海城集体经营性建设用地入市试点调查研究

辽宁省海城市作为试点之一,其在农村集体经营性建设用地入市的主要做法有:按照相关规定及本地区实际情况确定了入市主体、程序及范围,构建了制度框架体系,进行了入市差别化的探索,完善了收益分配方式等。针对目前存在的集体经济组织成员不明确、缺乏城乡统一建设用地基准地价体系、抵押贷款等其他权利难以实现等问题,建议:(1)明确集体经营性建设用地入市主体与客体;(2)探索建立农村集体经营性建设用地价格体系;(3)进一步完善入市收益分配机制;(4)加强农村集体经营性建设用地入市监管。     

集体经营性建设用地入市收益分配探讨

正农村集体经营性建设用地入市收益的分配,是"三块地"改革试点中的重要问题。而摸清农村集体经营性建设用地入市试点运行中收益分配状况,科学回答"谁来分、分什么、怎么分"的问题,对于形成可复制、可推广、利修法的经验具有重要意义。农村集体经营性建设用地入市收益分配困境入市主体认定难。按照改革试点精神,农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其土地所有权的农民集体,也可以是农村集体委托授权     

集体经营性建设用地流转收益内部分配探析

文章在明确集体经营性建设用地的概念和范围的基础上,分析了集体经营性建设用地流转收益内部分配中收益分配主体不明确、收益分配规范不统一、收益分配程序不合理、收益分配监督不健全、司法救济体系不完善等问题。通过比较分析各试点地区集体经营性建设用地流转收益分配的特点,建议从完善集体组织成员资格界定、制定集体收益内部分配办法、明确收益分配方案决策程序、健全收益分配民主监督机制、优化收益分配纠纷解决机制五个方面完善流转收益分配。     

农村集体经营性建设用地流转收益分配研究——基于分配主体利益诉求及博弈理论

党的十八届三中全会明确提出,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市流转,与国有土地同地同权同价。研究农村集体经营性建设用地流转收益分配,可以为促进流转公平合理进行、保证农民权益提供相关借鉴。基于东北三省部分地区164个村的调查数据,采用统计分析和博弈理论Shapley值法,对农村集体经营性建设用地流转收益分配进行研究。研究结果表明:对农村集体经营性建设用地的流转收益进行分配,政府、集体经济组织和农民都有各自的利益诉求,政府要求成为流转收益分配主体,集体和农民都认为自己应该成为流转收益的主要获得者,且不赞成政府参与流转收益的分配。通过统计分析和博弈论Shapley法计算后比较,得出政府、集体、农民对农村集体经营性建设用地流转收益分配的比例分别为:25%~30%、50%~55%、15%~20%。根据以上研究结果,建议在农村集体经营性建设用地流转收益分配中,政府应分享一部分流转收益;集体应成为流转收益的主要获得者;农民可以获取少量流转收益。     

农村集体经营性建设用地入市的实践与思考——以四川省成都市郫都区为例

<正>作为全国15个农村集体经营性建设用地入市试点之一,四川省成都市郫都区按照明确入市规模、优化项目布局、创新构建入市主体、完善收益分配机制和健全政策机制配套的工作思路,并依托农村集体资产管理公司具体实施了土地入市,为进一步深化改革积累了丰富的经验。截至2016年底,郫都区已完成25宗农村集体建设用     

农村集体经营性建设用地租赁入市探索——基于“宜兴模式”的宏观思考

20年来,江苏省宜兴市在农村集体经营性建设用地租赁入市方面,探索建立租赁价格体系,探索实施公开交易制度,探索发挥规划引领作用,探索构建收益分配机制,探索健全全程监管制度,成效明显。基于宜兴模式的相关建议:以贯彻落实新修正的《土地管理法》为契机,深入推进农村集体经营性建设用地入市,加快构建城乡统一的建设用地市场;坚持按照农村集体经营性建设用地入市的条件,探索解决入市后遇到的各种理论与实践问题;进一步统筹协调,加快完善农村集体经营性建设用地入市相关法律政策。     

农村集体经营性建设用地现状及入市问题研究*——基于东北三省部分地区调查

党的十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市,与国有土地同权同价,为集体土地流转指明了新的方向。为了了解农村集体经营性建设用地的现状,入市存在的问题,该研究通过全面调查和典型调查相结合以及访谈的方式对东北三省的沈阳市、东港市、哈尔滨市、长春市进行实地调研,其中包括8县(区)、15个乡镇(街道)、164个行政村、33家典型企业。利用数理统计方法,分析东北三省农村集体经营性建设用地现状及存在问题。东北三省农村集体经营性建设用地现状特点为总量不大,单宗面积小;分布零散,主要集中于城乡结合部;隐形流转普遍,缺乏规范性的引导;利用粗放,效益低下。研究结论:农村集体经营性建设用地入市存在缺少法律依据和制度保障、产权不清晰、城乡规划不详细等制度方面的问题以及农村集体经营性建设用地基数不清,流转对象不明确、历史遗留问题较多、潜力有限、村集体对农村集体经营性建设用地入市认识不清等现实方面的问题。修订和完善相关政策法规,建立配套的法律制度、开展农村集体经营性建设用地专项调查和确权登记、建议在东北地区同步宅基地制度改革、按照"尊重历史、承认现实"的原则,协商解决历史遗留问题是有序推动农村集体经营性建设用地入市的重要途径。     

