业委会的民事诉讼主体资格探析

《物权法》第七十八条明确了业主委员会在民事诉讼中具有被告的主体地位和资格,实现了业委会民事诉讼主体资格从没有明确规定到有明确规定的历史进步。但是,《物权法》规定的业主委员会的民事诉讼主体资格,只限于业主委员会的决定侵害业主合法权益之情形。其责任形式也仅限于撤销决定一种。对此范围不应盲目扩大。     

业主委员会的民事诉讼主体资格探析

《物权法》第七十八条明确了业主委员会在民事诉讼中具有被告的主体地位和资格，实现了业委会民事诉讼主体资格从没有明确规定到有明确规定的历史进步。但是，《物权法》规定的业主委员会的民事诉讼主体资格，只限于业主委员会的决定侵害业主合法权益之情形。其责任形式也仅限于撤销决定一种。对此范围不应盲目扩大。[第一段]     

明确业委会诉讼主体资格是应时之需

近年来,小区业主与物业服务企业的纠纷越来越多,且呈现出逐年上升的趋势,而业主委员会的诉讼主体地位因《物业管理条例》的规定模糊,也受到了业界的极大关注。2007年10月1日,随着《物权法》的施行,对业主的建筑物区分所有权的界定问题、绿地及经营性用房的界定问题等,有了明确的法律依据。但是,作为代表全体业主执行业主大会决定事项和履行义务的业主委员会,其是否具备诉讼主体资格,仍然没有得到彻底解决。对此,笔者结合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）的相关规定,提出“明确业委会诉讼主体资格是众望所归”,并反馈给了相关部门。一、何为业主委员会根据《物业管理条例》（以下简称：《条例》）第六条的规定,业主是房屋的所有权人,其在物业管理活动中,享有参加业主大会并选举业主委员会成员的权利。     

物权法下的物业管理权

在物业管理活动中,业主、业主委员会与物业管理公司定位一直是一个悬而未决的问题。已经出台即将于2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》明确规定了建筑物区分所有权,在法律层面上明确了物业管理活动的权利基础,明晰了各方主体的地位及相互关系。     

业委会诉讼主体资格分析

物业管理纠纷经常会碰到诉讼主体资格的问题,尤其是针对业主委员会的主体资格,争议更大。立法的空白,各地司法实践操作上的差异,几乎使业主委员会的诉讼主体资格成了一个见仁见智甚至扑朔迷离的问题。笔者梳理分析了国内各地关于业委会诉讼资格的规定和典型案例,并考察了国外的相关立法,认为我国对业委会诉讼资格的限制太多太严,期待我国的物权法在此问题上能有所突破。     

国务院关于修改《物业管理条例》的决定

根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,国务院决定对《物业管理条例》作如下修改: 　　一、将第十条第一款修改为:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会.……     

物权法下的物业管理权

在物业管理活动中,业主、业主委员会与物业管理公司定位一直是一个悬而未决的问题.已经出台即将于2007年10月1日施行的<中华人民共和国物权法>明确规定了建筑物区分所有权,在法律层面上明确了物业管理活动的权利基础,明晰了各方主体的地位及相互关系.     

业主大会和业主委员会指导规则

关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知建房[2009]274号各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市房地局(建委),新疆生产建设兵团建设局:为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定,我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》,现印发给你们,请贯彻执行。执行中的情况,请及时告我部房地产市场监管司。     

取消公摊面积有利于正本清源

广州市在全国率先公示我国《物权法》的配套法规--《关于建(构)筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,其中明确规定今后小区共有建筑面积不进行分摊到户,取消现有房产证上记载公摊面积的做法.广州市有关负责人认为,根据《物权法》的规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权,对专用部分以外的公用部分享有共有和共同管理的权利.     

业主委员会最好靠边站

在全国人大常委会历次审议的物权法草案中,都规定了业主委员会的法律地位.在第四次审议物权法草案中,规定"经专有部分占建筑总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意,可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁".但是在第五次审议物权法草案的时候,部分全国人大常委会委员提出不再明确业主委员会的法律地位.     

