宅基地使用权流转的法律思考

中国现有法律制度限制农村宅基地使用权自由流转,但受城乡一体化进程加快、经济利益的驱动、宅基地使用权本身存在缺陷以及地方政府推动的影响,民间宅基地自发暗地流转已成为现实。无论从法律价值层面理解,从经济发展层面看待,都应当建立农村宅基地使用权定期和相对有偿使用制度,立法规范农村宅基地使用权流转。     

农村宅基地使用权制度之法律探讨

农村宅基地使用权制度是我国农村土地制度的重要组成部分,已经成为当前各界关注的热点和焦点。在土地市场、土地法律体系二元格局的情形下,现行农村宅基地使用权制度在许多方面与市场化和城乡统筹发展极不相适应。该文通过比较研究和实证研究,对农村宅基地使用权法律制度进行了深入探讨。在此基础上,文章认为,现行农村宅基地使用权制度的法律困局主要表现在物权效用未得到充分实现,以及政府监管严重滞后。应当从赋予农村宅基地以完整的物权和切实发挥政府监管职能两个方面,解决我国农村宅基地使用权制度的法律困局。     

我国农村宅基地使用权抵押贷款的困境与出路

我国现有宅基地抵押贷款制度的欠缺,已经成为制约农村经济社会发展的重要因素。现阶段,针对农村宅基地抵押贷款存在亟待解决的问题,需要从完善农村宅基地法律法规、建立健全宅基地产权登记制度、建立宅基地估价体系、完善宅基地抵押制度以及建立宅基地抵押风险缓释机制等方面进行综合改革。     

农户参与农村宅基地使用权抵押贷款意愿及其影因素分析

本文以河南省824户农户调查材料为依据,运用结构方程模型对农户参与农村宅基地使用权抵押贷款意愿及其影响因素进行了实证分析。结果表明:户主年龄、户主文化程度、职业类别、信贷政策的了解情况、社会保障是否完善等变量,对农户参与农村宅基地使用权抵押贷款意愿具有显著性影响。最后,提出了积极开展农村宅基地使用权抵押贷款业务,加强社会服务体系建设等政策建议。     

我国现行农村房地产抵押制度的困境

正1.宅基地抵押的困境。我国《物权法》第一百八十四条规定,宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。《土地管理法》也对宅基地使用权的行使作了诸多限制性规定。在理论界,关于宅基地使用权可否抵押争论激烈。反对者认为,一方面,根据现阶段我国农村经济社会发展状况,宅基地是农民生活的必需和赖以生存的所在,在我国     

农村宅基地使用权退出的现实风险、法治理念和路径选择

宅基地使用权发挥着不可替代的功能,为保障农民权益作出了巨大贡献。在现阶段,宅基地使用权的退出机制有利于根据实际需要科学调整农村土地资源配置,激发农村经济活力。宅基地使用权的退出是深化农村土地制度改革的必要之举。但是农村宅基地使用权退出也面临诸多现实风险,如经济不确定性风险、农民权利风险、农民居住保障弱化风险、农村生态恶化风险等等。无论是从宏观还是微观层面,宅基地使用权的退出都是是可行的,需要从程序规范、实体制度、配套措施等路径上进行探索完善。     

用益物权转让法律问题探析

用益物权转让是我国经济领域之中的一个新问题,随着这一问题的出现和发展变化,需要有相应的法律制度进行规范和调整。用益物权作为一种财产权利应当由法律确认和保护,并在法律的框架下进行有效的行使。用益物权可以依法转让,其转让制度的形成和发展,有利于促进相关的经济活动。在土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等财产权利的流转和交易过程中,相关法律制度的建立和完善将推进经济和社会的发展。     

构建中国农地金融制度的初步设想

1.明确农户土地承包权的财产权性质,为农地金融制度奠定法律保障。现行的相关法律也亟须修订和完善,按照现行《中华人民共和国担保法》的规定:除荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权以外,土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。将以耕地为主的农地承包权排除在《担保法》之外,显然已经不能适应我国农村经济发展的实际要求,更是对农户土地承包权的一种法律束缚,与现行的《土地承包法》宗旨相抵触,所以应尽早对《担保法》加以修订,使之与其他法律相协调配套,健全完善我国农地金融制度的法律环境。2.…     

宅基地使用权应当允许自由流转——兼评《物权法》第十三章的规定

本文通过介绍宅基地使用权的内涵,分析《物权法》第十三章"宅基地使用权"规定的不足,指出现行法律、法规禁止宅基地使用权自由流转存在的弊端,提出了应当允许宅基地使用权自由流转的主张,并对完善宅基地使用权自由流转相关措施提出建议.     

