政府在房市中的行为分析

房地产市场和政府行为不无关系,中央政府和地方政府、地方政府和房地产商之间存在着一系列的博弈关系,常常造成地方政府和房产商相勾结,共同消极对待中央政府的调控政策.为此,应重新审视和制定政绩考核机制;完善城市土地储备制度;改革现行房地产税制;加强中央宏观调控.     

我国房产税改革可能性及改革方向分析——基于上海市松江区居民的调研

房产税是财产税体系重要组成部分,是地方政府取得财政收入的重要来源,也是国家调节收入分配格局和调控房地产市场的重要杠杆,在整个税制结构中占有举足轻重的地位。研究开征房产税将有利于完善税制体系,优化税制结构,健全地方税体系,调节收入分配,调控房地产市场,进而促进社会公平。文章首先对我国房产税进行了简要阐述,继而重点分析了上海市松江区房地产税改革实践的预期影响,并借此对我国房产税的改革风险与路径策略进行探究,以期促进我国税制改革更加科学、稳健、持续的推进。     

我国房地产税制改革的思考

房价一路飙升,政府采取了一系列措施抑制房价过快上涨,但效果不理想,房地产税收政策作为重要的调控手段,改革势在必行。房地产税收是地方税收体系的重要支柱,房地产税制改革可以调节收入分配,可以加快我国城市化进程。目前我国房地产税制存在难以发挥调节收入分配的功能,税费种类繁多,重流通轻保有,收税规模难以满足地方财政需要等问题。房地产税制改革要遵循有利于经济可持续发展,兼顾效率与公平,合乎财政要求等原则。建议房地产税制改革从充分发挥税收调节收入分配的作用,整合现有房地产税种,轻流通重保有,构建地方税收体系等方面着手。     

“土地财政”对房地产市场价格的影响

在现有的财政分税体制和以GDP考核政绩的行政管理体制下,地方政府必然依靠其对土地的垄断权力获取巨额土地出让收入来维持地方财政支出,这就是土地财政。为使土地财政收益最大化,地方政府通过抬高土地出让底价和人为限制土地供应数量等方式造成土地市场的稀缺,从而拉高地价推高房价。应从改革和完善分税制、地方政府考核机制、政府行政管理体制等方面入手消除土地财政对房地产市场价格的影响。     

房地产泡沫规避路径研究

房地产泡沫的产生是由于出于投机目的虚假需求的膨胀。是一种经济状态的失衡现象。识别房地产泡沫的标准应从房地产泡沫的形成原因入手,从多个角度来考察房地产市场上是否存在价格泡沫。考虑到中国房地产业的特殊性,借鉴日本、美国的经验,规避房地产泡沫的路径主要有：尽快完善房地产税制;进一步强化政府宏观调控手段;合理调整房地产的供给结构：适时通过加息来控制对房地产按揭贷款的过分需求;加强房地产金融监管力度。     

是土地供应量与房地产税赋提高了房价吗

自分税制实施后,“土地财政”成为我国地方政府获取收入以支撑财政支出的主要选择,而与此同时房价也在不断上涨。中央政府从民生角度要求地方政府对房价实施调控,地方政府则主要通过调整土地供给量和房地产税税赋来施加影响。土地供应量和税赋会影响供需双方从而影响房价,反过来房价又会影响税收收入及开发商对土地的需求,进而影响社会民生。本文对我国东、中、西部地区住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的关系进行分析,探讨各地区的住房价格上涨原因。通过构建住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的PVAR模型,利用格兰杰因果检验、脉冲分析和方差分解方法来透视地方政府行为对住房价格的影响。分析结果显示,地方政府行为和房价之间存在着联动关系,但在推动住房价格上涨的原因上存在着区域差异：在东部地区,土地供应量影响房价;中部地区,二者联合推动了房价上涨。而在西部地区,房地产税税赋对房价的影响明显。在政策建议上,对地价推动房价的地区要从丰富住房来源和数量入手,而税赋影响房价的地区则要完善相关税制改革。     

