综合用地估价方法的选择

在土地估价实际操作中，综合用地的综合性往往体现任不同用途和不同权属的不同组合上。显然，随着用途、权属的组合种类和组合比例的不同，综合用地的价格也将千差万别。为使估价结果醛可能地准确，住口前市场条件下，根据化“综合”为“单一”的思路，对多种用途的综合用地估价，首选的估价方法应是剩余法（假改开发法），其次是市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法（在有综合基准地价的地方），收益还原法则应慎用。     

风景区开发项目用地地价评估方法初步研究

随着我国旅游业的加速发展，风景区开发项目用地地价评估在理论上、方法上都值得深入探讨。本文结合估价实例．从理论上简单分析了评估对象和地价内涵、以收益为基础评估其价格的技术思路和技术要点．介绍了收益还原法评估风景区开发项目用地地价实务中的一些做法和经验。     

农用地估价方法的探讨——以佛山高明为例

农用地地价的评估是当前我国土地资源管理工作中等待解决的重要问题，也是目前理论界所面临的重大课题之一。考虑到我国农村土地市场发育滞后，大部分地区尚未开展农用地基准地价评估工作，农用地估价宜采用收益还原法。当前农用地收益还原法中，通常用于确定土地收益采用的是投入产出法。由于各种原因，投入产出法确定的农用地土地收益并不能真正反映农用地的收益能力，而使地价失真。本文以佛山高明为例，计算土地的生产潜力，用客观产量来代替实际产量，从而获得更加真实的农用地地价。     

浅谈成本逼近法中土地开发费用的确定

在土地评估中，一般新开发土地或者土地市场发育不完全、缺乏交易实例、近期尚无收益的土地，估价师通常会采用成本逼近法进行评估。     

地价流＋路线价法用于商业拆迁评估的探讨

旅游区商业用地一般具有如下特点，如门脸的宽度过深相对平均，经营品种类似，营业额与游客流向直接相关，在季节性强的景点堪称寸土寸金。在单宗土地交易中，一般可用市场比较法、收益法进行评估，但在规模拆迁评估中，用比较法评估操作起来较为困难。笔者在实践中探索出“路线价＋地价流法”，即横向（地价的高低流）与纵向（宗地深度、宽度等路线价）相结合的快速评估方法。现以山海关古城开发拆迁评估为例予以说明。     

论专利技术的评估方法——收益现值法

资产评估（包括有形资产和无形资产评估）的方法无外乎三类：成本计价法，市场计价法和收益现值法。对于专利技术开发中投入的各种物耗、人工费用，以及其他的耗费，一般缺少详细的记录和缺少可靠的计算依据，难以按成本计价；而采用市场法对专利技术评估也缺乏可操作性，这是因为专利技术商品是个别的，往往是一项技术一个价，难以选择合适的交易案例来进行比较。因而采用收益现价法评估专利技术的价格，是由专利技术的特殊性所决定的。一、收益现值评估法的原理和方法专利技术具有高度垄断性。它不是作为一般商品和生产资料来转让，而是以…     

浅议房地产收益价格与市场价格的差异

在求取房地产价格时，通常采用收益还原法和市场比较法。收益还原法适用于评估预期未来有稳定收益的房地产，特别是适用于将来用于出租的房地产，市场比较法适用于市场比较发达、比较案例较多的市场情况。对于同一幢房地产，产权人可以通过出售的方式收回投资，也可以通过出租的方式收回投资。     

浅谈房地产估价的假设开发法的运用

假设开发法是房地产估价方法中非常重要的一个方法,近些年房地产市场活跃的情况下,假设开发法得到广泛应用。假设开发法的本质类似于收益法,通过计算房地产的预期收益来倒算房地产的价值。本文主要阐述假设开发法的概念、适用范围、评估思路、评估程序等内容,并举例来说明假设开发法的运用。     

论楼面地价的应用与评估

楼面地价较地面地价能够直观地反映房地产的开发成本，将土地总价按照建筑用途和面积分摊比较合理和公平，更有利于城市规划的实施，也更符合房地产市场发展的需要。本文剖析了楼面地价运用过程中面临的问题和挑战，针对土地出让时采用楼面地价可能出现的容积率不确定性、他项目权利的价值转移和土地粗放经营带来的国有土地资产贬值，提出了采用楼面地价的前提条件，并从正确理解楼面地价的科学涵义入手，结合市场比较法、收益还原法和假设开发法，就楼面地价的正确评估给出了建议和对策。     

农村土地估价模型初探

<正>农地价格的估算有很多方法,收益还原法、市场比较法、成本逼近法、土壤潜力估价法等等都可以应用。不同方法各有其特点,应用起来也需要具备一定的条件。本文采用数学模型法,建立一个农地估价模型。一、已有的研究综述研究农地价格的模型有很多,根据其影响因素不同,大体上可以把这些模型分为两类:一类是地租资本     

假设开发法中对开发余值的处理方法

在北京市出让地价评估技术标准的假设开发法中，对于测算出的开发余值如何进一步处理未做出明确规定，故目前评估实务操作中的处理方式多种多样，且有很多不规范甚至不合理之处，本将就此做初步探讨，力求一种较为合理且易于理解的处理方法。     

