北京市集体建设用地建设租赁住房试点典型实例调查

正核心提示利用集体建设用地建设租赁住房试点政策,是完善租购并举的住房体系、促进建立房地产市场平稳健康发展长效机制的重要举措。北京市昌平区海鶄落村集体建设用地建设租赁住房试点实施较早,通过梳理分析这一项目的曲折历程,有助于识别政策实施过程中的风险,为试点推进提供有益借鉴。     

多主体供地的渠道及产权处置模式创新

正2018年全国国土资源工作会议明确提出,改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定在权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。这一改革思路有助于拓展居住用地空间,将推动我国住房体系下土地供给渠道的多元化与产权处置模式的创新,对提升土地资源配置效率、     

商品住宅供地新政分析

正中央明确提出,"改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定在权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居"。如何理解并落实这项供地新政,笔者谈几点认识     

浅析我国房屋租赁行业的REITs化融资方式

大力发展住房租赁市场是落实中央关于"房住不炒,租售并举"政策的重要举措。2017年,许多大型房地产企业开始试水房屋租赁业务,使得为房屋租赁行业进行融资的资产证券化方式被越来越多的人关注。其中,房地产投资信托基金(REITs)是开发房屋租赁业务的地产企业有效的退出途径。本文通过对房屋租赁行业资产证券化发展状况进行介绍,发现国内外REITs产品的差异,指出了我国房屋租赁融资REITs面临的问题并提出了相关的对策和建议。     

公租房用地不宜采用租赁制

为了加大保障性住房建设的力度,日前住房和城乡建设部等六部委联合发布了<关于加快发展公共租赁住房的指导意见>.<意见>规定:"各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障.面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应.其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可以采用出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁不得出售."     

公共租赁住房ABS融资模式探讨

目前,我国公共租赁住房缺口极大,所需资金巨大,依靠传统的融资模式将给财政带来很大负担,不利于财政资金的合理配置和公共租赁住房建设的可持续发展。公共租赁住房的资产属性适用于ABS融资模式。本文构建公共租赁住房ABS融资模式,在此基础上提出公共租赁住房ABS融资模式运行保障。     

福建——“住有所居”,我们在行动

工作思路 2013年福建省国土资源厅将继续深入贯彻和落实国家有关房地产调控的各项政策,优化住房用地结构,优先保障"三类房"(保障性住房、棚户区改造、公共租赁房)所需的土地供应,进一步加强房地产用地监管,努力促进全省房地产业健康稳定发展. 继续做好住宅用地供应计划的编制和实施.切实做到年度计划供地面积不低于前5年年均供应面积,优先确保保障性安居工程用地需求,将国家与省政府下达的年度保障性安居工程建设任务所需用地全部纳入年度供地计划,并对涉及的新增建设用地实行计划指标单列,予以应保尽保,并将供地计划落实到具体地块,供应计划编制完成后,及时向社会公布,引导社会预期,避免舆论炒作.     

住房租赁市场发展研究综述

住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分,其健康有序的发展不仅关乎房地产市场的稳定,而且对解决住有所居等民生问题发挥着重要作用。本文从住房租赁市场发展的政策背景、市场背景入手,系统梳理了国内学者对公共租赁住房、私人租赁住房的研究成果,并对国内研究现状进行简单的评议,以发觉现有研究的不足以及今后拓展的可能方向。     

集体建设用地建租赁房的困境与对策——基于北京市的探索实践

<正>为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,今年8月,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,根据地方自愿,确定了北京、上海等第一批13个试点城市,可利用集体建设用地建设租赁住房。这一政策意义重大,影响深远,在推进集体建设用地入市、建设城乡统一土地市场方面取得了实质性突破。就地方而言,2017年4月北京市政府批准《北     

利用集体建设用地建设租赁住房的挑战与对策

利用集体建设用地建设租赁住房,对构建租购并举的住房体系具有重要意义。本文通过分析试点城市利用集体建设用地建设租赁住房面临的问题与困境,提出了推进租赁住房建设的政策建议。     

