论农民住房有限抵押

农民住房抵押以有限抵押为基本理念,但现有制度设计存在"房地一体"与"房地分离"的路径分歧和配套制度缺失或法理悖论等问题。这些问题的产生与有限抵押的设计理据存在偏差不无关系。因此,在重述农民住房有限抵押的正当理据不是宅基地使用权的身份性、无偿性或福利性,而应是保证农户基本住房权利、兼顾集体与农户对宅基地使用权增值收益分享的基础上,本文对试点地区与非试点地区农民住房有限抵押进行类型化制度重构。在试点地区,宜坚持"房地一体"抵押、合理取舍地方实践之有限抵押的设计,并完善宅基地使用权的主体限定、增值收益分配以及非本集体成员受让地权的登记、期限限制等配套制度;在非试点地区,暂时可按"房地分离"的思路,创新法定租赁权,但应从租金归属、担保客体、出租人等方面对相关建议进行改造。     

农户分化对农村宅基地退出行为影响研究 ——基于江苏省1456个农户的调查

研究目的:揭示农户分化视角下农户宅基地退出行为的影响因素。研究方法:文献资料法和Logistic模型分析法。研究结果:农户分化是农户退出宅基地行为发生的主要诱因,这一行为还取决于被调查者自身和家庭禀赋条件以及由此带来的产权安全感知差异。研究结论:应该充分考虑异质化农户的行为差异,促进经济落后地区宅基地有偿退出机制的发展和完善,并将就业能力提升、农地流转、住房保障、权益保护与宅基地退出制度安排有效匹配,从而进一步促进闲置宅基地退出和土地资源优化配置。     

宅基地使用权确权对不同区域农户宅基地流转意愿的影响研究——基于湖北省361份农户的调查

研究目的:以湖北省武汉市、仙桃市和恩施市的近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村361份农户调查数据为基础,考察确权对农户宅基地使用权流转意愿的影响,以期为客观评价确权政策的实施绩效提供一定的理论依据和经验支持。研究方法:描述性统计分析方法和Probit模型。研究结果:(1)确权前、后农户宅基地使用权流转意愿有明显变化。近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村愿意进行流转的农户比例分别从确权前的54.2%、58.74%和41.38%提高到确权后的91.6%、67.83%和59.77%。(2)农户的经济收益预期、住房保障预期及确权政策对其宅基地流转意愿具有显著的正向影响,但在三类农村中的显著性水平存在一定差异。(3)农户的非农就业状况和宅基地拥有状况对三类农村农户宅基地流转意愿的影响也具有差别性。(4)地方政府的有序组织和企业的参与在近郊农村和远郊纯农村对增强农户宅基地流转意愿具有积极的现实意义。研究结论:应根据农村自然地理和经济区位条件等的差异,兼顾农户的经济收益预期和住房保障预期,制定城市近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村差别性的宅基地使用权确权和流转管理政策。     

农村宅基地利用、农户宅基地退出补偿意愿调查与启示——基于安徽省821户农户问卷

对安徽省无为县、庐江县、埇桥区和潜山县821户农户家庭宅基地利用、宅基地退出与补偿意愿调研结果进行分析。结果表明:(1)不同地区的被调查农户宅基地退出意愿差异明显,经济发展水平相对较高的地区的农户更愿意退出宅基地。(2)针对愿意退出宅基地的农户而言,大多希望通过退出现有宅基地来改善目前的居住生活条件,获得相应的福利政策,同时考虑到为了避免宅基地常年闲置而愿意退出宅基地;而针对不愿意退出宅基地的农户而言,则对宅基地有感情、担心退出后家庭住房得不到保障、相关经济补偿不合理,同时预计农村土地未来有升值潜力而不愿意退出。(3)绝大多数农户对选择退出宅基地后是否进城十分谨慎,很多农民即使选择退出宅基地也不愿意进城。鉴于上述结论,提出了以下政策建议:实施多元化的宅基地退出补偿方式、确定合理的宅基地退出补偿标准、建立农村宅基地退出的配套政策保障机制和合理安排农村宅基地退出时序。     

宅基地流转方式研究

本文从农村宅基地使用权流转的现有主要形式和模式分析宅基地使用权流转现状。由于国家法律和政策的限制,造成了宅基地内部流转障碍以及隐性交易、变相交易等方式的存在。一些地区在实践中推出了一些较为可行的宅基地使用权流转模式。宅基地使用权流转问题的完善需要政策修订来支持,也同样需要合理的流转方式来促进农村市场经济的发展。     

发达地区“三置换”的推广价值——以江苏为例

江苏的经济发展位居全国前列,农村经济实力雄厚、产业布局合理、城乡收入分配差距小,城乡一体化建设取得了一定成果和经验,本文通过以江苏为例,讨论发达地区三置换在其他地区的推广价值,认为三置换的模式能否得到有效推广,关键取决于两点:一是合作集体是否有良好的盈利来源和盈利模式,是否能进一步提高资本运作的水平和能力,确保股东的年收益率;二是机制设计是否合理完善;三是地方政府要具有一定的财力。     

促进城乡融合发展的土地制度改革思路与对策

土地问题是我国农村改革和城乡融合发展的核心问题,我国现行的城乡二元土地制度深刻影响着城乡融合发展,阻碍了城乡之间要素的双向对流。农村土地制度改革的思路是淡化城乡土地的二元所有制属性,赋予集体土地和国有土地同等的土地使用权利,不因土地所有权的性质而区别对待。在此基础上,重点加快对农村集体经营性建设用地与宅基地制度的改革。     

农村宅基地制度改革探析

宅基地制度改革是一个历史难题,改革试点在推行一系列新政策后,农民增收,土地得到有效利用,但试点的宅基地制度改革中仍存在一些问题,解决这些问题能够更好地发挥宅基地对农民收入的良性作用。本文通过对比33个试点地区实施的政策,找到试点政策中存在的问题,并提出解决建议,既能丰富宅基地制度改革的相关研究,又能为改革政策的制定提供理论指引。     

“空心村”问题及其对策研究

目前 ,我国农村普遍存在“空心村”问题 ,“空心村”问题既造成大批土地浪费 ,也严重影响村容村貌 ,已经成为村庄建设中亟待解决的一个突出问题。要解决这个问题 ,首先必须了解其形成原因。在此 ,笔者就“空心村”的形成原因和解决对策作如下探讨。(一 )“空心村”问题的形成原因1 思想认识不够从 80年代中期开始 ,随着改革开放的不断深入 ,我国农村经济得到了迅猛发展 ,富裕起来的农民纷纷造起了新房 ,形成了农民建房热。一些农民大兴土木、盲目攀比 ,在农村之外聚居成新村 ,致使老村出现大量的闲置宅基地、废弃地和空白地 ,而由于对新村宅…     

枣庄市农村宅基地管理现状与对策建议

随着农村经济的发展和农民生活水平的不断提高,农民不断改善居住条件,但是同时农村宅基地管理出现了一系列新的问题.文章针对枣庄市农村宅基地管理中存在的问题,对新形势下如何做好农村宅基地管理提出了对策和建议.