应立法保证前期物业管理合同的公正性

新建住宅小区业主大会召开之前，业主被迫承担不平等的前期物业服务合同义务、物业管理公司不全面履行或不履行前期物业管理服务合同中的合同义务是当前物业管理中存在的普遍现象。由于前期物业管理服务合同的主体是开发商和物业管理公司，在合同期限内物业管理公司与开发商已达成“默契”的情况下，开发商不监督物业管理公司履行合同义务，即便在物业管理公司根本违约时开发商也不解除合同。对此，业主不能解聘物业管理公司，甚至不能取得任何补偿。业主没有对合同权利损害的救济权，微观上造成了物业服务质量下降、物业管理收费难等社会现象，宏观上阻碍了物业管理行业的健康发展，足见这一救济途径是极其重要且必要的。     

解决恶意拖欠物业费的措施

住宅小区物业服务费的收缴是物业管理工作的一道难,根据我们对业主拒交拖欠物业服务费原因分析,主要可以细分为四种类型：第一类是因为开发商或改造工程遗留问题未得到妥善解决,业主拒交拖欠物业费；第二类是由于业主对物业管理服务不满意而拒交拖欠物业费；第三类是由于业主自身原因而拒交拖欠物业费；第四类是业主有缴费能力而恶意拒交拖欠物业费(即物业管理公司提供物业服务合同所规定的服务内容达到标准,而业主有缴费能力,找一些理由拒交拖欠物业服务费,有的长达三年,最多的长达八年未交物业费)。据不完全统计,上述四种类型拒交拖欠的物业服务费达到总收费额的20%左右,本文阐述物业管理公司针对第四类情况所采取的措施。     

停车保卫战——停车问题构成社区新矛盾

记者从北京市公安局公安交通管理局了解到。1994年北京的机动车保有量为82．8万辆，其中私人小汽车只有6万多辆：到2004年。北京的机动车总数达到220万辆．其中私人小汽车165万辆。占总数的75％。北京的机动车总数达到100万辆。用了48年的时间；但从100万辆到200万辆．竟然只用了6年半的时间。同时．在最近几年。北京的机动车数量仍然以每年10％-15％的速度增长．而其中私人轿车更是保持20％-30％的高速增长势头，预计到2008年。北京市的机动车保有量将达到500万辆。由此可见，北京的汽车保有量在近几年发生了“井喷”般的增长。另据来自北京亚运村汽车市场的调查数据显示。北京“有车家庭”中，13％已经拥有了第二辆家庭用车。随之而来的住宅小区停车位紧张。势必会给本已相对短缺的小区内道路、停车资源带来更大的压力．产生了诸如住宅小区停车管理服务不到位、车位收费定价不合理等一系列的新问题。如今关于小区停车问题的投诉越来越多。“小区停车纠纷”随着私家车的热销而逐渐“升级”．成为了日常生活中离不了又解不开的“死结”。[编者按]     

从"群管会"接替"物管"想到的

最近,笔者在沈阳市小区物业管理状况调查中得知,沈阳市大东区的爱群小区是个有200多户业主的住宅小区。过去这个小区是由沈阳某物业开发公司负责物业管理,业主们按月交纳物业费。起初,业主们以为有了物业公司管理小区,园区环境会“像个样儿”,小区居民会过上舒心安逸的生活,可是管理的结果却让业主们大失所望。     

《物权法》应重视保护小区业主共有物权

在<物权法(草案)>第六章"业主的建筑物区分所有权"中,对建筑物专有部分的业主所有权和建筑物共有部分的业主共有已有明确的规定,但是,对于建筑区划内作为主体建筑的附属设施的所有权的归属却比较模糊或含糊其词.作为新建住宅小区,按千人指标配置的附属建筑设施,不光是绿地、道路及物业管理用房、会所、车库,还有托儿所、幼儿园、卫生站、综合便民店、综合服务站、自行车存车处、社区服务中心、学校、文体设施等.这些小区红线范围内的按千人指标建设的配套设施应属小区全体业主共有,其理由是:     

社区文化活动大盘点

在很多小区都有实验。分两种形式。一是在院落或住户家中“摆地摊”，业主们自由交易，花钱买或者干脆以物易物。二是在社区网上开个“专卖店”。把自己淘来的好东西的照片贴到网上。有些业主甚至自己制作一些艺术品放到跳蚤市场上兜售。     

建设工程保修期限与开发成本关联研究

案例 某商品房住宅小区，开发商在预售时与部分业主约定房屋的交付时间是2000年9月30日。该商品房于2000年7月30日通过了由开发商、施工总承包单位、设计单位、监理单位组织的验收，由施工总承包单位将竣工的商品房交付开发商，然后开发商按照合同约定的时间，即从2000年9月30日开始，将售出的商品房陆续交付业主，其中部分商品房直至2005年7月后才售出并交付给业主。     

之六：危旧住宅小区综合治理

目前，上海市有3亿多平方米的职工住宅，其中售后公房为近9000万平方米。其中有相当数量为上世纪80年代中期前所建，在当时“以租养房”的体制下，从未进行过彻底的维修，存在着屋面外墙渗漏、上下水管道堵塞、电线老化、小区路面损坏严重以及电梯运行状况较差等情况。另外，还有近300万平方米为联建公助和其它方式建造的房屋，由于历史的原因，没有专门的物业管理单位，成为无人管理小区，房屋损坏情况也十分严重。针对老百姓反映的这些突出问题，上海市政府确定了从2003年到2005年开展房屋综合整治的三年行动计划，以解决房屋物业管理中的“急、难、愁”问题。计划综合整治房屋2000万平方米，整治无人管理小区300万平方米，更新改造住宅电梯600台。