住宅商品化中的一个法律概念问题

《煤炭经济研究》今年第五期发表的《家属住宅商品化的探索》一文中,涉及到产权(即所有权)的法律问题,现提出个人的一点看法,供商榷。文章中提出“为鼓励职工个人按房屋造价买房,房屋售价只收成本的1/3。……购房者付清价额后发给产权证书,房子归己所有,土地仍为国家所有。职工买房以后,如果中间调离矿区,可由矿里办理转证,但不得转让给非矿上的职工。转让不了的,矿里按合理价格回收,不准拆散,不准个人自由     

煤矿企业应积极推行住宅商品化

推行住宅商品化是我国城镇居民住房的一项重大改革.随着经济改革的深入,越来越多的煤矿职工认识到改革现行住宅制度的必要性.从全国住宅改革的发展趋势看,煤矿企业推行住宅商品化已势在必行.长期以来,煤矿企业职工家属住宅一直实行的是低房租政策,实际上等于国家把职工家属的住房问题全部包了下来,认为这是社会主义的一大优越性.实践证明,这种由国家投资建造住宅再分配给职工居住,仅收少量租金的办法,弊病甚多.一方面,国家收取的少量房租根本不够支付修房费用,每年都要花费大量资金给予补贴,致使不少房屋“超期服役”,破房、危房日益增多;另一方面,由于房屋产权归公,住户不注意维护保养,房屋损坏严重,使用年限缩短;同时,也刺激一些人利用职权多占住房,助长了不正之风.总之,这种低房租政策超越了我们国家的经济承受能力,不仅严重影响了城市经济的进一步发展,而且使住房的紧张状况难以得到缓和.     

关于我国石油天然气成本核算方法改革的探讨

目前我国油气成本核算方法不能如实反映油气成本的构成和油气成本的形成,忽略责任成本,不利于油田建立现代企业制度和对外交流合作,因此有必要进行改革。笔者借鉴西方石油公司的会计核算方法,并结合我国的实际,提出如下的改革思路:1.按油气勘探开发的过程分阶段核算油气成本;2.揭示储量资产,勘探费用实行适量资本化;3.改变油田维护费的核算及管理办法;4.在全企业范围内统一组成成本、费用的核算与管理;5.建立以区块、单井及作业为中心的责任成本核算体系。为此应解决好以下问题:1.变革生产经营管理体制;2.确定原有已开发区块的储量资产价值;3.加强成本管理的基础工作。     

矿山建设项目经济评价中存在的问题

由国家计委编制的《建设项目经济评价方法与参数》颁布试行后,使建设项目的经济评价工作有了遵循.但是几年来,我们在矿山项目经济评价中也遇到不少问题,现提出讨论,以求得到合理的解决.一、矿山提取维简费进入成本,给评价工作带来困难1.增加矿石成本,减少效益鞍钢铁矿山1989年矿石实际成本约17元/吨,其中提取的维简费占成本的1/3;如按新调维简费(从5.70元/吨调到9.00元/吨)测算,矿石成本中维简费将占44%.鞍钢矿     

房屋渗漏的原因和控制措施

房屋渗漏是在建筑质量方面普遍存在的顽症,建设部门全国抽样调查,我国每年新竣工面积中1/3当年即发生渗漏,哈市新建房屋渗漏率为50％,全国22个城市综合平均渗漏率为60％,住宅工程屋面和厕裕漏水,,不仅建设施工单位形象受损,而且关系到企业的经济效益和社会信誉。 一、房屋渗漏的原因 1.设计方面。(1)屋面坡度、排水的系统设置等没有按照设计规范,造成大雨滂沱时屋面积水,排泄不畅或排不出去。(2)房屋设计中节省了防潮层,致使楼上用水,楼下遭灾。(3)设计时高寒地区温差变化考虑不周,建筑物经过一个冬夏冻融交替,便出现防水层局部裂缝,造成漏水。 2.材料方面。使用防水材料是造成房屋渗漏的主要原因之一,石油沥青、纸胎油毡是一种应用广泛传统的建筑防水卷材,如符合国家标准,严格按施工规范施工,使用寿命可达10～15年,但近     

