2006年上半年南京土地市场分析

2006年1—3月，南京市国有土地使用权公开出让公告共有3次，上市土地共有8幅，总面积达47．55万平方米，楼面地价1542元／平方米；成交6幅土地，总面积71．29万平方米，楼面地价为906元／平方米，成交的地块均为2005年上市的土地。     

中国地价高了还是低了？

一直以来，房地产最为敏感的一个话题其实是“土地的价值与价格”。中国当前的地价是否真实反映了土地的价值？国内的地价高了还是低了？     

房屋基准重置价修正法≠成本法

笔者在《房地产评估》二○○五年第六期发表了“议中国特色房地产市场价格评估基准价修正法”。房地产市场价格评估基准价修正法包括房屋基准重置价修正法和土地基准地价修正法。其中，有关“土地基准地价修正法”在国家标准GB50291—1999〈房地产估价规范》（以下简称“估价规范”）第5、6条和中国房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》（以下简称“教材”）第9、2条详细论述了，但有关“房屋基准重置价修正法”在“估价规范”和“教材”中没有专题论述。有些地方、有些人认为“房屋基准重置价格修正法”是“成本法”；有些人认为是“市场法”；有些人认为是“成本法、市场法相结合的评估方法”等等，议论纷纷。对此，笔者专议“房屋基准重置价修正法”内容如下。     

高地价的危害与地价控制

当今人们十分关注住房价格高低但却很少有人关心土地价格问题。其实房价与地价的关系实在是太密切了,以致可以说,房价泡沫主要是地价泡沫。一、地王频现是何因近期,报刊和新闻网连续报导北京、上海、广州、深圳等一线城市土地价格猛涨,地王频频涌现。尤其2013年5月以来,土地市场持续升温多处地王纪录被刷新。以上海市     

2000年重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价特点分析

《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》(渝府发[2000]76号)和《重庆市国土房管局关于印发<重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则>的通知》(渝国土房管发[2000]315号)、《重庆市国土房管局关于执行新土地级别的通知》(渝国土房管发[2000]252号)已印发各地执行,新颁布的地价和重府发(1992)153号所颁布地价相比,具有以下几个特点。     

北京试点“限地价、竞房价”

今后,北京商品房将增添一种全新的土地出让方式,即地价是事先限定好的,然后设定一个将来销售的最高房价,开发商在此基础上,谁报的价格越低最终谁就拿地。8月4日,北京首个“限地价竞房价”的地块门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。     

“综合评标”如何给力土地“拍卖”？

在市场经济下的土地拍卖都以＂价高者得＂的原则来确定竞得人,单一的＂价高者得＂助长了地价被大幅抬高。为此,房价要合理,就需要对地价进行调控。笔者认为在拍卖土地时,政府不要做房价上涨的＂推手＂,而要做稳定房价的＂法码＂。     

廊坊市基准地价更新的基本思路

城市土地定级与基准地价更新方法，根据更新成果与原成果的继承程度可分为“地价水平调整”和“地价重新评估”两种方法。采用“地价水平调整”方法更新，在技术上完全以原城市土地定级估价成果为蓝本，根据土地市场的发展，抽样调查一定数量的典型交易样本，根据样本地价水平对原基准地价水平进行调整。具体采用的手段有地价指数调整法、模型参数修正法和长期趋势检验法等方法。更新成果在地价体系、基准地价表达方式、因素修正体系及地价空间分布规律等方面与原估价成果基本保持一致。采用“地价重新评估”，则原定级估价成果仅仅是成果更新的重要依据之一。成果更新以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，重新构筑城市土地定级估价成果体系，更新成果与原成果有实质的发展。城市土地定级与基准地价更新一般要求做到简便、快速，故在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用“地价水平调整”进行更新。     

8.31一周年回顾与前瞻

又到“8·31”。如果说去年国土资源部第71号令规定的“8·31”土地大限,让房地产业界历经了一场惊心动魄的“土地革命”。那么,一年后的今天,无论是新生的问题还是革命的成果已经显出端倪。一年来,从“8·31”经营性土地实行“招、拍、挂”,到金融方面再次提高门槛;再到5·11国八条,一步一步可谓目的明确,步骤清晰。这三步,如同三只有力的大手,是对房地产业三大命脉的调控,更是对中国房地产业的一次洗礼。一年中,“地价房价谁抬高了谁”的争论一直没有停止过。针对有人说的“地荒论”,政府部门一致驳斥。国土资源部有关负责人表示“开发商手里逾期两年以上未开发的土地就达40万亩,根本不存在某些利益集团所说的“地荒论”。北京市国土资源局表示“土地成本只占房价两成”。北京市发展和改革委员会披露,“北京市的用地可满足10年需求。”针对一些房地产商将房价上涨的原因归结为地价决定房价,政府和许多业内人认为房价上涨缘于综合性因素,最主要是需求引起的。一年中,有的房地产企业更加成熟了、理性了,有的企业退居二三线城市,有的则已经开始退出房地产市场。一年中,我们共同见证,看到的是中国房地产市场的逐步规范,看到的是真正将房地产接近市场化的一个推动。虽然,在这个过程中仍然存在一定的问题,但业内大多数人认为我国房地产业全新的局面即将开始。     

划拨土地使用权抵押评估的思考

划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的市场行为,也是经常遇到的地价评估类型。划拨土地使用权尚未办理土地出让手续,未确定土地使用年限,由于城市开发和建设或企业自身的需要,部份土地或全部土地改变了用途,有的企业划拨土地抵押贷款等情况较为复杂。本就划拨土地使用权抵押贷款的评估谈谈个人一点看法。