实现居者有其屋的经济学思考——论住房储蓄银行制度

自取消福利分房,实行货币化分房以来,在我国住房制度改革运行中出现了许多问题。自十七大以来,中央把构建和谐社会,保障和着力改善民生放在突出重要的位置,其中如何确保居者有其屋是保障和改善民生的一个重要方面。文章通过对我国当前住房公积金制度产生的背景、存在的问题进行分析,提出住房储蓄银行这一新的进一步改善我国居民住房问题的制度建议。     

新加坡“居者有其屋”计划50年回眸

一个面积只有700平方公里的国家，一个人口近400万的城市，政府为其中的85％居民提供了的住处，而老百姓百分之百拥有住房。这听起来就像是一个奇迹，但它又是今天新加坡的真实写照。由新加坡建屋发展局倡导的“居者有其屋”计划实施半个世纪以来，新加坡全民拥有住房的愿望得以实现，     

廉租住房:让居者有其屋——以廉租住房为重点加快构建公共住房保障体系

中国国务院近日印发《国务院2008年工作要点》。要求健全廉租住房制度，加大投入力度，加快廉租住房建设，增加房源供给，建立多渠道投融资机制。积极解决城市低收入群众住房困难。廉租住房制度是解决城镇最低收入家庭住房困难的社会保障制度。是当前我国城镇住房保障体系的重要内容．是构建和谐社会、稳定社会秩序的重要举措。该制度实施以来，在解决低收入家庭住房困难的问题上发挥了一定的所用。但与此同时．其实施过程中也出现了很多问题．这些问题迫切要求我们对现行的廉租房制度进行全方住的重新思考。     

新常态下我国住房属性再认识及住房市场调控思路研究——兼论我国住房金融功能的重构路径

当前,我国住房属性日益丰富,房地产市场过热的问题凸显,住房市场供求失衡问题突出,国家宏观调控的难度也逐步加大.如何正确认识当前住房属性,在促进住房市场效率提升的同时兼顾住房领域的分配问题,促进房价的合理回归,是当前国家宏观调控的重要目标,也是促进市场机制完善的重要手段.鉴于此,本文尝试对新常态下我国住房属性进行再认识,对国家的宏观调控思路进行再审视,并在此基础上讨论我国的限购政策,并对住房金融功能的重构路径进行分析,最后提出促进我国住房市场健康发展的政策思路.     

准确把握住房“六重属性”才能完善房地产市场调控机制

房地产市场的宏观调控,不仅要充分利用经济杠杆,而且要找准各种经济杠杆组合及其"支点"。住房具有消费品、耐用品、不动品、资产品、金融品、保障品等"六重属性"。住房的"六重属性"是经济杠杆发挥作用的"支点"。从住房的"六重属性"着力,能使其经济杠杆形成有机组合,进而使房地产市场宏观调控收到事半功倍的效果。作为消费品,要鼓励有支付能力的人通过市场行为进行住房消费。作为耐用品,要引导人们租房消费。作为不动产,要充分发挥土地杠杆对房价的制导。作为资产品,应该以房产税约束投资与投资购房。作为金融品,需拧紧非消费性购房的信贷龙头。作为保障品,应以"三位一体"的公租房覆盖保障人群。     

政府不花钱 居者有其屋——浅议保障房建设的实施原则和制度设计

大力推进保障房项目建设,不仅是政府在解决住房问题上价值取向的大调整,也是房地产调控政策中最纾解民困的根本性措施。     

经济基本面影响了住房消费吗——基于EG两步法和var模型的实证分析

本文搜集了1998年一季度到2008年一季度全国时序数据,对住房消费与收入、利率、失业率、房价等经济基本面因素进行了实证研究。首先用EG两步法证实了房地产市场中特有的量价齐升现象,这主要归因于房价的强烈上涨预期改变了居民住房消费行为。随后进一步证实了住房消费与包括收入、利率、房价在内的整个经济基本面之间存在着协整关系,认为目前我国房地产市场整体上还没有出现房地产泡沫。脉冲响应和方差分解的结果表明,在影响住房消费的经济基本面因素中,收入对住房消费的贡献率是越来越大的,而利率和房价的贡献是越来越小的。     

中国房地产市场的困局:如何让住房“限购”与住房投资并行?

1998年"房改"后,住房逐渐成为市场中被追捧的社会性财富标志,房地产对经济发展做出了重要贡献,同时也引发了一些地方政府过度依赖土地财政和强势群体过度投资甚至投机伤民的弊端。出路在于进一步深化改革,做到既能继续发挥房地产对经济增长的带动作用,又能实现房价和房租处于合理水平的目标。建议在区域或全国性中心城市继续维持现行住房限购政策的同时,大力发展公租房,并将公租房的所有权和居住权相分离,以公租房的租金为收益来源,建立公共住房投资信托基金(PHIT,Public Housing Investment Trust),并确定其法定财富标志的地位,将部分希望投资房地产社会性财富标志的资金,引入到以公租房为基础资产的证券化产品投资中来。     

房价上涨能够解释中国城镇居民高储蓄率吗?——基于CHIP微观数据的实证分析

本文利用2002年和2007年中国居民收入调查(CHIP)数据考察了房价上涨对城镇居民储蓄率的影响。结果表明,房价上涨不能解释中国城镇居民的储蓄率上升,相反,各产权类型的居民储蓄率与房价上涨之间具有负向关系。对于租房家庭,房价上涨显著降低其储蓄率,没有发现"为购房而储蓄"的现实动机。对于有房家庭,房价上涨会显著降低拥有多套住房的家庭储蓄率,而不会影响仅有一套住房的家庭储蓄率。商品房家庭储蓄率对房价变动的反应更敏感。     

