应注意个人住房按揭贷款的抵押风险

1．重复抵押风险。银行向房地产开发项目发放贷款时，开发商一般将相应的土地抵押给银行。当开发商销售或预售商品房，银行向购房发放个人住房按揭贷款时，购房又将所购房屋抵押给银行，这时的房屋价值已包含相应的土地价值。如果开发商未将商品房销售收入用于归还房地产开发贷款，势必造成个人住房按揭贷款与房地产开发贷款抵押重复，增大贷款风险。     

商品房“内部认购”应叫停

近年来，福州市房地产市场持续升温，销售形势异常火爆。但是，个别开发商在市场竞争中采用的不规范销售行为，却导致了许多问题，直接损害了购房人的利益。因此，为严格规范开发商的销售行为，切实保护购房者的利益，笔者呼吁商品房“内部认购”应叫停。     

空置商品房的成因及消化的研究

分析研究商品房空置的成因，分别从政府、金融和开发商角度提出消化空置商品房的措施。     

农商银行开发农民商品房信贷业务的思考

农商银行开发商品房信贷业务既是对农民住房消费的有力支持,也是自身经济利益的重要增长点。农商银行要加强贷前、贷中、贷后全过程管理,完善商品房信贷制度。     

对废除商品房预售制度的思考

商品房预售制度在实施初期起到了推动房地产市场繁荣的作用,可如今已成为开发商“空手套白狼”的重要手段、给银行带来风险、引起信息不对称和社会诚信问题。从废除商品房预售制度可能出现的后果分析,得出废除商品房预售制度的合理性。     

如何加强房地产开发企业的商品房成本核算

房地产开发企业的开发项目绝大多数属于商品房的开发建设，是特殊的商品生产者。房地产项目具有资金投入大，建设周期长，成本环节多，投资风险高等特点，更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的商品房成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由于房地产项目的特性所决定的。提高商品房的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。笔者根据工作实践中的认识，就如何加强房地产开发企业的商品房成本核算提出我们的做法，供探讨。     

房产商们的“猫腻”

为了推动内蒙古自治区房地产市场的健康发展。规范房地产业的经营行为，维护广大消费者的合法权益，自治区工商局、自治区质量技术监督局、自治区消费者协会等几部门针对当前消费者对商品房投诉不断上升的问题，委托内蒙古方圆房地产公正计量站于20002年12月开始。历时3个月，对内蒙古地区各盟市部分开发商出售的商品房面积进行了抽检。     

商品房预售资金监管模式法律研究

商品房预售是我国目前房地产开发中的销售方式,是指房地产开发企业在商品房建设工程竣工之前,将正在施工的商品房预先出售给售房者的行为.在现有研究中,亟待解决的问题仍然是监管模式的设计(即监管主体),监管主体与开发商的权利义务关系具体化,以及法律责任的分担问题,但本文限于篇幅仅就监管模式这一关键性问题作初步分析研究.     

外商投资项下业务问题答疑

问：外国人出售在国内购买的房产,资金汇出是否需要审批,是否可以分次汇出？答：根据汇发[2013]21号文,境外个人境内原购买的商品房出售后,所得资金可至银行直接办理资金汇出手续。办理手续时需提交境外个人身份证明文件、房地产销售合同、相关税务证明文件。境外个人出售商品房所得资金原则上需一次汇出,不应滞留境内。     

商品房预售收入如何确立应税所得额

房地产开发企业预售商品房时取得的预售收入在计算本期预计营业利润额的收入基数是什么？按实际收到的价款还是按《商品房销售合同》记载的总房价？如：销售合同总房价为60万元．但实际只收到客户交来30万元预付款，剩余30万元采用银行贷款当期未收到款，企业在进行企业所得税纳税申报时，当期预售商品房预计营业利润额的收入基数是60万元还是30万元？要回答这个个问题，首先必须弄清楚，房地产开发企业开发产品的销售方式。一般来说，房地产开发企业开发产品的销售方式有两种，一是销售现房，二是预售商品房。     

