我国城市土地储备制度不同模式之比较研究

城市土地储备是一种新的城市土地管理制度,是城市土地管理制度的创新.通过对我国现有的城市土地储备模式从土地储备机构设置、土地储备资金运作方式、储备土地来源、储备土地的出让方式、土地市场的调控方式及效果等方面进行比较,分析不同模式的异同,提出了适合我国国情的城市土地储备模式,对于加速我国土地储备制度的拓展与完善具有积极的意义.     

政府土地收储专项债券融资方案

随着市场经济的迅速发展和城市建设的推进,地方政府对基础设施建设需求也愈发强烈,大批土地建设资金仅仅通过税收收入及财政拨款等方式,己经不能满足建设需求。为保障地方政府合理融资需求,财政部、国土资源部印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综[2016]4号),明确各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款,土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券方式解决。2017年7月14日,首批土储专项债由北京市政府成功发行,因此,本文认为有必要对政府土地专项债券内容进行研究。     

土地储备事企合作探析

<正>近年来,各地纷纷提出了国有土地资本化的口号,组建土地储备开发集团有限公司,协助土地储备中心开展土地储备项目收储。以市场化运作方式,负责土地储备项目所需资金筹措、储备土地的开发整治和运营、利用土地进行融资等,实现土地资源到土地资产、再到土地资本的转化。通过市场行为发挥宏观调控作用,优化城市土地资源配置,获取土地收益。土地的储备和经营得到社会各界的普遍认同,为各地的经济社会发展发挥了积极作用,但做活     

土地储备证券化融资研究

土地储备需要占用大量资金,而现行土地储备制度的融资能力不能满足其资金需求,需要探寻新的融资方式.土地储备证券化融资是指以土地储备收益作为担保发行证券,将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产,是一种非负债型的全新融资方式.在我国实施土地储备证券化融资,要完善土地储备制度,制定并完善与土地证券化融资相关的法律法规,建立和完善信用评级和增级制度,调整现行会计制度,调整现行税收政策,加强监管,建立风险防范体系.     

土地储备制度中的问题与对策

问题缺乏必要的法律依据城市土地储备制度是新生事物,现行的法律法规对于土地的收购方式、收购范围、收购主体权利、收购土地的处置权等的规定并不完善,这使一些企业和开发商对政府(或其委托的机构)执行土地储备制度在认识上有一些差距,部分原用地单位与开发商仍愿意“暗箱”操作,隐形交易,造成“有地难储备,供地难公开”。土地储备的利益分配机制需进一步规范土地储备制度的运作过程涉及原土地使用者、土地储备经营机构、新的土地使用者三个不同的经济主体。土地储备机构作为城市土地所有者即国家的代理人,也存在与国家、政府之间进行土地…     

基于信贷审查视角的土地储备融资风险及防范

<正>土地储备融资是指城市土地储备制度运作过程中土地储备机构的资金融通行为。资金融通能否安全顺畅不仅关系到土地储备自身的健康运转,也关系到金融市场的整体稳定。当前,随着中央《关于加强土地储备与融资管理的通知》等一系列政策措施的落地实施,受部分地区土地市场回落且呈蔓延趋势以及地方政府性债务整体增速偏快等因素影响,土地储备融资面临的条件、形势正发生着深刻变化。对银行而言,新形势下探究如何有效识别、规避、化解土地储备融     

论城市土地储备制度的法律基础

研究目的:探究中国城市土地储备制度的合法性.研究方法:文献资料法和因果分析法.研究结果:城市土地储备制度是城市土地制度改革的创新,它符合法所追求的"秩序"这一基本法律价值;中国城市土地的国家所有,为城市土地储备制度实施提供了重要保证;公共利益性是城市土地储备制度在土地征用上的法律基础,但是城市土地储备制度实施过程中还必须处理好公共利益与个人利益的关系.研究结论:中国城市土地储备制度的建立与实施具有坚实的法律基础.     