谁说"业主大会、业委会的法律地位不明确"?

业主大会、业主委员会作为新的社区组织,已经得到社会各界越来越多的人士的重视.但是,由于业主大会、业主委员会无须在社团登记部门或者工商管理部门登记,多数人认为,业主大会、业主委员会没有独立的法律地位,甚至有人公开指出,业主大会、业主委员会是个无人管、甚至无法无天的怪物.中南财经政法大学某法学教授在《新世纪周刊》2006年第30期撰文称,业主大会、业主委员会没有独立的财产,不能独立承担责任,并声称物权法草案彻底删除业主大会、业主委员会有关诉讼权利条款是完全正确的.     

谁来监督业主大会与业主委员会?

由于业主大会、业主委员会是否具有独立的财产不明确,使得他们各自的法律主体资格也不明确,导致业主与业主委员会之间产生一系列关于财产方面的纠纷.为了制约业主大会、业主委员会的权力,业主监督委员会应运而生.     

我们对业主的建筑物区分所有权的理解

广州市业主委员会联谊会筹备组于2007年3月20日至27日组织学习了《物权法》,现就有关业主的建筑物区分所有权的学习体会摘录部分会议成果,希望能够借     

利用法律武器实现业主维权

针对居住小区物业管理中存在的业主方遭受的侵权行为,以新颁布的《物权法》和新修订的《物业管理条例》等相关法律条文为依据,分析了侵权行为的来源,从业主团体的角度分析了来自开发商、物业服务企业、业主委员会和业主大会及业主个人的可能侵权行为及维权对策;从业主个体的角度论述了相邻关系中的侵权现象与维权措施。文中对业主大会和业主委员会在维护业主权益方面的作用进行了分析,指出了业主维权应该注意的若干方面的问题。     

我们对业主的建筑物区分所有权的理解

广州市业主委员会联谊会筹备组于2007年3月20日至27日组织学习了《物权法》，现就有关业主的建筑物区分所有权的学习体会摘录部分会议成果，希望能够借助贵刊这个交流平台与广大读者共勉。     

业委会想告谁就告谁?

业主委员会是我国住房制度改革过程中诞生的新事物,其性质和法律地位的讨论始终是一个备受关注的问题,业主委员会能否作为民事诉讼的主体也一直是法律界不断探讨的问题。由于现行《物业管理条例》对此并没有明确界定,目前各地对业主委员会的法律性质说法不一。此前有很多诉讼案件因法院     

千呼万唤始出来——评《物权法》对业主、业主大会、物管公司的激励与约束

本文结合《物权法》相关条款的规定,分析了《物权法》对明确业主、业主大会、物业管理公司的权利与义务、激励与约束等方面的重要意义.     

物权法对物业管理的影响

《物权法》的颁布和即将实施,将对我国物业管理行业产生深远影响。本文就《物权法》的法律地位、物权法相关的早期介入、业主专有部分享有权利的法律限制、业主相邻权的保护等问题进行了阐述。     

《物权法》对业主权益的保护

《物权法》通过建筑物区分所有权制度,确认了私人的所有权界限,明确了业主与物业服务机构的权责.它的出台消除了业主们对自己房屋产权的忧虑.此外,物权法还在小区车位、绿地、道路、物业用房等细节方面明确了业主的所有者地位,为业主维护自己的合法权益提供了坚强的法律后盾.     

物权法建筑物区分所有权若干问题的分析

法律制度的设计是重要的,但更重要的是观察和研究法律的实效.就《物权法》第六章"业主的建筑物区分所有权"部分条文展开分析后得出以下结论:开发商可以成为业主;任何一个业主在业主大会上可能拥有一票否决权,但是不可能拥有一票决定权;《物权法》规定业主不得以放弃权利为由不履行业主的义务是为了防止搭便车;建筑区划内的绿地和车位等公用面积的比率需确立上限或下限;《物权法》施行后,商业性房地产开发中还可能存在强制拆迁.