上海郊区农户承包地使用权非农化流转制度建设的研究

吴志冲等同志对上海郊区农户承包地非农化流转提出了新的建议:一是要恪守两项原则——市场经济和保护农民合法权益原则;二是要建立完善农户承包地使用权非农化流转的市场交易体系;三是要加强土地流转的法制建设,很有操作性和针对性。     

对构建中国城乡统一的土地市场的思考

建立城乡统一和公开竞争的土地市场,是完善城乡土地统一管理的核心。只有建立城乡统一的土地市场,才能发挥市场对土地资源配置的基础性作用,才能在征地过程中彻底消除集体土地和国有土地的产权歧视,从而从根本上阻止征地冲突。构建我国城乡统一的土地市场应分三步走。第一步,解决城乡统一的土地市场的市场主体问题;第二步,在农村集体土地产权清晰的基础上,推进农村集体建设用地使用权出让市场,农村集体农地承包经营权流转市场和农村集体土地所有权的建设;第三步,农村集体土地和城市国有土地在同权下自由竞争、平等交易,达到自然融合。     

农村土地使用权流转市场困境的成因探析

家庭承包责任制是我国农村一次重大的制度变迁，促进了农业的飞跃发展，但随着经济社会的发展也暴露出很多问题。目前农村问题的核心仍然是土地问题（管清友、王亚峰，2003），其主要集中于农地使用权流转问题上。土地自由流转可能产生边际产出拉平效应和交易收益效应（姚洋，2004），在完善的土地市场中使土地资源的配置效率达到帕累托最优，     

农地市场对土地使用权配置影响的实证研究——基于苏、浙、鲁1083个农户的调查

对于农地市场对土地使用权配置的影响 ,学术界存在不同的观点。一种观点认为 ,由于以家庭劳动力为主的小农场比以雇佣劳动力为主的大农场更有效率 ,因此 ,农地市场不会促进土地使用权的集中 ,反而能够导致土地使用权的分散 ,无地或者少地的农户能够通过农地市场得到土地。德国私有农地市场交易的结果造成了土地的零分碎割 ,其不经济的情况比俄国村社制度下土地多次重分造成的份地细碎化还要严重 (秦晖 ,2 0 0 2 )。另一种观点认为 ,农地市场会促进地权的集中 ,导致无地贫民的出现 ,从而降低了社会公平和稳定 (黄佶 ,2 0 0 2 )。二次世界大战…     

划拨土地使用权市场化的制度经济分析

针对我国市场经济体制确立后划拨土地使用权制度本身暴露的缺陷问题,试图从产权、制度变迁的角度讨论划拨土地使用权市场化的问题,对其产生的原因、市场化过程中各行为主体的目标、动机及主体的博弈行为进行分析.研究发现:应从土地产权的明晰界定、产权流转、收益权的实现以及土地资产的税租费改革和土地市场法规制度的健全等几个方面来完善和规范划拨土地使用权市场化.     

建立土地流转市场 促进土地有序流转

江苏省东台市溱东镇农村土地流转市场自2003年11月在镇农经中心正式成立以来,为依法推进全镇承包地的有序流转,形成公平、公开、公正交易的市场环境发挥了重要作用。一、以规范化、法制化管理为重点强化宣传教育工作。该镇三套班子领导多次组织学习《农村土地承包法》和中央有关文件精神,结合实际研究制定市场筹建工作计划,成立了市场筹建工作领导小组和工作班子。通过召开各种会议、举办广播讲座、印发宣传提纲等形式,广泛宣传建立土地流转市场的重要性、必要性。同时,根据《农村土地承包法》和省农林厅试点实施方案精神,以推动土地流转规…     

农村土地使用权流转的博弈分析

农村土地使用权流转市场既是交易的场所，又是交易形成的经济关系，其市场规则作为一种制度性服务，是由基层政府提供和维护的公共物品。政府的重要任务是要帮助市场机制趋于完善，而不应该以市场发育不全为借口来随意扩大政府干预市场的权利范围。本文通过运用博弈论的知识对土地流转市场中政府干预市场作了较为深入的思考和分析，从中总结出了政府对市场不正当干预的要点，并在此基础上提出了相应的建议和对策。     

如何让低效用地找到出口

在土地管理实际工作中普遍存在这样的问题:土地市场准入门槛越来越高,但土地市场退出机制尚未建立,低效用地主体不能自动退出市场,市、县政府过多运用土地处置权进行土地重新配置,致使土地重新配置效率不高。笔者认为,从长远来看,政府应当尽快转换角色,让位给市场。放开土地二级市场国有土地配置方式,包括市、县政府进行土地使用权出让、收回等,以及土地使用权人进行土地使用权转让、出租、抵押等,前者属于一级市场,后者     

土地隐形市场的经济学分析

从经济学角度对土地隐形市场进行了分析,认为进入土地隐形市场的产权都具有一定的垄断性,对消费者剩余最大化的追求是买方进行土地隐形交易的动机,隐形交易所承担的风险成本决定人们进行交易的积极性,并提出了土地隐形市场规模的数学模型。     

