地方政府对城市土地供给的影响研究： 理论与实证

地方政府片面追求地方经济增长将导致城市土地过度供给,城市土地产出弹性越大且政府在城市土地出让金中的收益比例越高,城市土地过度供给的程度就越深,并且随着城市土地供给的增加,地方经济中内生含有降低居民收益分享比例、提高政府和企业分享比例的趋势,这构成地方政府不断增加城市土地供给的重要诱因。解决我国城市土地过度供给的根源在于改变地方政府以增长为导向的适应性调整策略,优化中央与地方、地方与微观主体之间的城市土地权属关系,调整我国现有城市土地收益的分配格局,将城市土地供给置于长期化的视野以及制度化的平台上进行,使地方政府的城市土地供给行为与资源的高效化、集约化利用目标相适应。     

城市土地市场研究综述

城市土地市场是城市土地这种特殊商品在交易过程中所形成的各种经济关系总和。与国外相比,我国城市土地市场研究起步比较晚,始于1980年代中后期。在经过早期的探索和尝试研究之后,国内外土地市场相关研究进一步深入,研究成果不断增加,研究内容更加细致,研究方向更加多样化。笔者拟从以下几个方面进行综述。一、有关城市土地市场的研究角度与方法1.供求均衡分析。袁绪亚先以市场供需理论为基础,对土地市场、土地资源配置效率进行了大量的理论分析,并提出了相应的政策构想。在其论文《土地供给变动中的市场形态与政策选择》中又从土地市场供给…     

论旧城改造与城市土地利用资源效率的提高

以庞大的人口规模为背景而展开的城市化与现代化进程,对我国城市土地供给造成巨大压力。城市土地供给的绝对扩张有其自然边界,保护耕地的基本国策是其重要的约束条件。因此,旧城改造成为城市土地集约化利用的有效选择,积极而有效的旧城改造工作将有利于提高城市土地资源的利用效率。但是在此过程中,仍有若干做法值得商榷,本文仅就旧城改造与提高城市土地资源利用效率的关系提出一些看法。一、旧城改造应能不断提高城市土地资源配置效率城市化是一个目标,更是一个过程。这既是一个将固化在农村土地上的劳动力释放出来促使其不断地向城市转移…     

从供给侧视角看当前房地产市场价格波动——以合肥为例

以2016年我国一线及部分二线城市房地产价格大幅波动为背景,从供给侧视角探析我国部分城市房价快速上涨内因,考察了货币供给、土地供给和住宅供给三者对我国房价的作用.从宏观视角看,货币供给量的快速上涨是导致房价攀升的外在背景,从微观视角看,土地及住宅供应的相对减少是推动部分城市房价上涨的内在因素.因此,政府在制定相关政策时应主要从供给侧角度出发,且显著的政策调整也存在一定时滞.     

城市品牌促进了城市发展吗?-基于"全国文明城市"的准自然实验研究

在现代经济社会中,品牌蕴含着巨大的价值.文章构建了一个理论模型,利用2003-2015年地级市的面板数据,以城市入选"全国文明城市"作为准自然实验,通过双重差分、匹配双重差分和工具变量等方法研究了城市品牌价值提升对于城市发展的影响,并分析了土地供给管制在其中发挥的作用.研究发现,城市品牌价值的提升可以提高城市总产值、总人口和土地价格,而土地供给管制会降低品牌价值对于城市总产值的贡献,扩大对土地价格的影响程度,因此中国建设用地供给的严格管制导致城市品牌价值的提升主要体现在土地价格的抬升方面.文章的发现不仅证实了品牌价值提升对城市发展的积极影响,同时也拓宽了中国土地问题的研究视角.     

关于完善上海土地一级市场的思考

当前城市土地在供给制度、收益分配机制等方面存在诸多不完善之处，使城市土地利用出现了“拔葱式开发”和“圈地运动”等现象。解决这类问题的关键在于理顺土地供给渠道、规范土地收益分配制度。本文重点阐述了通过组建上海市土地发展中心作为土地供给的专业性职能机构，来调控土地供给与土地收益分配，从而建立一个层次分明、运转有序的房地产市场。     

城市建设和房地产开发的博弈分析

土地拍卖制度有力地推动了我国城市建设和房地产开发,其原因在于土地拍卖收入被用于城市基础设施建设,这样可以避免当前我国财政资金不足问题。本文采用博弈分析方法研究发现,采用土地拍卖制度必然导致:(1)土地供给小于需求;(2)土地和商品房价格上涨。     