中小城市土地储备制度存在的问题及对策

本文就我国中小城市施行土地储备制度的现状，在对我国土地储备制度的定义、发展历程、运作机制进行概述的基础上，指出并详细分析了中小城市土地储备制度运行过程中存在的诸如储备机构功能定位不合理、资金来源单一、土地补偿标准不合理、城市规划不完善等多方面的问题，并就此提出相应对策，建议通过构建合理机构、扩大融资途径，制定合理补偿标准等途径来规范中小城市土地储备工作，提高储备机构运作效率，调控规范土地市场，促进中小城市长期健康发展。     

浅析土地储备融资与地方债务的关系

正土地储备作为城市土地出让制度的配套制度,其在地方政府实施城市土地供应、调节市场供求等方面发挥了重要作用。但由于土地收购储备过程中,需要进行征地、拆迁、基础设施改造与建设等,要占用大量资金,因此地方政府必然要进行大量融资,这就与地方政府债务具有不可分割的关系。那么两者之间究竟是什么关系?在实践中土地储备融资占用了多少政府债务?土地出让     

新时代土地储备制度面临的问题与对策

正2016年出台的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》,明确提出对土地储备机构职能和筹融资方式进行调整,由此开启了土地储备制度的重大转型变革。2017年,《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》进一步规范了土地储备融资行为,彰显了以推行项目收益和融资自求平衡的地方政府债务管理新理念。当前土地储备工作面临的问题当前土地储备工作面临着一些新问题,主要表现在以下几个方面:     

北京市土地储备开发集约化策略研究

研究目的：通过对北京市土地储备开发的研究,寻求土地储备开发集约化的策略。研究方法：文献资料法和因果分析法。研究结果：建立了新的土地储备开发集约化实施和管理机制,并确定了土地储备开发集约化的实施保障措施,以保证土地储备开发集约化的实现。研究结论：本文从土地储备开发集约化角度出发,找到一条与区域土地开发和城市建设管理相统筹的路子,创新土地储备开发机制,实现资源利用最大化,为更加科学合理地进行土地储备开发提供了新思路。     

EXPO 2010上海世博会的城市土地储备运作机制研究

本文从土地储备机制设计角度，阐述建立上海世博会的土地储备运作机制的意义、原则和可行性，提出上海世博会的土地储备方案的流程设计，研究上海世博会投资所带来周边的土地增值收益、土地储备的价格和用地类型和纳入土地储备范围等内容，旨在探讨将上海土地储备机制与上海世博会建设投融资机制相结合，从而将政府对世博会投资所带来的土地增值效应纳入世博会工程投融资循环，对于上海市城市建设和经济发展有着重要的战略意义和应用价值。     

美国新泽西州土地发展权转移银行的运作模式及其启示

研究目的:分析美国新泽西州土地发展权转移银行运作模式,为中国城乡建设用地增减挂钩政策提供参考。研究方法:文献归纳法和比较分析法。研究结果:新泽西州土地发展权转移银行均是为了推动土地发展权转移计划而依法设立、由董事会负责运行管理,具备行政管理和市场参与两大职能,但区域性和地方性的银行在发挥具体职能时各有特点。研究结论:可借鉴新泽西州的经验并结合中国的制度环境,构建适应于跨行政区域土地发展权转移的交易中介机构体系;严格规范政府主导型交易中介机构的行为;发挥交易中介机构教育宣传功能;强调多方共同参与,保护弱势群体利益。     

土地融资与财政和金融风险--来自东部一个发达地区的个案

研究目的:研究地方政府经营土地的风险和防范措施.研究方法:实地调查.研究结果:土地融资成为地方政府财政和城市化资金的重要来源.研究结论:20世纪90年代以来的城市化主要表现为政府主导和城市外延扩张;发达地区政府财政预算内靠城市扩张带来的产业税收效应,预算外靠土地出让收入,成为名副其实的"土地财政";追求土地收益最大化及以土地抵押融资是政府储备土地的真实宗旨;新一轮的城市扩张主要由银行资金投放支撑,而银行贷款又是通过土地撬动.     

加快推进农村土地资产经营的政策研究

开展农村土地资产经营的实际困难：资金扶持力度不够,农村金融产品缺乏;月艮务平台不健全,管理机制不完善。近年来,国内部分地区通过发展农村土地金融、、建设农地流转平台对推进农村土地资产经营进行了有益探索。加快推进农村土地资产经营的政策建议：（i）进—步加快农村土地金融服务及制度创新,开展农村土地经营权抵押和股权质押融资创新;尝试开办土地银行业务和土地资产证券化业务,（2）进一步加快完善农地流转平台,将农地流转平台裹在基珐．实现下沉服务,拓展平台照备功能,打造“一站式”服务。     