集体经营性建设用地入市亟须解决的几个问题

<正>随着国务院启动全国33个县(市、区)进行农村土地制度改革试点,集体经营性建设用地入市开始进入实质性试验阶段。如何建立健全农村集体经营性建设用地入市机制、理顺与现行国有建设用地市场关系、建立公平合理的增值收益分配机制等问题尤显突出。这些问题不仅直接关系到农村集体经营性建设用地能否顺利入市,更直接影响到我国农村土地制度改革的进程。如何正确理解集体经营性建设用地的概念根据大多数学者的观点,农村土地包括三大     

集体经营性建设用地入市存在的问题及对策——基于成都市的实证分析

近年来,随着农村城镇化和工业化进程的加快发展,集体建设用地大量进入市场,在集体内部、集体之间的流转日益活跃。为促进城乡土地要素的合理流动和优化配置,成都市大力推进以农村产权制度改革为基础的集体经营性建设用地市场建设,虽然取得了一定成效,但也存在产权主体不明确,市场主体缺失;入市程序复杂,农民内部决策机制不健全;地价体系不完善,定价机制不科学;使用年限、用途不规范等突出问题。本文旨在剖析成都市集体经营性建设用地流转现状的基础上,进一步探索集体经营性建设用地入市的存在的问题并提出相应对策,为建成城乡统一的建设用地市场、盘活农民资产、大幅增加农民财产性收入、缩小城乡收入差距、缓解当前城市建设用地不足的状况具有重要现实意义。     

农村集体建设用地住宅用途入市的现实约束与赋能探索

研究目的：分析当前农村宅基地流转的现实约束,通过构建集体建设用地住宅用途入市的市场交易和收益分配机制,赋能宅基地制度改革。研究方法：文献资料法,案例分析法。研究结果：允许闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市是城乡融合发展的重要路径。目前受到宅基地流转和集体经营性建设用地入市范围、用途的限制,试点地区的改革探索整体上是城乡二元土地制度的延续。农业转移人口市民化的闲置宅基地转为集体经营性建设用地,可以从商业和工业用途拓展到住宅用途入市,在城乡统一建设用地市场公开交易,城乡居民均可成为使用权主体,入市收益缴纳相关税费后由农民和集体共同分享。研究结论：深化宅基地制度改革的方向是城乡住宅用地具有平等的财产权能,协同推进新型城镇化和乡村振兴。     

农村集体经营性建设用地入市探讨——以广西北流市为例

广西北流市是全国开展农村土地制度改革的三十三个试点县(市、区)之一,在积极推进农村集体经营性建设用地入市方面进行有益的探索:通过大力开展确权登记颁证、灵活采用不同入市方式、大胆探索不同入市途径、创新公益项目用地保障方式、积极搭建入市交易平台等五个方面积极推进农村集体经营性建设用地入市;在土地增值收益分配机制方面,制定了土地增值收益调节金、整治复垦费用、新增报批费用、土地增值收益平衡再分配金等4类调节金类型。北流市集体经营性建设用地入市过程中存在内部收益差异、入市与征地收益差异、入市监管等问题,建议通过统筹平衡入市内部收益差异、逐步缩减土地征收规模、努力加强入市监管等方面进一步完善入市体制机制。     

农村集体经营性建设用地入市问题分析

随着农村集体产权制度改革的推进,城乡规划和农村集体性经营用地的开发越来越受到重视。简要分析了我国某地区农村集体经营性建设用地入市情况,以及涉及到的制度、收益分配、历史遗留等问题,并提出相应的解决策略,以期为进一步规范和完善农村集体经营性建设用地入市工作提供借鉴。     

农村集体经营性建设用地入市试点透视———以北京市大兴区为例

土地制度是国家的基础性制度,事关经济社会发展与国家长治久安。文章以北京大兴区为例,对农村集体经营性建设用地入市改革中的实施主体、收益分配等5个关键问题进行了深入探讨,旨在进一步统一思想、凝聚共识,推动农村集体经营性建设用地入市改革试点工作有力、有序、有效进行。     