城乡统筹视角中的农村宅基地使用权制度创新

随着城市化进程的加快,农业人口向城镇的大规模迁移,国家统筹城乡发展战略的提出,源于计划经济体制和城乡二元背景下的农村宅基地制度逐渐暴露出许多问题,农村宅基地使用权制度改革和完善势在必行。通过分析中国现行农村宅基地使用权制度存在的问题和弊端,结合农村宅基地使用权制度地方创新实践,提出了中国农村宅基地使用权制度的创新思路。     

美国住房抵押贷款证券化对我国的启示

美国是实行住房抵押贷款证券化最成功的国家。本文分析介绍了美国住房抵押贷款证券化的产生、发展、制度及实践模式。在此基础上，研究了我国实行住房抵押贷款证券化的意义、障碍及基本途径。     

次贷危机与我国住房信贷风险防范

美国不完善的住房保障体系、宽松的房贷政策以及创新的房贷产品,使市场积累了巨大风险,而利率上升和房市降温引爆了次贷危机.我国住房信贷市场存在类似于次贷危机的风险形成机制.公共住房供需矛盾突出,住房信贷市场准入标准宽松,提供按揭贷款的银行缺乏合理的避险手段,长期内利率波动和住房产权流动性不足,使我国住房信贷市场风险不断积累.防范我国住房信贷风险必须未雨绸缪.     

供求理论视角下农地流转的金融支持问题探析——以福建省为例

农地流转刺激了对金融的需求,为农村金融业提供巨大的市场,而现有的金融供给和支持力度无法满足农村金融需求产生了农地流转金融供求数量和结构性失衡。建议从以下方入手以化解农村金融贷款风险：完善农村金融制度,加强农地流转的金融政策扶持;完善抵押担保和农村社会保障体系,为农地金融制度奠定基础;改进农地金融服务,创新农地金融产品;健全农地金融的配套制度。     

THE ROLE OF HOUSE PRICES IN THE MONETARY TRANSMISSION MECHANISM ACROSS EUROPEAN COUNTRIES

This paper provides a discussion of the ‘housing market’ channels of the monetary transmission mechanism and offers some evidence of institutional differences in the European housing and mortgage markets. Using a number of Vector Autoregressive models, estimated individually for nine European countries over the pre‐EMU period, we find that house prices are significantly affected by interest rate shocks. The relative role of these interest‐rate‐induced fluctuations in house prices for private consumption is then investigated. We show that house prices may enhance the effects of interest rate shocks on consumer spending in those economies where housing and mortgage markets are relatively more developed and competitive.     

土地承包经营权抵押的可行性分析

土地承包经营权抵押是农村产权流转改革的必要组成部分,现实中存在着发展的需求与可行性。但目前中国《物权法》、《担保法》、《土地承包法》等相关法律对土地承包经营权抵押有着相当程度的限制,实践中还有农民失地风险、土地用途改变风险、抵押权变现风险和金融风险等多方面潜在因素的影响,导致目前土地承包经营权抵押不能得到大范围推广。但这些潜在风险都可以通过配套法律制度的完善得到防范,建议通过修改法律规定、建立农村土地承包经营权流转服务中心、引进专业中介机构服务、出台金融扶持政策等多种渠道达到促进合法流转、保障农民权益的目标。     