我国房地产税制改革完善问题的探讨

房地产税制改革是一项复杂的系统工程,涉及政府特别是地方政府、房地产商以及普通老百姓各方的利益.文章从房地产税的理论依据入手,在我国房地产税制改革的背景下,对我国房地产税制的现状和问题进行分析,并通过与发达国家房地产税系的比较,借鉴国外一些有价值的经验,结合我国具体国情,对建立健全房地产税制所必须构建的合理制度环境进行了相应的探索与研究.在此基础上,文章提出了完善我国房地产税制,扩大税基,建立合理的租、税、费体系,完善房地产课税配套制度与政策等建议.     

论地方政府对房地产业的规制

我国的房地产市场是一个非常复杂的市场,多种原因造成了房地产市场失灵,价格合谋现象严重。为此需要政府对其进行规制,但是由于中央政府和地方政府对待房地产市场规制的“委托——代理”关系．使得规制目标与实际规制效果之间存在着很大的偏差。所以在制定规制政策时必须考虑到对地方政府的规制给予激励．同时设置有效的行政程序来使寻租行为不会影响到规制效果。     

论地方政府对房地产业的规制

我国的房地产市场是一个非常复杂的市场,多种原因造成了房地产市场失灵,价格合谋现象严重.为此需要政府对其进行规制,但是由于中央政府和地方政府对待房地产市场规制的"委托--代理"关系,使得规制目标与实际规制效果之间存在着很大的偏差.所以在制定规制政策时必须考虑到对地方政府的规制给予激励,同时设置有效的行政程序来使寻租行为不会影响到规制效果.     

投机行为与房地产价格

资产市场交易中的投机行为不仅表现在纯投机性交易行为．也表现在正常供需双方的交易中，它们的交易策略会因对价格的预期而变化。房地产与股票、外汇等资产相比具有流动性差、交易成本大的特点，房地产买卖双方一般都不具有很多专业知识和经验，使房地产市场相对其它资产市场更缺乏有效性。房地产市场在交易过程中交易行动受价格的预期的影响比较大，Caseand Shiller（1988，2003）考察了美国四个城市的房地产价格变化。借助对购房者的问卷调查。认为在一些城市存在明显的房地产价格泡沫．而这与房地产市场上的投机行为密切相关，Brettell（2001）也认为英国房地产市场发展中存在明显的由投机行为带来的房地产价格泡沫。本文主要分析房地产投机行为的具体表现及与价格发展的关系，并分析其在我国的具体表现。     

中国房地产信贷风险有多大？

如果房地产投机炒作者．房地产开发商及地方政府等国人都对房地产有乐观市场预期，国内房地产泡沫只能越吹越大直到最后破灭。     

汇率改革与银行改革对房地产市场的影响

2003年之后,中国不断膨胀的房地产市场越来越引起学者的关注,忽视了金融改革对房地产市场的影响,笔者认为,中国正在进行的金融改革对房地产市场的影响很大.从日本和台湾的经验看,在汇率升值和银行监管制度变革的同时出现了严重的房地产泡沫.人民币汇率的改革与银行监管制度的改革正在同时进行,已经引起了局部的房地产过热,货币当局和监管当局应该引起高度关注.大多数研究者在研究中国的房地产泡沫时,都主要从市场的需求与供给角度分析.本研究将从汇率改革和银行改革的角度分析中国的金融改革对房地产市场的影响.     

对房地产市场泡沫的浅析

2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利.文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作出简要分析.     

政府行为导向下的土地财政与房地产价格相关性研究——以北京市为例

随着分税制改革的实施,土地财政逐渐成为我国地方政府获取财政收入的主要模式,同时,近些年来我国房地产价格上涨趋势日益加快。文章基于政府行为导向的基础,以北京市为例,通过相关数据分析土地财政模式与房地产价格演变趋势的相关性,探讨政府行为导向对房地产价格演变趋势的影响及保持房地产价格健康稳定发展的对策建议。     

房地产业“营改增”如何影响了地方政府土地出让收入?