土地营销策略探讨

营销是土地市场发展到一定阶段的产物,是促进土地及时交易、实现预期的土地经济效益和社会效益的重要手段。因此,根据土地这一特殊商品的性质,在对土地市场营销环境进行分析的基础上,有针对性地采取土地、价格、渠道和促销等策略来达到土地营销的目的。     

规范农村土地市场促进农村可持续发展

农村土地市场包括农用地市场和非农用地市场。农用地市场即农用土地的使用权流转市场，国家法律已规定，农村集体土地使用权可以依法有偿转让，在2002年颁布、2003年3月1日开始实施的《中华人民共和国农村土地承包法》中也明确规定，农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。土地使用权有偿流转就是一种交易行为即市场行为。非农用地市场是指农村集体土地用于农业以外的建设用途的土地市场。这里主要谈一下农村非农用地市场建设问题。     

农村产权交易市场拓路前行

随着土地流转、集体物业租赁权交易等农村集体产权交易不断活跃,浙江省平湖市以土地流转服务中心和农村集体“三资”服务中心为依托,建立平湖市农村产权交易市场,取得了显著的经济效益和社会效益。截至2013年9月中旬,通过农村产权交易平台,共实施交易项目122项,成功交易项目合同总金额748．66万元,合同年租金447．35万元,合同款兑现率100％,年租金比公开交易前增加121．18万元,集体和农户增收率37％。     

模糊聚类法对划拨土地使用权交易分类研究

选用模糊聚类法对我国建设用地中划拨土地使用权交易现状进行了分类和综合评价。通过对各省市划拨土地使用权交易的分析，从两个方面对我国划拨土地使用权交易现状进行了分类，分别把我国３０个省市划分为５个等级。并在此基础上实现了对我国划拨土地使用权交易的综合评价     

正确引导农村土地使用权流转

当前 ,我国农村兴起的土地使用权流转 ,是以家庭承包责任制为基础 ,以农户为主体 ,以自愿为前提 ,以获得更多的收益为条件 ,在相互平等协商的情况下达成的土地使用权有偿转让。其实质是在明确土地所有权归集体 ,稳定农户承包权的基础上 ,农户将土地的使用权以出租、转包等形式进行转让 ,从而使一定规模的土地集中利用 ,实现农业的规模化经营。简言之 ,土地流转是农户所拥有的集体土地使用权的交易 ,它是保护和调动农民积极性的又一次土地使用制度改革。农村土地使用权合理流转 ,有利于土地资源的优化配置 ,加快农业结构的调整 ;有利于优化农…     

建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场

研究目的：为建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场构建政策框架。研究方法：系统分析法,政策分析法。研究结果：（1）转变政府职能,由市场取代政府成为土地资源的基本配置者;（2）进一步完善土地产权制度,明晰和平等保护集体土地产权;（3）允许集体土地进入建设用地市场,建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场;（4）改革土地征收制度,缩小征地范围,给被征地者公平补偿,执行合意、公开的征地程序。研究结论：建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场是推进土地资源配置方式和土地利用方式根本转变的重大战略举措。     

建立三级土地流转服务网络 规范土地流转行为

山东省滕州市自2006年开展了土地承包经营权流转市场建设的实践,市级筹建农村土地流转服务中心,有条件的镇街建立了农村土地流转市场,村级设立农村土地流转服务站,形成市、镇、村三级农村土地流转服务网络,初步建立起了以土地流转市场为载体的农村土地流转市场交易机制,较好的规范了土地流转行为.     

农村土地使用权资本化探析

农村土地使用权资本化,通过把农民使用土地所带来的潜在收益予以贴现,进入市场交易,从而建立起我国现有制度约束条件下的土地要素的流转机制.     

农村产权流转交易市场:现状与问题

遍地开花式地建设农村产权有形交易市场并无必要;政府与市场的边界要进一步厘清,纯公共服务、核心的制度保障应由政府提供;权能不完整、定价机制不健全的农村产权不宜入市交易农村产权流转交易市场包括无形市场和有形市场。自上世纪80年代中期允许农民承包地的使用权流转,特别是上世纪90年代中期乡镇企业改制后,农村产权流转交易的无形市场开始发育成长,目前农村广泛存在的承包地流转主要就是通过无形市场进行。有形市场的情况则较为复杂。上世纪90年     

土地市场改革：回顾与展望

中国土地勘测规划院唐健2008年中国的土地市场与中国的整体改革一起进入了而立之年.既是"而立",也就意味着以往有故事,出发有新起点.细细品味历程,远远眺望未来,才能站在责任与战略的肩膀上对土地市场有更深的解读与诠释.     

土地储备制度与土地市场均衡

研究目的:从土地市场均衡角度分析现行土地储备制度的运行机理,论证土地储备制度对土地市场调控的积极意义,围绕理论假设讨论实践中应注意的问题。研究方法:市场均衡理论,图解法。研究结果:从土地储备制度实施前后社会福利变化情况论证了这一制度实施的积极作用。研究结论:实施土地储备制度将改善政府和社会的福利状况,构建良好的土地市场秩序,但应当围绕克服市场主体的非理性、减少信息不对称和降低交易费用采取有效举措以求保障。