收益法评估存在的主要问题及原因探讨

收益法是评估有收益或有潜在收益房地产(以下简称房地产)价值的基本方法,是把房地产一定时期(一般为一年)内的纯收益看成是一种投资收益,按适当的资本化率、收益期,对纯收益追根溯源,运用严密的数学公式,求出产生纯收益的资本价值,把资本价值作为房地产价值的估价方法。     

新增建设用地土地有偿使用费“十二查十二看”

新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或者省级人民政府在批准农用地转让征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地土地的县市人民政府收取的平均土地纯收益。为了加强和规范新增建设用地土地有偿使用费的财务管理，财政部组织部分专员办对新增建设用地土地有偿使用费收缴情况进行检查。这项检查是控制建设用地增量，保护耕地，维护农民利益的重要措施，     

土地评估中纯收益的影响因素分析

收益性房地产总是与其他生产要素共同发挥作用而产生收益.在应用收益还原法对估价对象估价时,作为土地估价依据的"收益",是总收益中排除了其他生产要素和特殊因素作用所产生的收益部分,仅属于土地本身所带来的收益,即纯收益,且这一收益是客观收益.对于正确界定估价对象客观纯收益这个问题,目前比较一致的观点就是不能盲目使用估价对象的目前实际收益作为其未来的客观收益.     

利用收益法分层评估房地产时各层纯收益的确定

收益法又称收益资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法。它的定义是：运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种做人方法。采用收益法估价求得得价格,通常称为收益价格。     

对影响还原利率确定的一个因素的探讨

收益还原法是对市场上有收益的房地产进行评估的一种重要方法,在实践中应用非常广泛。其基本公式中还原利率的微小差别会引起房地产评估值的较大的变动,而且影响还原利率确定的因素众多,其中一个很重要但却忽视的因素是投资收回率,本文拟就此进行简单的探讨。     

农地边际化进程理论和实证研究

当农地利用的纯收益逐年降低,且其后出现农地利用集约度降低和相应农作物播种面积减少甚至农地的弃耕撂荒现象时,就出现了农地的边际化现象.农地在边际化的进程中会经历不同的边际化阶段,不同阶段的边际化程度不同,可分为初始边际化、中期边际化、完全边际化.本文依托湖北省通城县的实地调查资料结合统计资料,研究了通城县的两种代表性农地--水田和旱地的边际化进程.结果表明:同种类型的农地的边际化程度随着时间的推移而变化,不同类型农地的边际化进程也有差别.在通城县,旱地的边际化进程快于水田.一般来说,边际化会导致相应农作物的播种面积减少,而完全边际化会直接导致农地的弃耕撂荒.     

河北小麦种植成本升收益降

根据河北省九个成本调查基点县上报数据显示,2011年河北省小麦亩产为405．97公斤,总产值为905.49元/亩,总成本为758．98元／亩,纯收益为146.52元／亩,比去年下降48．38元／亩。     

我国主要粮食作物比较优势研究

本文根据比较优势理论，运用显示比较优势法并结合成本分析进行综合比较，定性定量地研究我国大豆，小麦，水稻，玉米四种主要粮食作物的比较优势，并提出相关建议。     

龙泉 来料加工让农民在家奔“钱程”

近日,当笔者走进浙江省龙泉市兰巨乡来料加工经纪人陈翠梅的加工点时,她正忙着打包装箱,将加工成品发往义乌。＂过完年到现在一直单子不断,很多员工都自愿加班加点,虽然累点,还是很值得的,纯收益达到10多万元,收入相当可观＂。陈翠梅虽然一脸疲惫,但从眼神中,能看出她对现状的满足和对未来的憧憬。     

池塘秋季速养青虾高产法

<正> 池塘秋季速养青虾,只需饲养2个月左右,每667m~2即可产成虾100kg 以上。由于成虾规格大,市场价格高,且易销售。每667m~2纯收益可达4000—5000元,这比一般养殖单产效益高2.5—3倍。现将具体做法介绍如下:一、池塘条件 水源无污染,注排水方便;面积和水深以1000—3000m~2和1.2—1.5m为宜;并由进水口处向出水口处倾斜,