预期对房价的作用机制:对35个大中城市的实证研究

预期是房价涨跌的主要推动力之一.本文通过引入住房所有权成本这一概念,分析了预期对房价的作用机制,并基于存量--流量理论建立了预期对房价影响的定量分析模型.同时,利用我国35个大中城市1999～2005年的样本数据进行了实证分析.研究表明:预期在房价的变化中的确发挥了重要作用,这种作用在房价较高的城市表现最为突出;认为"未来价格会继续高涨"的预期会使居民对住房的需求过度膨胀,从而导致房价的非理性增长.研究建议:政府在从供求角度调控房价的同时,要关注调控政策可能带来的对市场参与者预期的影响;要加强市场信息的透明度,以科学的舆论对市场参与者的预期进行合理引导.     

中国城市房价与居民消费

本文使用中国城镇住户调查数据,分析了房价对城镇居民消费的影响。平均而言,房价显著抑制了消费,且该抑制效应在不同群体间差异明显。有未婚男性的家庭,或者已经有房的家庭,特别是现有住房价值较低的家庭,房价对消费的抑制效应更强。房价对消费抑制效应的异质性与家庭购房行为的差异相一致。有未婚男性的家庭,或者上一年有房的家庭,特别是上一年住房价值偏低的家庭购房的可能性更高,上一年住房价值较高的家庭购买两套房的可能性更高。     

市场比较法中因素调整过程的改进——归一法与Hedonic模型法

针对市场比较法的因素调整过程中调整因子和加权系数均由估价师凭经验确定，难以避免偏向性评估的问题，本提出了两种能够利用可比案例信息直接计算调整因子和估价对象价格的方法——归一法和Hedonic模型法。归一法可直接求出调整因子和估价对象价格，不需加权平均；Hedonic模型法通过建立模型，估计出房地产属性的隐含价格，可直接用于评估。这两种方法需要比普通的因素调整方法更多的信息，其系数具有较强的经济含义，评估的精确度和公正性也能够得到保证，适用于我国目前的房地产评估业。     

异质性对新建商品住房市场交易速度的影响——来自北京市的微观证据

基于异方差修正的久期似然模型,利用北京市新建商品住房市场大样本数据,实证检验了城市住房异质性特征对住房市场交易风险率的影响效果及其稳健性。实证结果表明,地铁及通勤设施、教育资源、医疗资源和休闲购物等因素对新建商品住房交易速度的影响逐次减弱,且上述影响在大户型住房、预售住房以及小规模项目住房中更加显著。结论可以为市场参与者调整住房交易决策提供依据,也可以为政府制定住房市场和保障性住房相关政策提供参考。     

城市公共服务的价值估计、受益者分析和融资模式探讨

城市生活质量决定城市价值.城市政府所提供的各类公共服务,直接影响着居民在城市中生活的舒适和便利程度,关系到城市长期发展的动力.围绕此主旨,论文探讨了3个相关的问题.第一,如何估计城市公共服务这些非市场的价值;第二,这些城市公共服务的成本承担和利益享受是否匹配;第三,怎样的公共口融资模式能够使上述关系更为匹配.基于显示性偏好法中的特征价格模型,利用北京市住宅市场和土地市场的徽观和个体交易数据,实证结果表明,居民愿意为居住在地铁站、公交车站和公署周边一定范围(0.8公里)内分别支付住宅价格的17.1%、12.4%和6.4%,但是,这种价值并没有被资本化到土地价格中.这表明,居民对城市公共服务偏好的住处并没有被房地产开发企业以地价的形式传递给政府,开发企业成为实际的受益者.以房地产价值作为税基的物业税的征收使信息可以从居民直接传递至城市政府,将使城市公共服务的融资模式更为合理.     

就业与居住的空间匹配——基于城市经济学角度的思考

城市发展中就业与居住的空间匹配问题是国际上城市空间结构研究的前沿课题.综述了就业与居住空间关系的城市经济学基本理论,并对国际学术界有关本问题的研究思路和成果进行了系统的归纳总结,从中提炼关键的科学问题,并结合目前我国城市中就业和居住空间分布演变的现状,提出进一步研究的前景和方向.     

如何正确衡量房地产价格走势

目前人们普遍用“平均销售价格”来衡量房地产市场中价格的变动情况。所谓平均销售价格，即用销售额除以销售面积所得到的价格。但是用“平均销售价格”来反映房地产市场中的价格走势是存在问题的。我们看这样一个例子。根据某公司对北京市２００２年第三季度的市场分析，这个季度新开的５０多个楼盘中，有相当数量是位于城区外围地段及城近郊区的普通住宅，其售价低于北京住宅的平均价格水平，这使得“北京市住宅平均价格水平下降了”。再看另一个例子，假如某一年市场上经济适用房项目较多，销售量很大，而第二年经济适用房项目减少，而商…     

住房价格梯度的空间互异性及影响因素——对北京城市空间结构的实证研究

基于单中心城市假设,利用特征价格模型对北京市住房价格空间梯度进行了实证研究,发现传统单中心假设由于与实际偏离较大,模型解释能力不强。纳入方向区域变量后的修正模型解释能力显著提高,住房价格梯度在各空间区域表现出显著差异,这种空间互异性主要受交通基础设施与城市空间结构的影响,与北京市的实际情况非常吻合。     

中国写字楼市场投资机会与风险:对29个大中城市的分析

本文利用中国29个大中城市2000年至2005年的宏观经济数据和写字楼市场数据进行实证研究,分别构建了写字楼投资绩效模型和投资行为模型,定量考察了影响写字楼市场投资绩效和投资行为的因素及其作用机制.在此基础上,本文从实证模型中选取若干变量,分别构建了中国各城市写字楼投资机会指数和投资风险指数,并对29个城市的两个指数进行了实证估计.论文最后利用这两个指数,将29个城市标示在投资机会与投资风险二维图中,清晰而形象地反映了中国各城市写字楼市场投资机会和风险的分布规律,对于写字楼市场的投资者和监管者有很好的决策支持效果.     

住房自有率与经济发展水平--基于中国31个省和地区的经验分析

利用中国31个省和地区2010年的数据,首先计算各地区的住房自有率,然后考察住房自有率与地区经济发展水平的相关关系,并基于实证结果计算各地区的实际住房自有率。实证研究发现,住房自有率与经济发展水平之间存在“倒U型”曲线关系,即随着经济发展水平的提高,住房自有率先上升后下降,东中西部地区分别位于曲线的下降段、缓慢上升段和快速上升段。利用联立方程组的估计结果进一步支持了这一结论,同时还发现住房自有率对经济发展水平具有负向作用。