Land use regulation and urban land value: Evidence from China

Land use regulation has always been regarded as one of the most crucial means of macro-control of urban growth, which can affect a city’s land values directly and further determine related urban economic well-being. Since the New Type Urbanization Strategy proposed by the government in 2014, China’s mode of urban growth has been transformed from addressing “quantity” to “quality" in the urbanization process. In this case, the regulation of land use by the Chinese government plays a more important role in urban growth. With their planned land regulatory scheme, the various instruments employed by Chinese governments have quite different mechanisms influencing land prices. However, there are no rigorous studies focusing on the land use regulation system and its impact on land values to date, particular in China. This study seeks to explore how land use regulation affects urban land values through the systematic lens. We summarize the main land use regulatory instruments based on the analysis of China’s planned land use system and urban land banking system, including the construction land quota, constraints on the allowed floor area ratio (FAR) of each land transaction parcel, and land supply restrictions. A new dataset based on land transaction data from 2007 to 2016 that covers 286 prefectural cities from the country’s coastal, central, and western regions is used in the empirical analysis. The results show that the effects of the floor area ratio (FAR) on land values are significant and positive, with the residential and commercial land supply ratio being a key factor. Moreover, the results imply that the effects of constraints on FAR and commercial land supply vary between regions. These findings indicate that the Chinese land market is considerably distorted by excessive administrative interventions by local governments, in the stage of urban transition guided, the capable regulatory instruments could play an important role in adjusting urban land prices and hence impact on urban growth.     

基于社会燃烧理论的中国土地储备制度产生与发展研究

研究目的 :确定土地储备制度在城市土地使用制度历史演进中的地位 ,对其产生的必然依据和发展趋势进行研究。研究方法 :社会物理学的社会燃烧理论。研究结果 :土地储备制度是城市土地使用制度的第二次革命。研究结论 :社会燃烧理论可引入到制度变迁领域 ,是研究土地储备制度的产生与发展的一个有效的理论工具。     

土地整治项目资金筹集途径探讨——以江西省为例

通过对江西省现有土地整治项目资金筹集途径的分析,可以发现我国土地整治项目现有资金筹集途径存在以下不足：（1）土地整治项目资金筹集途径单一;（2）土地整治项目资金筹集途径仍然依赖中央新增费;（3）复垦投资和其他社会型资金没有形成规模,并缺乏可循的筹资规律;（4）土地整治项目所筹资金较少用于土地复垦。完善土地整治项目资金筹集途径的建议：（1）拓宽筹资途径,改变筹资途径单一的现状;（2）增加地方政府资金投入金额;（3）拓宽社会资金筹集途径,丰富土地整治项目筹资途径;（4）适当增加土地复垦项目。     

城市土地供应年期的合理确定

研究目的:探究如何合理确定城市土地的供应年期。研究方法:现象溯因法、逻辑分析法和对比分析法。研究结果:中国城市土地市场由于土地有偿供应方式的不同,存在出让年期和租赁年期两种模式。土地供应年期直接关系土地配置各方的利益问题,需根据国情和城市经济发展实际灵活确定其合理年限。研究结论:应从城市土地所有者的合法权益、城市土地使用者的合法权益、城市土地利用的社会效益三个角度来分析,灵活确定土地合理供应年期。     

城乡一体化的土地市场运行特征及利益保障制度

研究目的:探讨城乡土地市场一体化后的运行机制和利益保障制度。研究方法:综合运用文献研究法、定性分析法、比较分析法等方法。研究结果:构建了城乡一体化的土地市场运行结构,分析了城乡土地市场一体化的运行机制特征和利益保障制度。研究结论:城市一体化的土地市场是城市土地市场和农村土地市场有机融合的市场;城乡土地市场一体化要求集体土地与国有土地产权平等、农村土地市场与城市土地市场直接对接、集体土地征收和流转中集体及农民获得足额的市场价格补偿、集体所有土地的流转的收益主要归各级集体经济组织和农民、农地发展权得到充分补偿、重新定位政府在土地市场中的角色、重新定位城市土地储备制度;为确保城乡一体化土地市场的运行,要建立合理的中央和地方土地财政收入分配机制、确保地方政府获取并维持稳定长期的土地税收收入、建立健全税收体制以调控土地利益分配、建立适应市场机制的以非市场化政策手段调控土地用途导向和公共产品供给的政策、保障农民利益不受侵犯。