以"正义道德"的名义要求房价下降究竟对谁最有利?——近期房地产调控政策评述

国六条：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。     

不同房地产调控政策在城市层面的运行机制——基于城市房价空间分布曲线的理论分析

本文以城市房价空间分布曲线模型为基础,引入不同区位房价联动变化、市民对房价上涨承受意愿等假设,对房地产调控中常用的限制贷款、提高利率等金融政策工具和房地产税收、保障房建设等非金融政策工具在城市层面的运行机制进行了分析。金融政策工具适宜于宏观层面的总体调控,非金融政策工具更具针对性和灵活性,不同政策的运行机制存在差异,只有合理选择和搭配使用相关政策才能达到调控目标。     

利率市场化背景下的货币政策调控模式选择——基于一般均衡方法的理论推演与实证检验

利率市场化改变了货币需求和利率传导的现实环境,对货币政策调控模式具有深刻影响.本文构建了包含家庭、厂商和货币当局在内的一般均衡模型,比较利率市场化改革推进过程中总需求、总供给以及货币需求三类冲击对于货币当局目标函数取值的影响,揭示了中央银行在利率市场化背景下倾向于选择价格型货币政策调控模式的内在机理.进一步,构建结构向量自回归模型,基于我国1996年第1季度至2014年第3季度的宏观经济数据进行脉冲响应分析和方差分解,结果显示:随着我国利率市场化水平的不断提升,数量型货币政策调控模式的局限性将日益突出,价格型货币政策调控模式的优越性则会逐渐显现.     

住房信贷会削弱“财富效应”吗?——基于CFPS数据对房产财富效应的再检验

住房财富对家庭消费的促进作用在已有研究中得到佐证,在住房市场和住房信贷市场不断发展的背景下,讨论贷款购房带来的还贷经济压力是否抑制了房产"财富效应",在我国特有的消费文化和居住文化中具有重要的意义,对当前我国经济高质量发展阶段刺激国民消费需求具有重要的政策启示。本文基于2014年和2016年两期中国家庭追踪调查(CFPS)数据,使用固定效应模型在引入购房方式相关变量后对房产"财富效应"进行了再检验。实证分析结果显示我国住房"财富效应"广泛存在,是否持有住房、住房套数和住房价值对家庭消费均具有促进作用,但如果脱离购房方式,单一考虑住房"财富效应"不尽准确,在考虑了购房方式和待偿房款额变量后,发现贷款购房方式缓解了家庭预算约束,待偿房款额对住房"财富效应"并无明显的抑制作用,虽然"房奴效应"对于住房"财富效应"具有一定的削弱,但不足以抵消住房价值提高对家庭消费的促进作用。     

谁在为配建保障性住房项目“买单”?——基于北京市微观数据的实证分析

商品住房项目配建保障性住房单元是近年来我国推广的一种保障性住房建设模式,本文综合理论和实证分析研究该模式下各方成本分担问题。理论分析显示,一方面开发商存在强烈的提高同项目商品住房价格以弥补利润损失的动机;另一方面,在现行预售价格审批制度下,政府也倾向于以提高批准的预售价格作为对开发商的补贴手段。基于北京市2013年和2014年数据开展的实证研究也发现,同等条件下配建保障性住房的新建商品住房项目价格显著较高,且这种效应在配建大规模和租赁型保障性住房、开发商为非国有企业、项目区位条件相对较差时尤其明显。进一步的福利分析显示,借助上述方式,开发商实际上将配建保障性住房的成本完全转嫁给商品住房购房人,甚至借此获利。基于这一研究发现,本文提出了相应政策建议。     

推动资产价格上涨能够“稳增长”吗?——基于含有市场预期内生变化的DSGE模型

本文通过在含有资产泡沫与融资约束的DSGE模型中引入市场预期的内生变化机制,弥补了以往研究只能将资产泡沫运动过程外生设定的缺陷,从而更贴近现实地回答中国是否可以通过推动资产价格上涨来促进经济增长。本文研究发现,第一,推动资产价格上涨过程中,市场受乐观预期的驱动会显著增加资产的购买规模,并减少对实体经济的投资。融资约束收紧会进一步强化这一机制,导致更多资金"脱实向虚"。由此,推动资产价格上涨1%,反而会使经济产出水平下降约0.8%。第二,由于资产价格上涨并未推动产出水平上升,市场对资产价格持续上涨的乐观预期不断减弱,转向悲观预期的倾向明显增强,资产泡沫破裂概率显著上升。一旦资产泡沫发生破裂而资产回归至内在基础价值时,将带来约7.5%的产出损失。因此,本文认为中国不应将推动资产价格上涨作为"稳增长"的宏观调控手段。     

住房制度改革、流动性约束与“下海”创业选择——理论与中国的经验研究

本文基于一个动态创业选择模型,利用城市住户调查数据,检验了住房制度改革、流动性约束对创业选择的短期与长期影响。本文的主要发现是,住房制度改革通过降低流动性约束提高了职工"下海"创业倾向,而且住房制度改革的影响效应呈现短期与长期并存的特征;对于拥有较高专业技能、就职于政府机构和事业单位、拥有中级职称的职工,其创业选择受住房制度改革的影响要高于其他类型职工或者家庭。