基于业主大会主导下的物业管理新模式研究

随着近年来我国经济社会的快速发展和城镇化进程的不断加快,物业管理自上世纪八十年代在我国出现,经过三十多年的迅速发展,已经逐步发展成为一种城市管理中不可忽视的社会管理服务行业.本文分析了我国传统物业管理模式存在的主要问题,创新性地提出了一种基于业主大会主导下的物业管理新模式,以期为我国物业管理行业的持续健康发展注入新的力量.     

普遍参与式的业主大会制度行不通

业主大会制度是内地物业管理的一项基本制度。但长期以来,业主大会“开会难”、“决策难”的问题异常突出,以至于很多人对这项制度产生了怀疑,有的认为它太超前,有的认为在中国行不通,那么现行的业主大会制度究竟有没有问题,问题出在哪儿,所谓业主大会制度,简单地说,就是一项由全体业主民主决策、民主管理物业管理共同事务的制度。既然它与民主有关,那么我们在研究这个问题时就不能脱离民主的常识和历史发展。     

前期物业管理服务的工作体会

在物业管理事物中，前期物业管理特别重要，要保证物业管理服务高标准，必须加强前期物业管理工作。现在很多小区的物业管理明显的先天不足，主要原因是物业公司进入太迟，进入后工作不知做什么。我98年接管某小区时，业主已开始入住了，可物业管理公司一切都没有准备好，我到位后发现了近     

物业管理与第三方服务机构角色

第三方服务机构全方位参与物业管理是近年的事。这种参与可以从两个层面来解读：一是处于物业管理行业生产链上的专业服务机构;二是游离于物业管理行业生产链外、对物业管理产生影响作用的机构或团体。前者在于提升物业管理服务质量,后者在于物业服务的检测与评价,二者互为依赖,共同演绎着第三方服务机构在物业管理中不可或缺的角色。     

合力构建物业管理的法规体系

《物业管理条例》(以下简称《条例》)是我国第一部物业管理行政法规，其核心意义在于确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与     

关于我国物业管理模式的反思与再造

物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式,在我国已走过了30年的历程。但是,迄今为止,我国尚未形成真正的物业管理市场,没有形成成熟的符合我国国情的物业管理模式和管理制度。认为如不尽快探索出符合我国国情、民情和房屋建筑管理规律的物业管理模式,不仅无法使我国的物业管理走上可持续发展的道路,还会由于物业管理体制、机制、模式和制度的落后,引发大量的社会问题。基于此,在梳理我国物业管理30年实践的基础上,分析了我国现行物业管理模式存在的主要问题,提出了再造我国物业管理新模式的框架。     

深化我国业主大会制度的重要举措——谈《业主大会和业主委员会指导规则》的制发

<正>住房和城乡建设部2009年末制发的《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)已于今年1月1日起正式施行。作为《物业管理条例》的配套性政策和《业主大会规程》的替代性文件,《规则》是适应法律环境和总结实践经验的产物,其中许多规定和内容都是建立在深入认识业主大会制度和准确把     

浅议物业管理服务标准的建立

物业管理企业提供的服务是无形产品,随着消费者对服务质量的要求不断提高,服务标准问题被提上议事日程,便于企业和客户更加准确、清晰地判断、评价物业管理服务质量的好坏。     

略论业主委员会与业主大会的关系

业主委员会法律地位是物业管理中一个非常重要的问题,理论界和实务界相关讨论也比较多,但现有的讨论多局限于业主委员会是否具有民事主体地位,没有或者较少地将业主委员会置于业主大会的大背景下进行分析,也没有充分进行系统的理论探讨,导致业主大会虚置化和业主委员会定位不清的问题比较突出。     

招标代理机构的服务创新研究

<正>随着我国改革开放的不断深化和社会主义市场经济体制的不断完善,专职招标代理机构发挥作用的空间进一步拓宽,找到了全方位服务的"对接点"。但是如何使招标代理机构摆脱过去的模式,真正成为市场经济条件下的特殊中介机构,需要克服许多问题。另     