供需系统视角下北京市集体土地建设租赁住房政策效果仿真研究

研究目的：基于系统论视角构建北京市集体土地建设租赁住房政策效果仿真模型,剖析政策运行影响机理,预测政策试点未来实施效果并寻找优化路径,以期形成可复制可参考试点经验。研究方法：运用系统动力学构建仿真模型模拟压力型、需求型、要素型、市场型4种情景下政策运行效果。研究结果：（1）从供给和需求两方面构建集体土地建设租赁住房政策效果仿真模型,供给侧包括政策供给子系统、项目供给子系统、土地供给子系统,需求侧为承租人需求子系统;（2）至2030年,北京市集体土地建设租赁住房土地供应量可以达到2 000 hm2左右,建设项目150个左右;（3）对政策效果的影响方面,政府压力因素是最主要正向的影响因素,其次为市场因素、承租人需求因素、土地供给因素。研究结论：加大投融资政策扶持,综合运用政策、市场、要素、需求等途径,激励市场主体参与积极性,保障集体土地建设租赁住房政策有效落实。     

基于不同住房属性视角的土地供应规模对房价的影响

研究目的：基于住房消费品和投资品的双重属性视角分析住宅用地供应规模对房地产市场的差异化影响。研究 方法：理论分析、固定效应面板回归模型、门槛回归模型。研究结果：（1）上一年住宅用地供应面积增加 1% 可使当年 住房竣工面积显著增加 0.17%,弱于房地产投资资金对住房竣工面积所产生的 0.25% 的提升作用,该结果一定程度上 验证了住宅用地供应与住房供给之间存在生产函数渠道的影响路径;（2）基于实际房价与租金还原房价的偏离程度测 算,发现不同房地产市场投资热度下,住宅用地供应对房价影响存在双重门槛效应,门槛值分别为 2.05 和 2.92;（3）低 投资热度下,上一年住宅用地供应规模的增加可显著降低当年的房价,而高投资热度下则会起到推高房价的作用。研 究结论：住房作为消费品和投资品,存在不同的价格机制和供求规律。当住房市场以投资品属性为主导时,需求曲线 向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律,供给曲线的右移将导致均衡价格越来越高。     

中国商住用地价格倒挂及其产生机理

研究目的：剖析中国商住用地价格倒挂现象产生的机理,为中国住宅用地制度改革提供建议。研究方法：数据统计法,比较分析法。研究结果：无论从房地产价格还是土地价格看,近年中国商住用地价格倒挂现象普遍,商业房地产比住宅房地产价格低15% — 40%;产生这一现象的原因主要有：工业用地的低价过量供应挤占了住宅用地的供应量,住宅用地比重长期偏低,住宅用地内部各类土地供应结构失衡,住宅用地的供给不足加剧了地价和房价上涨的预期,住宅用地承担了过多的为地方财政做贡献的重任。研究结论：建立多层次的住房保障体系,细分住宅用地类型,加大住宅用地特别是保障性住房用地的供给力度。     

The impact of different land-supplying channels on the supply of housing

As Hong Kong's property prices have been skyrocketing particularly in the last several years, housing has become even less affordable than it was prior to the Asian Financial Crisis, compromising Hong Kong residents’ living standards. The general public mostly blames the supply-side actors (i.e. property developers and/or the government) for such a predicament, and vociferously demands for higher supply of residential flats both in the private and public sectors. The government, in response, proposes the supply of more residential land, among other measures, in addressing the public's demands, with the notion of “higher land supply results in higher housing supply”. Nonetheless, there are other channels, other than land sale, which provide land for housing construction, such as land exchange, which are usually overlooked in public debates. In the light of this, this paper aims to investigate the respective impact of land sale and land exchange on Hong Kong's housing supply. The findings, interestingly, show that land exchange has a much larger long-run impact on housing supply than land sale does; that housing supply responds to short-run fluctuations in property price; and that best lending rate has neither a short- nor long-run relationship with the supply of housing. The reason behind the finding regarding land sale and land exchange is that, the former is initiated by the government which overlooks property developers’ profit incentives and development strategies, while the latter essentially reflects that a particular land site is ripe for development (i.e. profitable) from the developers’ standpoint. Some implications relating to the recently announced government land policy measures are also discussed.     

建设用地供应规模与结构对城市发展质量的影响研究

研究目的:分析建设用地供应规模、建设用地供应结构变化对城市发展质量的影响效应,为以提高质量为导向的新型城镇化战略提供参考。研究方法:采用构建综合指标体系的熵值法测度城市发展质量,运用空间计量模型对土地供给与城市发展质量的相关性进行验证分析。研究结果:无论是建设用地供应规模,还是建设用地供应结构(工业用地占比、商业用地占比、住宅用地占比、公共管理与公共服务用地占比),均与城市发展质量之间存在倒U型曲线变换关系,即建设用地供应规模和建设用地供应结构在服务于城市高质量发展的时候,均存在一个动态的最优值或者最优比例。研究结论:建设用地供应对城市发展质量的影响是动态调整的,需要根据建设用地供应和城市发展质量的实际情况来确定最优的建设用地供应规模和供应结构。     

