集体建设用地流转增值收益共享机制研究——以昆山市为例

研究目的:归纳并总结江苏省昆山市集体建设用地流转"双集中"实践中土地增值收益共享方式的创新与不足,为收益共享提供理论和实践指导。研究方法:归纳演绎法与部门调查法。研究结果:昆山市土地和资金"双集中"产生的收益按股份返回村集体,确保了村集体能长期分享土地流转收益,但由于集体建设用地权能不完整、各村存量建设用地规模有限,村民增收效应不明显。研究结论:首先,应鼓励村集体将各自已有存量经营性建设用地以指标形式集中,委托专业公司在县域范围统一进行空间置换、开发后对外出租经营,以获得流转的区位优势收益和规模收益;其次,鼓励各村通过整理复垦村内闲置、废弃建设用地获得集体建设用地指标,拓展可流转范围;第三,平等城乡建设用地权能,使集体土地能与国有土地同等地按市场机制原则进行配置,获得平等的发展机会;最后,应股份化改造集体资产并量化到村民,村民按股分享集体收益,确保村民真正共享土地增值收益。     

农用土地使用权制度的重构

目前，我国的农用土地使用制度仍处于未完善阶段，从现实中的农村土地承包经营关系的具体内容看，土地承包经营权仍属债权性质，将土地承包经营权物权化对于充分保护农民合法权益，稳定农用土地制度，促进农业经济的发展具有重大现实意义。由于土地承包经营的债权性使其不利于保护农民经营自主权，而农业发展关系到国计民生，农民的合法权益必须得到充分保护，因此现实中有必要将土地承包经营权物权化，使其成为一种用益物权、依物权法理：当一个物上设定了用益物权时，用益物权的效力优先于所有权，所有权的行使应受到用益物权限制，这样农…