集体经营性建设用地入市对城乡融合发展影响研究 ——基于浙江省德清县改革试点的经验证据

研究目的：以浙江省德清县集体经营性建设用地入市作为准自然实验，评估集体经营性建设用地入市对城乡融合发展的影响及作用机制。研究方法：合成控制法（SCM）、中介效应模型。研究结果：德清县通过实施集体经营性建设用地入市后，显著地提升了城乡融合发展水平；集体经营性建设用地入市对德清县城乡融合发展水平的影响效应随时间推移而增加，分别采用安慰剂检验和排序检验方法检验后结果依然稳健；集体经营性建设用地入市主要通过要素流动效应、公共服务优化效应两个方面发挥作用，并且劳动力流动效应和公共服务优化效应的中介占比分别为2.36%和30.7%。研究结论：集体经营性建设用地入市改革是优化土地资源配置的重要举措，未来应通过改革之间的协调联动，完善农村集体经营性建设用地入市收益分配机制、推动城乡公共服务均等化和要素优化配置，实现城乡融合发展。     

中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望

研究目的：梳理并展望当前中国农村集体建设用地使用权流转政策。研究方法：理论评述与现状分析结合。研究结果：在分析中国农村集体建设用地使用权流转政策背景的基础上,从流转的限制条件、价格确定、收益分配以及宅基地、商品房开放及直接入市6方面综合归纳了中国农村集体建设用地使用权流转的基本政策,并分析得出当前存在所有权主体悬空且归属不清、使用主体限制严格且权能残缺不全、法制建设滞后且现行法规规定相互矛盾这三个主要问题。研究结论：为进一步促进、完善中国的农村集体建设用地使用权流转提出明确集体土地所有权主体和集体建设用地使用权的权能、做好征地制度改革工作、建立集体建设用地评估制度、做好用途管制和土地集中统一供应工作、建立农村土地金融制度、建立集体建设用土地流转登记制度等多项相关政策建议。     

农村集体建设用地流转收益分配问题分析

当前我国在农村集体建设用地流转收益分配中存在分配主体不明确,分配比例与方式混杂和监管缺失等问题,剖析原因从消除法律障碍,构建合理机制,完善配套制度等方面提出了完善农村集体建设用地流转收益分配机制的建议。     

基于帕累托改进理论的农村集体经营性建设用地入市研究

[目的]为了贯彻落实乡村振兴战略,充分激活农村土地发展的经济动力,满足我国城镇化发展的用地需求,加快城乡融合发展,我国正在进行农村集体经营性建设用地入市改革试点探索,入市已成为优化配置农村土地资源,促进城乡用地统筹发展的重要途径。[方法]通过运用帕累托改进理论,深入分析入市前后政府、农民集体和投资者3类主体的利益变化,指出入市过程中仍存在的问题,尝试为推进农村集体经营性建设用地有效入市,凸显农村集体建设用地的市场价值,提高集体和农民收入等方面提出合理建议。[结果]农村集体经营性建设用地入市是符合帕累托改进理论的城乡融合发展的重要过程,是促进乡村振兴,实现农村经济达到帕累托最优状态的必经之路。[结论]明确和完善入市的主体、范围、市场机制和收益分配机制,协调好政府、集体和个人三者之间的利益关系,以期实现多方共赢。     

集体经营性建设用地入市收益分配研究

正集体经营性建设用地入市流转的收益分配关系集体经营性建设用地入市收益,是指集体经营性建设用地使用权在初次流转和再次流转过程中所产生的收入与利得的总和。集体经营性建设用地入市收益存在三层分配关系。第一层分配关系是入市总收益在农民集体和政府间的分配关系,决定了农民集体的土地净收益;第二层分配关系是政府所获收益在各级政府和不同地区间的分配关系,关系到地区利益的平衡;第三层分配关系是农民集体的土地净收益在集体与成员、成员与     

农村集体经营性建设用地“入市”流转的法律问题研究

2015年中央提出了《关于农村土地征收集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,提出对现阶段农村集体经营的建设性用地进行入市改革,为了保障这样一项新的改革措施能够顺利进行,需要在摸索实践的基础上逐渐建立健全相关法律法规,深入研究相关法律问题。本文基于相关实践工作总结,对农村集体经营性建设用地"入市"流转的法律问题进行研究,探讨当前存在的法律问题并提出针对性的解决措施。     

农村集体经营性建设用地入市的增值收益分配问题探析

农村集体经营性建设用地具有很大的潜在价值,集体经营性建设用地入市意味着原来土地价值会产生外溢增值。这种增值收益是一种财产性利益,其在地方政府、农村集体组织和农民之间的分配方式值得深入研究。文章通过整理既有研究对集体经营性建设用地入市增值收益分配的相关文献,识别增值收益分配面临的困境,提出科学合理的关于增值收益分配的创新举措,有利于处理好地方政府、农村集体组织和农民三大利益相关主体之间的利益平衡关系,切实维护农民权益,推进乡村振兴战略的实施和新型城镇化的发展。