影响我国业主大会成立的原因及对策

业主大会制度是经过多年的实践和探索,在不断的调整和演进中,而为《物业管理条例》所确认的一项基本制度。但由于我国业主普遍缺乏社区意识、民主文化以及公共事务管理理念,加之原有住房管理体制的约束或惯性尚未彻底消除,业主大会的成立和有效运作都必然要经历艰难推动的过程,甚至不得不重新审视我国业主大会成立仍然较为困难这一原点性问题。下面,笔者拟剖析影响我国业主大会成立的主要原因,并提出相应的对策。     

制度建设是服务机构能力提升的重要保证

制度是机构运行的基石，制度是服务功能有效发挥和实现发展目标的保证。制度使得服务有规范，使得运行有程序，使得理念可操作，使得责任可检查。围绕功能发挥与目标实现，在服务中逐步建立必需的制度，我中心成立五年以来把它作为服务中心自身建设的重中之重。     

物业管理与第三方服务机构的引人

近30年物业管理的变迁可谓多舛因而壮阔,不仅深刻地影响了物业管理的进步和发展,也影响了社会生活的方方面面。社会环境的急剧挤压,风起云涌的社区运动,物业管理自身的刻意讳饰,还由于其与业主之间的微妙关系——挑战与困惑双重融入物业管理发展的脉络之中。此时,第三方服务机构以一种特殊的面目出现,既不会兀自偏执地拒斥,也不会完全被消融,或许带来的不仅仅是改变,还有未来。     

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

“望京命案”及其类似案件之所以广受关注,主要是因为人们对物业管理公司保安服务的法律责任问题一直存在模糊认识。《物业管理条例》(以下简称《条例》)规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定,也是对物业管理公司规避保安服务风险的一个“预警”。但由于这是一个原则性规定,给人们留下了一些争论的空间,而且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。…     

对物业管理创新服务的几点思考

社区的和谐是物业管理公司实现管理和经营收益的重要保障，笔者从事物业管理工作多年，深澡感觉到要成功建设和谐小区，必须不断对物业管理服务的方式进行创新，改进物业管理服务质量。笔者现结合自己的工作实践，谈一些自己对创新物业服务方式和建设和谐小区的看法。     

《物业管理条例》修改之我见

2003年国务院颁布实施的《物业管理条例》,从法律上规范了物业管理行为,对我国的物业管理实践发挥了积极的指导作用。但随着《物权法》的出台,该条例与《物权法》的规定有多处不一致的地方。现在看,以前在物业管理制度设计上存在一定缺陷,导致物业群体性纠纷不断,致使全体业主的共同利益受到损害。比如,小区内道路交通被堵塞,甚至酿成治安案件和刑事案件,成为构建和谐社会的不稳定因素。其主要表现在物业管理服务不符合要求;开发商遗留的问题未妥善解决;物业公司乱收费,财务收支不透明;物业企业占用业主共有财产,侵害业主共同权益;业主以拒交物业费的方式消极维权;业主大会选聘与解聘物业公司难以操作等方面。在制度设计上存在的问题是：     

物业管理与第三方机构的实践

物业管理价值观念的形成会受到多种因素的作用和影响,第三方服务机构能在物业管理价值观念形成过程中扮演重要角色,物业管理所面临的深刻矛盾与冲突,或者挑战与应对,都可以从第三方服务机构的实践中找到出口和办法。     

物业管理的服务创新

随着人们生活水平的不断提高,人们对生活质量的要求越来越高,对物业管理业的需求也在不断增加。但由于许多物业管理企业未能充分发挥服务职能,人们不断增加的物业管理需求得不到满足,导致了公众对当前物业管理的不满。要改变当前的物业管理状况,就必须通过服务创新,不断满足客户的服务需求。物业服务创新要建立以消费者需求为导向的物业管理服务体系。     

服务品质——物业管理企业持续发展的基础

随着物业管理行业的发展和业主消费意识的更加理性化,物业管理服务质量愈来愈受到人们的关注。要为业主提供满意的物业服务,首先要正确理解和认识物业服务的实质,尤其是其区别于其他产品和一般服务行业的特点。本文将通过分析物业管理服务的特征,并针对其特征提出提高服务品质并最终使业主满意的途径。一、物业管理服务的特征1.和制造业的产品相比,物业服务产品生产的过程就是产品提供的过程。从生产出产品到使用人使用的过程中,无法随时实现检验环节,就无法通过检验环节来杜绝不合格产品的产生。如果某一操作者向使用人提供了不合格的服务,…