广东:只对经济适用房和廉租房作政府定价

针对近期江苏盐城上百楼盘公开房价成本,同时在成本清单的基础上,对商品房的售价做了相关限制的报道,最近,广东省物价局明确表示,广东不会对商品房定价,只对廉租屋和经济适用房实行政府定价。日前,江苏省盐城市对97个楼盘公布了首个“官方版”房价构成清单,土地费、前期费、建安费、附属配套费、公共基础设施费、管理销售财务费、政府规费、土地增值利润税金一一列明,同时还出台政策,规定普通住宅商品房实行政府指导价--价格部门核定普通住宅商品房基准销售价格,住宅商品房的平均销售价格要以基准销售价格为基数,可在上浮不超过百分之八的幅…     

谈对房地产企业如何有效控制工程造价的几点看法

对房地产企业来说为实现既定的目标收益，在销售市场房屋售价基本确定之后．谁能在确保工期、质量的前提下，注重成本管理，降低开发成本，以最小的成本，换取最大的经济效益。谁就能在激烈的市场竞争中取得主动，走向成功。从房地产成本控制理论及成本构成上分析，要降低开发成本，在城市土地的价格无法控制的情况下，控制并把握合理的建设项目工程造价成为重中之重。     

效益中的问题——内蒙某矿1985年总承包效益分析

我们分析的这个矿是个年产原煤40多万吨的中型矿井,现有职工2386人。1985年确定承包产量39万吨,亏损110万元(煤炭调价后改为亏损30万元)后,全矿广泛发动群众献计献策,经过认真测算,确定了1985年的奋斗目标是:增产1万吨,煤质提高一级,平均售价达到22.70元(不含调价因素),原煤单位成本控制在23.5元以下,保证全年亏损不突破110万元。经过一年的奋斗,取得了可喜的成绩,主要表现在: 1.计算成本的原煤产量完成407057吨,     

同煤集团煤价分析与思考

一、同煤集团煤价构成与分析以2005年为例,同煤集团原煤计划成本214.41元/t（生产成本173.49元/t,洗煤成本18.73元/t,煤炭劳动保险费22.19元/t）,计划售价230元/t,再扣除营业外支出和销售税金及附加后利润不足5元,t．企业处于微利状态,抵御市场风险能力薄弱。     

乌鲁木齐市商品房销售额增长36.93%

今年第一季度,乌鲁木齐市商品房销售形势较好,全市商品房实现销售额56495万元,同比增长36.93%;销售面积达26.21万平方米,同比增长22.48%。其中现房销售面积18.93万平方米,占总销售面积的72.22%。据乌鲁木齐统计局统计,全市商品房住宅销售套数达2384套,其中普通住房占37.58%,经济适用房占54.19%。现房的平均售价为2017元/平方米,期房平均售价为2515元/平方米。出租房屋面积46.37万平方米,其中住宅26.47万平方米,办公楼5.08万平方米。(摘编自2006年4月30日《新华网》)乌鲁木齐市商品房销售额增长36.93%…     

顺应消费者心理把握房地产市场

房地产业在我国起步较晚,但几经浮沉,几经探索,其发展已日趋成熟理性。随着我国房改力度的加大,住宅商品化的观念早已深入人心。住宅进入市场后,也就具备了产品的二重因素。消费者购买商品房时,通常会对其二重因素加以综合权衡。因而,房地产开发商们应注重从市场营销心理学的角度,分析消费者对商品房二重因素的心理倾向。一、消费者对商品房有形因素的心理倾向1.物质因素.主要指质量因素。房屋质量的好坏,直接与消费者的人身安全挂钩,事关重大,不容忽视。一旦出现问题,谁有能力力挽狂澜。房屋倒塌事故曾有发生,其损失不可估量,其教训可谓深刻！     

关于住宅配套设施存在的几个问题

住宅房屋的工程质量提高不等于小区住宅质量的提高,还要看其配套设施及商业网点的质量.笔者发现住宅配套设施存在一些亟待解决的问题.一、存在问题住宅室外配套设施缺少统一的规划,设施的重点部位得不到应有防范,任意改变线路,各种管线相互交叉,施工操作不规范、互相干扰.1.室外给水管线.埋地或敷设在沟槽内,均铺设在冻土和松土内:埋地管线镀锌管部分未布油防腐处理:给水管道穿污水井部分,未经处理暴置在井内.2.室外排水管网(污水管道、雨水管道).埋深较浅,任意横穿道路,未考虑车载因素.污水井、雨水并未按标准图集施工.3.室外煤气工程.埋地煤气管线未考虑与建(构)筑物及其它相邻管线间的最小水平净距:横穿道路的煤气管线未加钢套管:穿过窨井、水沟处的管线未加铸铁套管:铸铁煤气管与地下电缆交汇处未加塑料套管.     

