农村集体建设用地基准地价初步研究——以安徽省良玉村为例

以安徽省良玉村为例,对农村集体建设用地的地价内涵、估价方法、地价影响因素进行了研究,并从6个方面选取了影响土地价格最为密切的17个因子,采用层次分析法定级,其定级综合分值位于0.35—0．65之间,土地等级被划分为四个,主要评价单元属于二级水平。考虑集体建设用地的特点,采用收益还原法、成本逼近法、市场比较法计算样点地价,并采用平均值法分别确定商业用地、住宅用地、工业用地的基准地价。结果表明：对于商业用地和住宅用地,一级土地和二级土地之间的价格差异最大,其余各级土地之间的地价差异依次递减,表明土地质量越好,价格反映越敏感。同级土地价格变化范围的差异：商业用地价格级差大于住宅用地,住宅用地大于工业用地,表明与城镇建设用地相同,集体建设用地地价对土地质量敏感性的反应也是商业用地〉住宅用地〉工业用地。