城市化进程中的土地财政与城市经济性公共品

城市经济性公共品是创造城市聚集效应的重要条件,为城市化发展提供了重要的物质基础。改革开放以来,中国的城市经济性公共品供给水平有了显著提高,建设资金来源也在不断变化。利用2004-2016年中国省级面板数据,通过实证研究发现:作为土地财政的重要表现形式,土地税收为城市经济性公共品供给提供了重要的资金来源,同时土地财政还为城市经济性公共品供给提供了所需的土地资源。建议规范土地出让收支管理,提高土地出让收支的透明度;加快土地财政推动型城市化发展模式的转型。     

我国城乡产业转移的动因研究

已有研究证明要素价格上涨是城市产业向农村转移的直接原因,而城市要素价格变化又可归因于城市的本质即聚集经济,因此,我们建立了聚集经济理论和要素禀赋论相结合的新的分析框架来研究城乡产业转移的动因.根据该框架,北京市20世纪80年代以来的数据也表明,进入城市化后期,在聚集经济的作用下,城市的土地和劳动力要素供给增长缓慢,其相对价格上涨,而资本和技术要素的供给增长较快从而相对价格下降.在各产业的要素密集度不同的情况下,密集使用相对价格较高的要素的产业,包括土地密集型产业和劳动密集型产业,成为城市中的比较劣势产业,在竞争规律的作用下,被迫逐渐转移出城市.     

市场和政府共同作用下的城市地价——中国城市的实证研究

本文根据单中心城市模型和中国城市土地市场若干特点建立了城市地价检验模型,并对中国地级以及以上城市地价进行了截面分析.计量估计表明,城市人口和收入是地价的重要决定因素,郊区土地价值和城市交通条件也影响城市地价;估计还表明政府通过控制城市土地供给和选择不同交易方式对城市地价有直接和间接的影响,而特定交易方式的影响犹为显著.分析结果还显示地价上涨最大的推动力是旺盛的需求.Robust回归方程估计表明上述统计检验结果是稳健的.     

城市化进程中土地供给的价格机制探讨

城市化进程中土地总供给呈不断增加的趋势,各级、各类土地市场的供给与价格却波动频繁。从理论上看,城市土地供给的价格机制主要有理想状态与供给变异两种形式。对土地总供给和各类市场供给价格机制的实证分析表明:城市化进程的推进并未伴随着土地价格的上升,价格的波动也难以对土地供给起到调节作用。理论与现实差异的原因在于土地交易的市场化程度较低,缺乏应有的价格竞争机制。     

我国土地财政供给类型与调控对策

从土地财政为国家快速城镇化供给大量的土地资源及公共建设资金角度出发,阐释了土地财政"地"与"钱"供给的动力及运行模式,分析出由土地财政供给模式助推的产业用地规模、土地城镇化速度、房地产供给规模及价格等国家结构性问题的内在机理。以时间序列上的国有土地出让面积、土地财政收入规模等6项绝对指标和土地人口城市化速度比值、商品房平均销售价格等8项相对指标,衡量国家层面上由土地财政助推的结构性问题变化趋势及其在31省(市、区)间的基本差异,采用变异系数、聚类分区方法并结合区域邻近原则,将我国大陆地区31省(市、区)划分为"土地财政供给紧缺"、"土地供给过剩"、"土地财政供给过剩"、"土地财政供需适度"、"土地需求不足"5类区域,以8项相对指标为主阐释其原因。基于供给侧改革视角,从征收保有环节的房地产税、土地整治工程增加用地指标、引导城镇土地节约集约利用和控制外延扩张、城市公共设施建设鼓励社会资本参与等方面,提出调控不同区域土地财政供给的政策建议。     

农村社会保障缺失与土地使用权流转障碍——一个分析阻碍土地流转因素的模型

目前，农村土地使用权流转市场规模狭小，其实，从供求角度讲，主要是因为土地使用权供给不足。本文试图通过构建农民最大化效用的理性选择模型来分析土地供给不足的原因，最后得出结论：农民社会保障的缺失和城市封农民工的歧视是导致土地使用权供给不足的主要原因。     

