城市化进程中的土地稀缺性与政府管制

研究目的:分析城市化进程中土地稀缺性的表现形式和形成原因,探讨政府管制工具.研究方法:比较分析法.研究结果:在城市化的推动下,城市中心、城乡结合部和农村地区的土地利用分别具有竞争特征、转型特征和低收益特征,并因此衍生出不同的土地社会问题.研究结论:政府管制是解决土地社会问题的重要工具,政府应以区域土地资产最大化和社会公正为原则,对不同类型地区实施有差异的管制政策.     

农地城市流转效率模式识别与土地差别化管理 ——基于非意愿产出的效率测度与决策分析

研究目的:对湖北省县级单位农地城市流转效率模式进行识别,为差别化土地管理提供参考。研究方法:SBMUndesirable模型,决策树算法。研究结果:湖北省农地城市流转效率模式有"土地投入限制"、"综合配比调整"、"资本投入缩减"三种,且与区域条件、城市化发展战略规划较吻合。研究结论:(1)识别出的农地城市流转效率模式与区域条件、城市化发展战略规划较吻合,因此识别不同的效率模式具有可行性,同时体现了差别化管理内涵;(2)可依据决策者的需要在不同尺度上识别效率模式,层层分解农地城市流转规划指标以服务决策;(3)每种流转模式均包括效率提升方式,为对应模式下的区域提供优化农地城市流转效率的方案。     

土地流转政策对地区农民收入的影响研究——来自湖南省的经验证据

研究目的:确认土地流转政策是否能够促进地区农民收入增长。研究方法:依据湖南省2001—2016年县级区域的面板数据,采用合成控制法这一反事实分析框架来估计土地流转政策对地区农民人均收入的影响效果,并运用微观数据分析进行稳健性检验。研究结果:与合成的无政策地区相比,实施了土地流转政策地区的农民人均收入并未显著提高,即土地流转政策并未显著提高地区农民收入水平;在微观层面,土地流转也无法提高农户家庭人均收入。研究结论:当前土地流转政策难以产生对地区整体农民收入的正向影响,是由于土地流转无法对农业生产效率、非农业务、租金收入及政府转移支付收入等影响农民收入的因素产生有效影响。     

基于农民福利的宅基地流转模式比较与路径选择

研究目的:揭示现有3种宅基地流转模式,即政府主导模式、集体推动模式与农民自发模式下的农民福利状况,并提供改善路径。研究方法:比较研究法与理论模型法。研究结果:(1)从短期来看,在无法改变城乡土地市场二元分割现实的情况下,集体推动宅基地流转模式最有利于增加农民福利,而其他两种模式由于存在政府垄断和隐形流转致使农民福利损失较多;(2)从长期来看,增加农民福利的有效途径在于实现政府主导、集体推动和农民自发三种模式向宅基地市场自由流转的转变。研究结论:有条件地区尝试推行集体推动宅基地流转模式,不具备条件地区需提高拆迁补偿标准或规范隐形流转,最终3种模式都需向市场自由流转转变。     

城乡一体化进程中农村土地流转问题研究

改革开放以来,我国城市化建设水平不断提高,城乡一体化进程不断加快。土地是农民赖以生存的基本资源,土地是否有效利用和流转决定着农村城镇化和农业现代化水平。在城乡一体化不断发展的背景下,土地流转是必经之路。目前我国农村土地依然存在许多问题。主要从城乡一体化和农村土地流转的内涵出发,分析城乡一体化和农村土地流转之间的关系,找出影响农村土地流转的因素。在此基础上,找出我国农村土地流转中普遍存在的问题并提出城乡一体化进程中促进农村土地流转的措施,期望能够促进土地流转工作的深入开展。     

城市土地一级开发的收益与风险平衡研究

研究目的:研究城市土地一级开发中收益与风险的平衡途径.研究方法:案例分析与定量分析.研究结果:目前中国城市土地一级开发存在问题的综合反映是收益与风险的平衡问题,企业对城市土地一级开发风险因素和收入因素变化的敏感性均比政府要大,企业在参与土地一级开发的过程中,成本约束和利润追求的内在动力超过政府.引入企业投资土地一级开发后,政府对风险因素变化的敏感性低于政府全部投资时的敏感性,这种模式下政府的抗风险能力增强.研究结论:在土地一级开发项目实施模式上,采取与社会企业联合开发的模式并给予一定比例的土地增值收益分成,既是吸引社会资本投资一级开发项目、解决政府资金不足的有效途径,又是提高政府收益、规避风险的积极措施.     

土地融资与财政和金融风险--来自东部一个发达地区的个案

研究目的:研究地方政府经营土地的风险和防范措施.研究方法:实地调查.研究结果:土地融资成为地方政府财政和城市化资金的重要来源.研究结论:20世纪90年代以来的城市化主要表现为政府主导和城市外延扩张;发达地区政府财政预算内靠城市扩张带来的产业税收效应,预算外靠土地出让收入,成为名副其实的"土地财政";追求土地收益最大化及以土地抵押融资是政府储备土地的真实宗旨;新一轮的城市扩张主要由银行资金投放支撑,而银行贷款又是通过土地撬动.     

