住宅小区“业主自治”的实现过程

业主自治，既可以指业主的权利状态，也可以指业主们的行动状态，其可以和阶段、能力、活动、行动，甚至运动等组合为新的词语。在一些省市的物业管理地方法规里，也曾经写入“业主自治”这个词汇。比如，2007年颁布的《深圳经济特区物业管理条例》第三条，“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则”。但是，在法律层面，对“业主自治”缺乏准确的定义。     

与物业人探讨酬金制物业服务合同条款的一封信

S先生：您好，感谢您的建议1这对我们此前拟定的酬金制物业服务委托合同（草案）有很多思考和借鉴之处。就具体建议内容，简单陈述我们在设计合同草稿时的思考，供您和贵公司参考（下面加粗字体部分为引述您的建议）：     

新视角

业委会给业主发“红包”的话题之所以引发媒体关注，关键在于无论是权利的主张，还是权力的施与，都与大家平常经验的前期物业管理阶段不同。由此体现出的行为表征的差异，给外界带来心理的冲击和观念的涤荡。     

业主自治逻辑的制度化

包括笔者在内，许多人都指出过，《物权法》与《物业管理条例》在逻辑上存在冲突之处。虽然从法律位阶上讲，《物权法》是上位法，但是其法律地位在物业管理的实现过程中总是被忽略掉。举例而言，《物权法》所确立的业主自行管理、聘用物业服务企业或其他管理人三种区分所有建筑物管理的方式，在迄今为止的物业管理地方立法中都只剩下一种——聘用物业服务企业。毫无疑问，这是《物业管理条例》所带来的影响。此外，行政主管部门在制定政策文件时，也往往是倚重《物业管理条例》而忽视《物权法》，令物业服务企业的一体化物业管理模式越发的市场独大，自行管理和聘用其他管理人的建筑物管理方式几无实现可能。     

业主知情权的细节与潜在冲突

“业主知情权”的概念，并未在《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”中明确出现，但对业主知情权利的确认和保护已有所体现。毫无疑问，《物权法》第七十条中“业主……对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，是业主知情权的来源。该条款中对建筑物区分所有权的构成采用“三分法”，即专有权、共有权和共同管理权。     

“业主共同决定＂之怪现状

下面即将看到的几种情形，有些是媒体报道中出现的，有些是业主维权群体交流时提及的。这些案例中出现的问题或情境，在现实中应该并不罕见。     

我的2012：南京行纪

2012年中，两次造访南京。得以成行，缘于在微博上结识了许兄。许兄本名许庆实，网名@金陵肖石，原是一家物业公司的总经理。大概是我远离商场日久，不太习惯以“总”字冠人相称，故以兄尊称。而在很多人一起讨论时，若在场的还有许兄的同行，则称老许。老许在2012年中先后邀我前往南京、西安，只有一个原因：我们都对改善业主权益和物业管理有兴趣，而这里恰有一些事情正在发生，让我们激动。     

大型蝶阀通用水压工具的结构与经济分析

在水电站的建设中，越来越多的业主选择采用进水阀的形式来保证水轮机的起闭和检修。在低中水头段，大中型水轮机多数选择蝴蝶阀作为进水阀门。在蝶阀的制造过程中，全部要求作水压试验和渗漏试验，以保证蝶阀能够满足水轮机运行和关闭的使用要求。     

艰难的津贴

在业主自治领域里，有些问题看似简单，实则复杂，业委会成员是否领取工作津贴即是一例（为了讨论的方便，简称为“津贴问题”）。其简单在于：如果忽略各种环境内容，则这个问题可以简化为“由业主们来决定”的选择题，答案也是非此即彼：若表决结果是大多数人同意，则给付获选委员们津贴：若表决议题未获通过，则获选委员们就要义务劳动。然而从现实情况来看，     

香港2013：多方互动，持续推进建筑物管理的改善

目前，全港约有4万幢私人大厦，其中大约有六成由物业管理公司管理，约有9千幢由业主立案法团或其他居民组织管理。这些建筑中，有4011栋楼龄超过50年的旧楼，其中约有1000栋被列为“有较明显欠妥之处”。过去十几年问，由于接连发生旧楼突然坍塌事故，以及2003年“非典”期间大厦管理问题引发社会关注，香港各界越来越重视建筑物管理的法律修订和实务改进，并且形成了政府与社会良性互动的格局。