完善我国城市土地储备制度的构想

土地资源具有的自然供给和经济供给的双重特性,决定了土地资源的配置方式必须是:市场在政府宏观调控下对资源配置发挥基础性作用。城市土地储备制度作为一种适应社会主义市场经济要求的全新的制度尝试,已在全国许多城市逐步展开。为解决土地储备制度的资金问题,土地基金制度应运而生。本文在借鉴国内外经济的基础上,结合我国城市土地储备制度的实施情况,对我国土地基金制度的职能定位、模式及相关问题展开初步的探讨。     

乌鲁木齐市综合承载力研究

本文以乌鲁木齐市为研究对象,从土地、水资源、交通、人口和经济6个方面构建了城市综合承载力的评价体系,运用多指标综合分析和均方差等方法,对乌鲁木齐市城市综合承载力进行了评价研究.研究表明,土地承载力逐步成为影响乌鲁木齐市城市综合承载力的首要因素,各子系统的供给方面总体上要高于需求,经济发展存在一定的潜力和空间.据此,对增强乌鲁木齐市城市综合承载力提出了建议.     

城市地租与房地产金融化积累:对大卫·哈维理论的探析

大卫·哈维的城市地租理论为理解房地产金融化的内生性及其背后的地租与土地所有权作用,提供了一种供给侧的分析视角.该理论系统诠释了马克思、恩格斯对城市地租的基本判断,指明房地产金融化积累是通过营造建成环境、刺激需求竞争、加强供给阶级垄断,从而创造并占有更多城市地租,并将其转化为利润.哈维区分了带来城市地租的资本循环与收入循环,揭示出房地产金融化积累的实质是对社会价值的再分配.这种价值转移是对劳动者财富的掠夺,加重了剥削;不仅可能引发金融危机,甚至还会进一步演变为经济社会危机.从中汲取理论启示,应当结合需求侧状况,着力推进房地产业供给侧结构性改革,才能防止我国房地产过度金融化,促进房地产业和经济社会的健康发展.     

城市建设用地差别化配置的路径分析

城市建设用地供需均衡受到供给和需求的共同作用的影响,中央政府既可以通过土地利用规划、土地利用计划等手段直接在不同区域(产业)供给城市建设用地;也可以制定差别化财政政策或货币政策,通过对地方政府和企业或个人对土地投资的影响,从而产生差别化的用地需求。因此,中央政府可以通过直接路径和间接路径差别化配置城市建设用地,从而提高城市建设用地利用效益和配置效率。     

我国当前城市公共品供给现状分析与研究

本文借鉴我国当前城市公共品的供给现状,并对其进行了分析研究,指出城市公共品供给缺乏系统理论研究.主要包括:建设资金短缺、来源渠道单一;市场化程度不高;建设规划不够合理,历史账过多;管理水平不高等原因.同时,相应地提出加强我国城市公共品供给的系统理论研究:扩宽城市公共品建设资金筹措范围;进一步开放城市公共品供给市场;进一步提高城市规划的科学性、合理性;完善城市管理体制,切实提高城市管理水平等建议.用以提高我国当前城市公共品的有效供给,来促进整个社会福利的进一步发展和完善.     

城市土地节约集约利用对策分析

城市土地节约集约利用是在我国土地基本国情的前提下，工业化、城市化和现代化快速推进的过程中，化解土地需求与土地有限供给矛盾的现实需要。城市土地的节约集约利用需要跳出传统的思维模式，结合国内外的实践经验，用创新的理念、新的机制及新运作模式加以解决。     

提高城市公共品供给效率的研究与探讨

随着时代的进步,城市公共品的供给已经成为衡量一个城市甚至是一个国家文明及进步程度的关键因素.本文首先对城市公共品进行了界定,分析了现有城市公共品的主要供给模式.然后针对当前我国城市公共品供给存在的主要问题:政府和公共部门的过度干预控制,而私人部门或是第三部门在城市公共品的供给过程中参与程度却比较低,整体供给效率不高等,进一步剖析其原因.最后指出为了提高我国城市公共品的供给效率,应继续推进并不断地深化城市公共品的供给市场化改革思路,进行配套地改革,建立起多样化的投融资模式;进一步探求多样化的公共品供给模式,以地方政府和民间资本为城市公共品的有效供给者;建立和规范规制机构,建立健全补偿机制和供给机制;转变政府的职能角色,由“划桨”向“掌舵”进行转变,树立起服务理念;同时还要提高市民享有城市公共品的权利意识.