基于过程管理的土地信息系统

研究目的:为解决土地信息系统难以适应土地管理业务处理流程变化的问题,提出将工作流思想应用于较低层次的管理支撑层,采用面向过程管理的机制,定义、协调、监督和控制管理过程的土地信息系统建设模式.研究方法:对过程管理的组织模型结构和管理过程控制系统进行总体设计,并对过程控制中信息处理对象的流转、接续和客户端应用程序接口的代理(Agent)技术以及结合土地管理系统的具体开发实现等问题进行理论研究.研究结果:基于过程管理的土地信息系统有较好的灵活性、可操作性、可伸缩性及对动态应用的支持能力,研究思想在广州土地房屋管理信息系统建设中得到了实践应用.     

乡村振兴战略下土地流转对农村经济发展的影响研究

乡村振兴战略自提出以来,全国各地农村地区依据自身资源禀赋进行了多样化的乡村振兴之路探索,但各种探索模式归根结底都离不开土地这一基本生产要素。本文基于土地流转现状分析,找到当下农村土地流转过程中表现的突出问题,依托“土地转出方—土地流转—土地转入方”的逻辑探究了土地流转对农村经济发展的影响机制,从土地需求方、土地供给方、政府监管和保障三个层面提出相应的解决路径。     

我国城乡土地流转模式及其一体化研究

土地流转模式在规范我国城乡土地市场建设中起着极其重要的作用,尤其在我国城乡一体化建设巾,土地流转模式是其关键的结合点.首先从土地流转的内涵着手,通过不同学者的研究探讨我国土地流转的内涵以及集体土地流转的影响因素;其次综述了国有土地与集体土地的现有土地流转模式,分析比较了各流转模式的特点、适用范围等相关问题;最后,针对现行研究的重点问题,着重对城乡一体化土地流转模式的结合以及部分创新的流转模式作了阐述.     

论城市土地产权制度的变革与创新

研究目的:回顾中国城市土地产权制度形成与变革历史,分析中国城市土地管理中存在的体制性漏洞和缺陷,提出城市土地产权制度"三权分离"的基本设想.研究方法:历史研究和规范分析.研究结论:建立具有中国特色的城市土地"三权分离"的产权制模式,即将土地的所有权、使用权和管理权相分离.中央人民政府代表国家对土地行使终极所有权.企事业单位经国家批准可以有偿拥有城市土地的使用权.地方人民政府(城市人民政府)依法代表国家行使土地经营管理权.绝对地租归中央财政,级差地租归地方财政.     

泉州市农村土地承包经营权流转研究

近年来,农村土地承包经营权流转在各地快速发展。泉州在推进农村土地承包经营权流转在过程中,在流转期限和流转用途等方面具有不同特点,通过充分利用政策促动,项目拉动,以点带动等措施推动土地流转发展,泉州实现了经济、社会、产业等效益上的进步。但发展过程中仍存在着的土地流转思想顾虑、收益无浮动,渠道无畅通,行为不规范和种植“非粮化”等问题,应通过确保农民在土地流转中的主体地位,健全土地流转市场的中介服务体系,强化土地流转的农村社会保障机制,完善土地流转的政府支持配套政策,以推动泉州农村经济社会又好又快发展。     

大城市边缘区统筹城乡土地利用战略探讨——以天津市东丽区为例

研究目的:系统诊断大城市边缘区快速工业化和城市化进程中的城乡土地利用问题,提出大城市边缘区土地利用战略框架。研究方法:系统分析法和案例分析法。研究结果:大城市边缘区经济社会发展迅速,土地利用形态变化急剧,土地利用中的矛盾十分突出,地域功能紊乱、土地配置失调、非农就业困难、土地利用粗放、生态环境破坏等问题制约了区域可持续发展。研究结论:应通过统筹区域土地利用、统筹城乡土地配置、农村土地制度创新、土地节约集约利用和土地资源生态开发战略及相关保障措施构建大城市边缘区土地利用战略体系,推动土地宏观调控更加系统地服务于经济社会发展目标。     

西方社会土地产权的构成、演化与启示

西方社会将土地产权分为权能和客体两方面,并进行科学精准地界定、重组,以实现土地产权在政府管理层面与个人使用层面的均衡分配。人工不透水层作为承载社会经济发展用地类型的覆被类型,随着西方社会生态保护意识的增强而处于规划和管制当中,具体反映在土地产权主体占有地块内的建筑密度、容积率等控制指标。而土地用途分类和土地覆被分类作为土地产权的实体化反映,则构成以经济价值为维度的土地发展权的尺度性特征,实现了政府宏观管理与个体微观利用的兼容性。对我国土地产权管理的建议：土地管理应由强调土地所有制向构建土地利用管制制度转变;科学界定土地产权,转变政府职能,推动我国土地管理向民生化、微观化、精准化方向发展。     

How imbalanced land development affects local fiscal condition? A case study of Hubei Province,China

