住宅小区“业主自治”的实现过程

业主自治，既可以指业主的权利状态，也可以指业主们的行动状态，其可以和阶段、能力、活动、行动，甚至运动等组合为新的词语。在一些省市的物业管理地方法规里，也曾经写入“业主自治”这个词汇。比如，2007年颁布的《深圳经济特区物业管理条例》第三条，“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则”。但是，在法律层面，对“业主自治”缺乏准确的定义。     

浅谈业主自治组织的完善

物业管理最重要的原则是＂业主自治管理＂,而业主自治组织又是业主自治的核心,所以业主自治组织的完善和顺利运作是保障业主自治实现的根本。     

论业主自治对专有权的限制

近年来，“群租”问题日益突出，各地都十分重视私法自治对“群租”的规制，比如上海提出发挥业主自我管理的作用，通过修订业主公约或临时公约．规范居住小区租赁行为。通过业主自治的方式对“群租”进行规制．无疑已经构成业主自治对建筑物区分所有中专有权的限制。     

中国内地业主自治制度历史沿革与完善对策

广义的业主自治是指特定建筑物的区分所有权人，一方面根据自主意志对自己专有部分进行自益性管理（包括委托他人代管），另一方面组成业主团体，通过行使建筑物区分所有权，对业主的共有部分和共同事务实行公益性统一管理，从而形成业主个体自治管理与业主团体自治管理相结合的一种物业管理方式和制度；狭义的业主自治，是指物业管理区域内的全体业主，为了对其物业进行管理、     

政府指导之“界”与业主“自治”之界

在我国业主享有的是基于建筑物区分所有权的“管理权”，而不是民主政治意义上的“自治权”。 实际生活中，有些人言必称“业主自治”。笔者认为这与我国现行体制和法律规定不符。他们所说的“业主自治”充其量指的是“业主自管”，即在涉及小区建筑物共有部分事务的时候由业主共同行使管理权，通过共同投票或者开会表决的方式进行决策，或者是指小区业主自行组织人、财、物对小区的绿化、卫生、共有部分、公共秩序等进行管理而不委托物业企业进行管理。     

“范老”之名 实至名归

深圳市南天一花园业委会主任范国振获得由南方都市报颁发的责任中国2013公益盛典公益人物奖，作为业主自治“带头大哥”为小区打了21场维权官司，其获得社会的认可也说明业主自治在当今社会生活中的重要性，更说明业主在小区自治中绝对不是制造混乱的“刁民”。     

城市社区自治管理的成因及其利弊分析 ——以南昌市D社区为例

随着房地产市场的快速发展,居民逐渐意识到物业管理的重要性,业主自治也逐渐被人们认可和熟知。但在现行物业管理模式下,业主委员会的成立及业主自治依然面对着许多问题及困境。笔者通过对南昌市D社区业主自治过程进行研究,探寻业主自治的成因、分析其利弊并提出建议,提高业主自治能力。     

我经历的业主自治的故事

1998年8月，我搬入国城花园小区。也是从那时候开始，我接触到了小区自治，此后的15年里，我经历了很多很多事情，在这过程中，关心小区事务、参与自治也让我感悟颇多。同时，这15年来业主自治的环境也发生了许多变化，而我也在经历了点点滴滴的“自治故事”之后，对小区自治有了更为深刻和全面的认识。     

业主自治的理论基础

业主（Owne,即物业（房屋）的主人。《物业管理条例》第6条第1款规定：“房屋的所有权人为业主。”业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治表现为私法自治,是指民事法律关系的设立、变更和消灭,     

通过团队竞选和账户共管走双赢之路——天然居业委会经验介绍

“从上世纪90年代初至今20年，业主维权的问题相差无几，业主自治为什么这么多年没有进步？”深圳大学社会管理创新研究所副所长马卫红认为，从1991年内地第一个业委会在深圳成立、1994年深圳出台特区物管条例至今20余年，深圳业主自治的整体状况却依然举步维艰、难关处处。     

建立完善规范的物业管理退出机制

随着物业管理市场化的不断发展和广大业主自治意识的日益提高，在管理活动中，由于解聘、重新选聘和交接引发的问题也日趋增多。因此物业管理企业在项目上的“进”与“出”已经成为一个引人注目的矛盾。解决这对矛盾对于提升行业管理水平、规范市场运作、调节物业管理企业和业主的关系、建设和谐社会都具有一定现实意义．     