农民住房财产权抵押能否激发农村金融市场*——基于银行贷款数据的实证分析

扩展抵押品范围是缓解农村金融困境的重要途径。在这一思路下，农民住房财产权抵押被寄予厚望，成为近年来农村政策改革的重要方向。本文使用2010—2016年1 024家农信社和农商行的数据，利用2015年12月国务院在天津市蓟州区等59个试点县（市、区）开展为期两年的农民住房财产权抵押贷款试点这一“准自然实验”，对农民住房财产权抵押对涉农贷款供给的影响进行了检验。本文认为，现阶段农民住房面临着价值评估难、抵押物处置难的问题，抵押效果不佳。实证结果显示，农民住房财产权抵押没有显著增加涉农贷款供给，对农村金融的供给作用有限。本文在考虑了农民住房财产权抵押对其他担保方式的替代作用、农地经营权抵押和“三块地”改革的影响之后，上述结果依然稳健。本文的政策启示是，政府应着力做好农房抵押贷款改革的配套措施，推动宅基地制度改革，探索扩大农民住房财产权的受让范围，充分挖掘住房财产权的价值潜力，缓解抵押物处置难问题。     

农民住房财产权抵押能否激发农村金融市场——基于银行贷款数据的实证分析

扩展抵押品范围是缓解农村金融困境的重要途径。在这一思路下,农民住房财产权抵押被寄予厚望,成为近年来农村政策改革的重要方向。本文使用2010—2016年1 024家农信社和农商行的数据,利用2015年12月国务院在天津市蓟州区等59个试点县(市、区)开展为期两年的农民住房财产权抵押贷款试点这一"准自然实验",对农民住房财产权抵押对涉农贷款供给的影响进行了检验。本文认为,现阶段农民住房面临着价值评估难、抵押物处置难的问题,抵押效果不佳。实证结果显示,农民住房财产权抵押没有显著增加涉农贷款供给,对农村金融的供给作用有限。本文在考虑了农民住房财产权抵押对其他担保方式的替代作用、农地经营权抵押和"三块地"改革的影响之后,上述结果依然稳健。本文的政策启示是,政府应着力做好农房抵押贷款改革的配套措施,推动宅基地制度改革,探索扩大农民住房财产权的受让范围,充分挖掘住房财产权的价值潜力,缓解抵押物处置难问题。     

Will euro area house prices sharply decrease?

The long-term euro area house price equilibrium and its short-term dynamics are estimated by means of a panel error correction model. The estimates show that the short-term dynamics are essentially driven by the autoregressive term (persistence), disposable income and mortgage loans, whereas interest rates have little effect. The long-term house price equilibrium is mainly driven on the demand side by disposable income, interest rates, and mortgage loans, whereas costs (mostly land) drive the equilibrium on the supply side. The unprecedented long-lasting boom in house prices from 1997 to 2007 is thus essentially explained by a favourable macroeconomic development caused by the EMU effect and a glut of global savings. The bust phase of euro area house prices began in 2007, and the current house price might return to its equilibrium level in 2014. According to the most realistic scenario, euro area house prices will experience a smooth and soft landing in 2016 and then begin an increasing phase that will be pulled upwards by a higher equilibrium price. However, a deflationary scenario cannot be excluded if the current credit squeeze is not solved, particularly in the peripheral euro area member states.     

The 2007 financial crisis and the UK residential housing market: Did the relationship between interest rates and house prices change?

This paper investigates the impact of the 2007 financial crisis on the relationship between real mortgage interest rates and real house prices. It applies a dynamic conditional correlation based methodology that uses fractionally differenced data along with controls for structural breaks and non-interest-rate related factors that influence house prices. The key finding made is that the financial crisis had a long-term structural impact on the monetary transmission relationship. For example, we find that the mean conditional correlation between house prices in England and Wales and the three-year fixed mortgage rate rose by 6.6 percentage points. Similarly, the mean correlation between prices and the standard variable mortgage rate increased 6.4 percentage points to 54%. These findings suggest to us that interest-rate-based monetary policy still has an important role to play in the housing market.     

构建农民与农村经济长期发展的财产权基础——基于成都市改革经验的理论分析

在现行的农村土地产权制度下,农民并没有真正意义或物权意义上的土地财产权利。从成都市改革的实践经验来看,在这场改革中,农民个体表达出对土地承包经营权和宅基地使用权权能的完整性及"私有化"的强烈追求,以"还权赋能"为指向的成都市的土地制度改革适应了农民的这一要求。农村土地产权制度改革是完善社会主义市场经济体制的一项重要内容,我们需要在中国特色社会主义理论创新的指导下进行新的实践探索,改革的方向是在不改变土地集体所有权的制度框架下使物权化的土地产权向农民回归,重新构建农民与农村经济长期发展的财产权基础。