小城镇商业用地评估方法浅析

目前，在小城镇商业用地的地价评估存在一定的难度。小城镇商业用地由于市场发育不完善，市场交易量少，市场资料掌握不充分，商业用地的评估经常采用基准地价系数修正法或路线价法。通过分析可以发现路线价法具有线性，而基准地价系数修正法则具有面性。小城镇中心区域明显，商服中心集中，商业用地地价受其繁华度和微观区位的影响很大，也就是说，地价的敏感度很大。一般小城镇把中心区的某一范围划为一级地，并测算和公布了一级地的商业、住宅、工业等分类基准地价。根据实践经验，应用基准地价系数修正法评估小城镇中心区商业用地地价时要十分谨慎，因为基准地价是某一区域的平均地价（均值），可能会出现如基准地价系数修正法与其它方法的评估结果相差较大，基准地价系数修正法评估结果明显偏低，或是基准地价的综合修正幅度过大等问题。     

用房地租价比率估算样点地价方法研究

在小城镇基准地价评估中，通常用收益还原法计算商业和住宅用地租赁样点的样点地价。尤其是商业用地，因为城镇繁华或较繁华街道两侧，分布着较为丰富的商铺租赁样点，用房地出租的租金资料剥离出样点地价是广为采用的方法。用这种方法计算样点地价的关键是房地租金的获取和土地还原利率的确定。根据《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率的方法通常有三种：①土地纯收益与价格比率法；②安全利率加风险调整值法；     

收益还原法中纯收益详解

在房地产评估中,对一些有收益性或潜有收益性房地产的评估,我们常常选用收益还原法。收益还原法也称地租资本化法,纯收益还原法,是运用某种适当的还原利率,将待估房地产的未来预期纯收益资本化,从而求得待估房地产价格的评估方法,或说,收益还原法就是将待估房地产的所有未来纯收益折算为现值,并以这一现值作为其价格的方法。在运用收益还原法进行评估时,对纯收益的测算是评估的关键。那么,我们究竟如何才能把握好纯收益呢？下面,我将对纯收益的求取作一详解。     

谈谈收益还原法的若干运用要点

收益还原法是房地产评估的基础方法，是根据房地产价格的形成理论推导出来的方法，实践中常应用于具有潜在或现实收益的房地产估价中，但是，在众多评估方法中，该法的主观性也是最大的。笔者认为，要运用收益还原法客观、公正的评估一宗房地产的价格，必须掌握如下要点：     

利润法及其在老字号估价中的应用

随着我国房地产业的迅猛发展，规范房地产市场的“尺子”——房地产估价已深入到房地产业的各个环节，一些传统的估价方法如市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法等已被广泛地加以应用。然而，对一些作为资产经营的具有垄断性的房地产，使用上述方法进行估价并不能得到令人满意的结果。利润法属于英、美传统的估价方法，适用于特定条件下对某些特定类型的房地产进行估价。它早在美国30年代经济大萧条时期就被采用，至今仍具有很强的生命力。本拟对利润法进行简要的介绍，并对其在一些“老字号”的估价中的应用进行一些探讨。     

专利权评估的两种方法探讨

随着经济发展和科技进步,专利技术在国民经济建设中的作用日趋重要。而专利权的评估,不仅在专利权转让过程中是必不可少的,更重要的是使得企业充分认识到专利权在企业生产经营中的重要地位。关于专利权的评估,目前流行的方法有两种,一种是重置成本法,另外一种是收益现值法。重置成本法是从有形资产的评估方法中借用过来的,对专利权这种无形资产的评估却并不完全适用。这是因为专利权的成本通常很小,其价值核心在于依附于专利的具体物质形态上发明者的智慧结晶,而这种智慧思想是不能用货币单位来衡量的。收益现值法从专利权所能带来…     

基于空间差异的地价评估方法

基于空间差异的地价评估方法邓锋决定土地价格的最根本因素是区位。对区位条件的评价不能仅仅从社会、经济、交通等方面来考虑，还必须认识到不同空间尺度的差异。传统的地价评估方法，例如收益还原法、成本法、剩余法以及新的ＤＣＦ模型，都侧重于评价方法的出发点和思路...     

利用店面租金，快速预测地价的简便方法

笔在近几年的地价评估工作中，深深体会到商业用地中的店面租金，与土地价格的关系非常密切，收益还原法评估出的地价也较接近市场实际。正如中国国土资源报记周楚军同志在[中国土地学会土地经济分会秋季研讨会综述——《运用土地价格调控市场》]一中指出：“在地产泡沫后，     

探求福州市收益型房地产的还原利率（上）

房地产收益还原法,简称收益法。是目前国际上流行的最重要的资产评估三大方法之一,该法是利用资金具有时间价值原理,将资产未来收益折现求资产现在市值的一种评估方法。收益还原法以其充分的理论依据在国外被广泛应用于收益型房地产的评估,并被许多专家推崇为房地产估价中的“王后”。