种不同意见:一种意见认为,《行政复议法》第六条第(十一)项规定,公民、法人或者其他组…     

如何认定拆迁过程中的公房租赁关系

《城市房地产拆迁管理条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋,由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”根据此条,在实际操作中我省在拆迁管理条例中作了如下规定:拆迁租赁的公有房屋,拆迁人应当将补偿金额中相当于被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给房屋所有人,其余部分补偿给房屋承租人,被拆迁…     

浅析公共利益拆迁

城市房屋拆迁，是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人予以迁移安置以及经济补偿的活动。实践中，通常的方式为，政府向拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁人对被拆迁人所有的房屋实施拆迁行为。政府行使行政许可权，拆迁人取得拆迁权，对这些权力必须加以限制，否则必然损害被拆迁人的合法利益，也是对公共利益的破坏。     

一线来稿

透视城市房屋拆迁中存在的问题城市房屋拆迁在推进城市建设与发展,加快城市现代化进程中,发挥了重要作用。透视最近一些年来各地的城市房屋拆迁工作,在取得重大成绩的同时,也存在一些问题,归纳起来主要有三点:一是有些拆迁人急功近利、急于求成。这突出表现在拆迁人与被拆迁人思想没有沟通。拆迁人没有讲清拆迁的原因、意义、目的;没有查清住户的实际状况、了解其困难和要求,就盲目要求被拆迁人签定协议。其结果自然形成欲速则不达的被动局面。二是拆迁工作人员的业务素质亟待提高。从拆迁工作人员的综合素质来看,不少人没有经过业务培训和…     

对拆迁裁决制度的法律思考

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”第二款规定：“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。”这是新的国务院《城市房屋拆迁管理条例》     

拆迁补偿安置协议优先权的效力评析

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称商品房买卖司法解释）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”。