居民小区自治式物业管理模式分析

在商品住宅的物业管理中，实行业主自治管理是市场经济发展的必然选择。随着商品房的普及，房屋逐渐变为人们的私有财产，私有财产的拥有权、使用权、处置权受到我国《宪法》、《民法》等各种实体法律的保护，业主决定如何对自己的房屋进行管理的权力来自业主对自有财产的合法处置权，任何人对这种权力加以干预或侵犯都是违法的，物业管理委员会（又名：业主委员会，简称：管委会）对物业的自治管理是业主这种权力的集中体现。     

我国业主自治之法律制度研究

依据我国《物权法》关于建筑物区分所有的规定，业主对于自己所有的物业享有自我管理的权利，简言之业主自治。由于我国物业管理起步较晚，自治管理的法律法规还不是十分健全，本文就我国现行的业主自治制度进行研究发现还有一定的不足，提出了完善之理论基础。     

社区经济自治存在的问题及制度创新

从业主经济自治组织制度建设存在的问题出发,剖析了业主自治组织处境艰难,不能有效行使管理主体的权利,同时也难以承担管理主体责任的原因,进而对北京社区物业管理中业主经济自治组织的制度创新提出了若干建议.     

上海浦东新区业主自治实践中的问题及对策

一、上海浦东新区业主自治的发展现状 浦东新区业主自治实践以国家和上海市制定的一系列法规和地方性规范为基础，目前已初具雏形。新区符合组建业主大会及业主委员会条件的小区已达到1200个，已成立业主委员会并试行业主自治的住宅小区733个．约占61%。     

对业主自治管理的理解和认识

《物业管理条例》（以下简称《条例》）确立了在我国实行社会化、专业化、市场化的物业管理的七个基本制度。其中，第一个也是最重要的就是业主大会制度。业主大会制度的实质是业主自治，也称业主自治管理。多年来，随着物业管理的普及，业主自治逐渐深入人心，在实践中也出现了一些好的做法，积累了一些有益的经验。但在对业主自治的理解和认识上，一些人还存在着或多或少的偏颇，以至出现这样那样的问题。本文针对这一问题谈下笔者的一些认识。     

业主自治应立足“自主”与“民主”——一个物业小区业主自治的成功案例

业主自治和社区管理是现代社会管理中的重要问题之一。本文从深圳长城一花园小区实现业主自治的过程来发表一些个人的思考与体会。 一、长城一花园的过去 深圳市长城一花园是20世纪80年代末建成的高档商品房住宅区。经过20多年的使用后，小区呈现两个显著特点：     

物业管理:从行政管理走向业主自治

我国物业管理从无到有,经历了从政府行政管理向业主自治管理的发展过程。搞好业主自治下的物业管理,需要从多方面开展工作,即政府要充分尊重业主物业管理的自治权,从管理型政府向服务型政府转变,培育业主组织的治理能力;良好的物业管理是业主广泛参与的过程与结果,必须将广大业主发动起来,促进业主共同关心、支持并参与物业管理与建设,业主及业主组织在物业管理中应发挥主体地位和主导作用,不断积累并形成自身的物业管理治理能力;物业经营单位要提供高效的服务能力,狠抓经营管理,协助业主提升物业管理能力。     

2009年12月深圳景洲大厦选出业主自治管理委员会

【事件】2009年12月，深圳景洲大厦小区超过半数业主选举出了目前国内仍有争议的业主自治管理委员会。当前，除了《物权法》中还能找到相关内容的原则思路，但国家并没有明确的法规政策来界定解释业主自治管理委员会。选举成立业主自治管理委员会，已超出了有关法规政策的明文规定。小区所属的街道办和社区，对这一选举的合法性表示不予承认。     

深圳业主论坛在时代的夹缝中架桥

深圳是物业管理发源地,随着时代变迁,物业行业的发展也遇到了新的问题,特别是在房屋私有产权制度确立之下,物业管理不再仅仅是物业公司的事情,业主自治下的物业管理成为行业主旋律。然而由于业主自治对过往物业管理模式的重大颠覆,同时产生新的利益分配模式,使得业主与物业企业之间矛盾重重,难以沟通,业主自治过程中常常出现的“黑物管”“暴力维权”等现象成为行业发展中不和谐的声音。