采煤队实行直接成本包干办法

采煤队实行直接成本包干办法的优点在于:可把职工的切身利益与直接成本挂钩,既注重节约活劳动,提高效率,又注重节约物化劳动,降低材料消耗,从而提高经济效益;在定员定额管理的基础上组织承包,体现了科学管理的要求;计算办法直观简便,能及时地直接地反映劳动者的成果和报酬,使职工心中有数,易被接受。直接成本包干的具体做法如下。 1.包材料费。以矿下达的计划指标为准,按吨煤材料消耗计算。若材料节约,节     

新准则研发支出核算的转变及分析

<正>我国2001年出台的《会计准则——无形资产》规定:自行开发并依法申请取得的无形资产,按依法取得的注册费、聘请律师费等费用,作为无形资产的成本,在研究与开发过程     

百家房地产开发企业承诺销售“放心房”联合宣言

为贯彻中央关于促进住房消费、拉动经济增长的战略决策、适应住房商品化、社会化的新形势,提高住房质量、规范销售行为,增强消费者买房信心,树立房地产开发企业形象。我们在此发起销售“放心房”联合宣言: 一、保证销售的住房合法无异议。因产权争议等原因导致无法办理产权登记手续的,退款退息,并按已付房价款的5％赔     

树立精品意识建造名牌住宅

在新的形势下,住宅的卖方市场向买方市场转变:房地产开发企业经营困难,风险越来越大,利润向平均利润率靠近;住房制度改革不断深化,买房主体由集团消费向个人购房转化;房地产市场呼唤住宅产品更新换代,增大科技含量,注重住宅部件、设备、材料更新,向社会提供多功能的优质名牌住宅产品.面对激烈的市场竞争与挑战,开发企业路在何方?树立精品意识,建     

行使同时履行抗辩权不构成违约

案例:2003年4月20日,郑伟与陈永锋签订房屋买卖协议一份。协议约定:“陈将其位于县城开发区的砖混结构房屋4间以7万元卖给郑,郑在房屋交付前先交定金5000元”。协议签订后,郑按协议约定向陈交定金5000元。同月25日,郑在将其7万元购房款存入银行后,要求搬进房屋后再付款,陈不同意,陈主张支付房款与交付房屋同时进行。双方为此发生纠纷,郑以陈违约为由向法院起诉,要求陈双倍返还定金10000元。法院经审理认为:原、被告所签房屋买卖协议系双方真实意思,不违背法律、法规的规定,为有效协议。原告在房款未付清的情况下要求搬入房屋,被告以付款与交…     

业内人士认为买房出租更合算

天津为推进住房商品化进程,扩大了公有住房出售范围,实行预约购房。为此,不少群众询问公产住房是买下产权好,还是继续租赁好。对此业内人士进行了分析研究。 据业内人士介绍,随着房改的深入,公房租金会日益市场化,从长远看还是买房合适。首先从房租与银行利息比,假如购买一套40平方米的住房需2万元,如果按现行房租1.3元/平方米计算,租房费用一年大约624元;如果将2万元存入     

大雁煤业公司二矿“11．25”特别重大瓦斯爆炸事故剖析及防范对策

20 0 0年 1 1月 2 5日 1 4时 2 0分 ,内蒙古呼伦贝尔煤业集团有限责任公司大雁煤业公司二矿五盘区 6 2 3高档工作面发生瓦斯爆炸 ,当时灾区作业人员 6 3人 ,死亡 5 1人 ,受伤 1 2人 (其中重伤 2人 ) ;造成直接经济损失2 77 46万元。 (附 :大雁煤业公司“1 1 2 5”特大瓦斯爆炸示意图 )一、矿井和采区概况该矿始建于 1 970年 ,设计能力为45万吨 /年。后经过三次改扩建 ,设计能力达1 5 0万吨 /年。2 0 0 0年计划生产煤炭 1 1 0万吨 ,1— 1 0月份实际产量 6 7万吨。现有职工 1 2 31人 ,实行矿、队两级管理。该矿位于大雁煤田的东部北边缘。井…     

不容忽视的隐性失业

最近,某矿对现有的3000多名职工进行了一次工时测定。测定结果平均每人每天隐性失业2小时,按8小时工作推算,等于每天有750多名职工在失业。每人每天按4.5元工资支付.1个月就要支付10万多元,1年就要多支付120多万元。要从根本上解决这个问题,就必须下决心改革用工制度,搞活内部分配。①优化劳动组合,实行用工制度的升降法。