土地供应规则的变化对北京市住宅用地市场的影响

研究目的:以2004年8月31日和2005年5月1日为界,将北京市住宅用地市场分为三个阶段,从土地供应量、地价、竞租曲线、土地—资本替代弹性等方面分析土地供应规则的变化对住宅用地招拍挂出让市场的影响。研究方法:定性分析,土地竞租曲线和土地—资本替代弹性分析。研究结论:(1)经营性项目用地招拍挂供应的政策对住宅用地市场的影响胜于“熟地”供应政策;(2)土地竞租曲线的变化反映土地市场在经过较大波动之后正在适应新的土地供应规则;(3)土地—资本替代弹性分析显示北京市住宅用地的市场效率仍然偏低。     

The impact of anti-corruption measures on land supply and the associated implications: The case of China

The allocation of land resources is a crucial issue in sustainable urban development, but it is subject to the vagaries of public governance. By using the prosecution of corrupt local leaders as the shock event, and exploring the data on sacked officials and land transfers in prefecture-level cities in China from 2006 to 2016, we analyse the changes in the supply of land in response to the ousting of key local officials for corruption. The estimations derived through the identification strategy of the DID framework show that both the volume and value of land sales dropped significantly after the local officials’ ousting, with the value of total land sales reacting to a much greater extent. We also found the reduction of land supply was mainly from commercial and residential land but a greater supply of land for public use following the local leaders’ ousting, accompanied with an increase in the level of marketisation in the supply of land and a reduction in cheap transfers of industrial land. In addition, the heterogeneity of the effect across the rank and type of official was investigated, and the long-term persistence of this effect was confirmed. By showing that anti-corruption measures have a persistent disciplinary effect on officials’ subsequent land supply strategy, this paper underscores that the quality of public governance profoundly influences the functioning of the land market.     

近年来房地产调控中的土地政策评析

研究目的:评析近年房地产调控中的土地政策效果,为提高土地政策宏观调控效果提供政策建议。研究方法:文献资料法、数据统计法、归纳分析法。研究结果:目前的土地政策主要集中在保障用地供应、促进闲置土地开发和完善土地出让方式三方面,土地政策条款重复度高、调控效果不佳。研究结论:为保障土地政策的调控效果,稳定地价和房价,应在加大土地供应总量的前提下调整土地供应结构;加强政策的监管和检查力度,保障政策的执行效力;应从货币、税收、土地供应等手段入手,多管齐下调控地价和房价。     

Does Spatial Dependence Affect the Intention to Make Land Available for Bioenergy Crops?

We find spatial dependence in landowners’ stated intentions to make land available for bioenergy crops. Our data are generated from a contingent valuation survey of 599 owners of marginal land in southern Michigan. Employing a Bayesian framework and using these spatially explicit data, we estimate and compare non‐spatial probit and spatial Durbin probit models to examine the presence of spatial dependence in land rental intentions. Results show that intentions to rent land for bioenergy crop production are spatially dependent. This spatial dependence arises both from the land supply intentions of nearby landowners and from spatial spillover effects of landowner characteristics and attitudes towards environmental amenities and the disamenities of land rental. We show that ignoring spatial dependence in the intentions of neighbouring landowners to participate in land rental markets for bioenergy feedstocks can lead to distortions that underestimate total effects. Our finding implies that studies of land use and crop supply should test for spatial interactions in order to make accurate inferences.     

农村集中居住政策风险演化与因应——基于苏北G集中社区的扎根研究

农村集中居住是我国乡村振兴战略背景下地方政府推进的一项重大政策,在促进城乡融合发展的同时应着力防范化解政策执行中的潜在风险。文章选择以江苏省北部地区实践和下辖G集中居住社区民众为研究对象,采用扎根理论研究方法,挖掘并提炼该项政策实施背后的系列风险要素,包括土地风险、生计风险、心理风险和地方管理风险。研究表明,这些风险的现实存在对农村集中居住政策的实施构成了隐性影响,其衍生和演化反映了我国城镇化加速背景下涉农政策运行的复杂性特征,需要地方政府予以重视和回应。以农村可持续发展为指引,尊重农民主体意愿、健全补偿机制、完善公共服务与保障供给、强化产业配套是化解农村集中居住政策风险的关键施政方向。