房地产开发建设中银行抵押权的保护——从建设工程价款优先受偿谈起

根据最高人民法院2002年6月11日颁布的《关于建设工程价款优先受偿权的批复》(以下简称《批复》)，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，银行在房地产开发建设中的抵押权可能为此受到相应的影响，甚至给银行贷款带来极大的风险，这与银行针对房地产开发大量发放贷款的初衷相违背。下面试从一案例谈起。     

浅议商品房内部认购

商品房内部认购的危害性非常明显。商品房内部认购之所以屡禁不止，更深层次的原因在于其生存条件依然存在：由于市场信息不对称，就商品房买卖双方来讲，商品房内部认购能实现买卖双方利益最大化。应坚决严厉打击商品房内部认购，消除商品房内部认购的生存条件。     

开发商:投资保障房的“隐收益”

开发商愿意承担微利与风险是因为除了可借助保障房项目从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠,还可从中获得商品房开发机会,甚至打开资本市场再融资渠道     

医保关系与退休关系可否分离

主持人：我的朋友原在黑龙江省海伦县工作，在海伦建立了基本养老保险关系，但没有参加基本医疗保险。2004年该朋友举家迁入哈尔滨市后，又在新企业参加了基本养老保险和基本医疗保险。2007年该人与用人单位解除劳动关系后，自己继续缴纳养老保险费和医疗保险费。2010年该人达到法定退休年龄，因其档案一直在海伦县，且在海伦县的参保年限较长，哈尔滨市有关部门让其将养老保险关系转移至海伦办理退休手续，该人依此办理。该人办好退休后到哈尔滨市有关部门要求办理医保退休手续时，有关部门以其退休关系在海伦而拒绝办理（当初办理退休手续时相关人员表示可以在哈尔滨市办理医保退休）。     

降低房价是拉动经济并促进公平的重要途径

商品房价格偏高，导致商品房积压的重要原因。影响房地产开发行业及相关行业的持续发展。大中城市房地产开发行业的发展，要成为当地经济增长的重要拉动力。必须降低房价，各级政府部门应采取有效的政策和措施。     

完善我国商品房预售制度

根据建设部《城市商品房预售管理办法》，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。近年来，国内房地产市场蓬勃发展，而商品房预售制度却备受争议。2005年8月，人民银行房地产金融分析小组的一份研究报告中建议考虑取消房屋预售制度，更是“一石激起千层浪”，在社会上引起强烈反响。认真分析我国商品房预售制度的特点及其存在的问题，进一步完善我国商品房预售制度，是促进我国房地产健康发展必须要解决的问题。     

浅论我国商品房预售制度之完善

近几年来,商品房开发、交易过程中因预售产生的问题逐年增多,本文从商品房预售制度的概念入手,分析在预售过程中产生的问题,提出完善商品房预售制度的建议。     

关于发展商品房按揭销售业务的探讨

按揭是抵押贷款的一种特定形式，商品房按揭销售即指在商品房买卖过程中．购房者以即将购得的房屋产权作抵押，向有关银行的住房信贷部门取得贷款，以获得所需购房资金的活动。发展商品房按揭销售业务，给金融部门创造了较好的资产投资市场，从而提高资产质量，增加收益：给购房户提供相应的购房资金，使其提前实现了住房购买力；为房地产开发商挖掘了一定数量的住宅消费群体，     

建立与完善住宅商品房《住宅使用说明书》的建议

建立与完善《住宅使用说明书》是住宅市场健康发展的保证，也是消费者与房地产企业沟通的桥梁。《住宅使用说明书》是消费者正确合理地使用商品房、延长住房使用寿命的保障，也是促使商品房开发商“三包”真正落到实处，便于物业管理企业的正常管理。     

宏观调控背景下商品房预售制度监管的思考

我国的商品房预售制度是指在开发商尚未完成楼盘的建造,在取得《商品房预售许可证》后对尚在工程建设中的商品房进行公开预售的制度,购房者在购房时签订的是《商品房预售合同》,在签订合同之后购房者一般要经过相当长的一段时间才能人住。我国的这种预售制度引自房地产业曾一度繁荣的香港,