Aiming at realizing the efficacy and fairness of spatial allocation of land resources, zoning is one of the most widespread tools adopted by governments around the world. However it also brings imbalanced land development which will lead to the "windfall-wipeout dilemma" of stakeholders. Local government regarded as the regional governor and economic driver, is an important part of stakeholders, and will fall into fiscal dilemma when the land development is restricted. In this paper, we discuss how imbalanced land development affects local fiscal condition based on the theory of farmland preservation externality and finance and taxation system. Taking Hubei Province as an example, the degree of imbalanced land development, and the relationship between local fiscal condition and imbalanced land development are quantified by employing a panel dataset of 88 local jurisdictions (counties or districts) from 2009 to 2014. The results show that: (1) The degree of imbalanced land development in Hubei Province is 0.260 with characteristics of temporal decrease and spatial increase from high urbanized eastern areas to middle, northern agricultural dominate areas to low urbanized western mountainous areas. (2) The imbalanced land development aggravates the local government fiscal difficulty, the higher degree of imbalanced land development, the more serious the fiscal condition is. Therefore, innovation of trans-regional fiscal payment on the basis of the degree of imbalanced land development can effectively address the local fiscal dilemmas and achieve regional coordinated development.     

武汉市东湖风景区旅游用地的集约利用评价及管控对策

研究目的：针对国内在旅游用地集约利用评价方面研究的不足,定量测度武汉市风景土地利用集约状态,探讨城市风景区土地管控对策,为风景区土地管理提供决策依据与参考。研究方法：GIS方法与AHP评价方法。研究结果：武汉市东湖风景区土地集约度为0.4466,处于不集约的状态。研究结论：针对武汉东湖风景区不集约现象必须从几个方面着手,包括划定城市风景区土地综合功能区;加快整合与迁并,推行风景区改造规划;提高城市景区建设项目准入门槛。     

绍兴市土地利用时空变化研究

[目的]探讨经济发达地区土地利用变化时空规律,为城市发展提供合理土地利用政策,同时优化土地利用结构以支持经济可持续发展。[方法]通过遥感影像获取长时间序列的土地利用数据,探讨近30多年来绍兴市的土地利用变化,进一步利用土地利用动态变化模型,对绍兴市土地利用变化过程、趋势、变化轨迹进行了深入分析。[结果](1)绍兴市土地利用在1980~2000年相对稳定,在2000年后变化强度逐年增强,2005~2015年土地利用转化量增多和类型多样。绍兴市东北部平原和县区核心区域是经济发达地区土地利用变化的活跃区域,主要是其他类型土地向建设用地转移;(2)1980~2015年绍兴市土地利用变化轨迹主要受到人口增长和GDP增长的影响。[结论]城市化的发展和人口的迅速增长,使城市人口和土地面积迅速增加,造成城市边缘的农业用地转化成了建设用地。经济的发展、科技的进步及政府政策的制定,改变了人们的生活和工作方式,进而影响土地利用类型。     

Major issues in Indonesia's urban land development

This article addresses issues of urban land development in Indonesia, including urban land use; ownership and transfers; land taxation; and land information systems. Until very recently, urban land-use planning in Indonesia was largely top-down in character and neglected to include the public as a stakeholder. This article argues that the role of government in urban land-use development needs to change at all levels and that the capacity of local government in land-use management needs to be strengthened. The presence of private developers in urban development should be encouraged. Land development permits—as a means of urban development control—while they may still be necessary should be granted primarily in relation to urban land-use plans (RUTR). Land taxation instruments have not been effectively applied to control land utilisation in the cities. Data and information on land affairs are lacking.     

农村土地流转中土地租金差异化动因及影响研究

随着城镇化的发展,大量农民进城务工,农村土地流转是必然趋势。经过调查研究发现,在土地流转中,不同主体对土地租金的期望不同,进城务工农民对土地租金的期望不高,而留守劳动力对土地的租金要求较高,且期望的租金还要包括劳动力机会成本。留守劳动力对土地租金的博弈直接导致了土地规模化经营中土地租金的高涨,使土地规模经营收益出现倒挂,但政府的补贴又维持了这种不健康的租赁关系。农地租金的非理性增长影响了自耕农的壮大和发展,使农地规模化经营偏向公司化,农业公司对利润的博弈导致了套取政策补贴、农地非粮化等问题,土地规模化经营前景堪忧。建议构建进城农民土地退出机制、扶持培养自耕农、建立多种途径的农业经营合作模式、提高农民社保水平等措施,促进农地经营良性发展。     

黑龙江省农林用地确权和争议调处问题调查研究

研究目的:研究黑龙江省农地与林地确权及权属纠纷案件的解决办法,为国家有关部门和黑龙江省政府决策提供客观依据。研究方法:文献资料法、实证分析法和理论研究法。研究结论:调整林区土地管理的相关法律关系;林地作为不动产其物权应实行集中统一确权登记;细化现行的地权管理政策及措施;进一步强化各级政府土地权属管理的职能,增加地权争议特别是农林矛盾调处工作力量。