央地分权的财政制度为地方政府选择土地出让策略提供了财政激励,改革央地财政关系可以引导地方政府调整土地出让策略。为了检验这一逻辑,本文利用独特的空间匹配的地块数据,实证研究了房地产业“营改增”对地方政府土地出让收入的影响。结果表明：“营改增”显著提高了地方政府的土地出让收入,原因在于财政压力促使地方政府改变了土地出让策略。具体来说：一方面,商服住宅用地价格相对提高,与工矿仓储用地的价格剪刀差进一步被扩大;另一方面,商服住宅用地的出让面积相对增加,改变了城市用地的空间结构。本文的政策含义是税制设计可以改变地方政府行为,通过税制结构优化可以引领土地制度改革深化。     

中国分税制改革20周年：回顾与展望

1994年分税制改革是奠定我国社会主义市场经济基石的决定性改革。本文在回顾分税制改革二十年历程的基础上,对现行分税制存在的问题进行分析,对分税制改革后所出现的“土地财政”现象和地方政府债务问题做出澄清,并指出我国分税制改革需着重处理好“四大关系”：即分税制与基本公共服务均等化、财政体制改革与主体功能区建设、财政体制改革与城镇化建设、“营改增”与财政体制改革等关系。最后提出了厘清政府与市场的关系,合理界定两者边界;明晰中央政府与地方政府事权和事责;调整政府间收入划分,构建地方税制;完善省以下财政体制;硬化预算约束,防范地方政府债务风险等措施建议,以完善和深化分税制改革。     

日本20世纪80年代房地产泡沫探析及启示——论政府在其中的作用

文章指出,日本20世纪80年代的房地产泡沫对日本经济产生了重要的影响,泡沫破灭后日本陷入长期的经济萧条。究其原因,土地投机是造成房地产泡沫危机的最根本原因;银行和金融机构则是最有力的＂帮凶＂;政府连续失误的金融政策,则是导致这场危机的＂关键＂。因此,只有不断地完善政府的经济职能,加强对金融市场的监督和管理,打击市场上的投机行为,才能防止或降低房地产泡沫的产生。     

看经济学原理七“政府有时可以改善市场结果”——经济需要宏观调控的“保驾护航”

税制改革是政府宏观调控的财政手段。资源税改革是目前我国税制改革的热点问题，怎样引导经济又快又好发展，建设和谐社会，国家以什么政策来引导能源产业的发展，怎样处理国家、地方、企业的关系。通过最优税制、双方博弈等内容，概括出税改的意义。     

房地产泡沫的论证研究

自1998年我国实行住房货币化改革以来．房地产业取得飞速发展,一跃成为国民经济的支柱产业。但因我国房地产市场体系不完善、相关制度不健全,房地产业的发展极不稳定,房地产业出现了投资过热、价格泡沫、供需失调等严峻问题,这对房地产市场体系、居民生活以及国民经济造成了不利影响。本文针对我国房地产市场发展中存在的问题进行相关论证分析。     

透析房地产市场“浙江现象”

2002年上半年,全国房地产市场逐步升温,价格涨幅加大.媒体报道较多,说法存异,有人说"房地产市场温度过热,泡沫成份出现",呼吁要"立即灭火,防止泡沫".国家统计局城市社会经济调查总队就房地产市场是否过热?房地产市场经济是否出现了泡沫成份?导致现状的主要成因等问题,通过对浙江省和杭州、宁波、舟山市等城调队及部分房地产主管部门和房地产开发投资企业等有关部门的调查座谈发现:浙江省房地产市场具有典型性,对全国房地产市场特别是经济发达地区的房地产市场具有警示和借鉴作用,各级政府和主管部门应予以足够的重视.