“三权分置”下的农地流转主体:激励约束、利益冲突与行动策略

农地"三权分置"让经营权独立出来上市流转,需要关注的是农地流转主体的最终行动策略。通过大量的实地调研与理论思辨发现,农地"三权分置"下的制度供给对流转双方的激励约束各不相同,双方基于不同利益考量就会出现利益冲突。面临这些利益冲突,农地流转双方也就有不同的行动策略。未来,制度供给要满足流转双方对确定性预期的需求,建立对流转主体双方具有约束力的制度:引导合作博弈、实行农地功能分区以及集体集中成片流转经营权等。     

婚前按揭婚后共同还贷住房的权属登记

目前，对夫妻一方婚前以个人名义签订房屋预售合同，办理按揭手续并缴纳首付款，无论婚前还是婚后申请办理房屋所有权证的，也无论双方是否共同还贷或共同还贷的多少，许多人都主张应一概归属于房产登记簿上登记姓名的夫妻一方个人财产。这种主张获得了一些地方法院司法解释的支持。笔者认为，这种“一刀切”的做法没有考虑我国目前夫妻住房普遍是登记一方名下而推定共有的现实状况以及家庭生活需要和实际偿债的情况，     

农村产权抵押融资的抵押物研究——成都经验的启示

农村产权是由一系列集体土地权利组成的权利群,可分为核心层、基础层、扩展层,各农村产权在抵押权能上存在关联性.基础层的宅基地使用权及其衍生权利是主要的农村产权,也是最适宜的抵押物,但由于制度约束,其抵押权往往受到限制.宅基地使用权直接抵押模式和转换后抵押模式都可扩大抵押物范围,将宅基地使用权转换为集体建设用地使用权以实现...     

论宅基地使用权的空间权塑造

研究目的：通过对宅基地使用权立法历程进行溯源性研究,以及国外相关立法例比较研究,厘清宅基地使用权发展路径,结合现实需要,对宅基地使用权未来塑造指明方向。研究方法：系统分析法、比较分析法。研究结果：对宅基地使用权进行空间权塑造实有必要,这将十分有利于中国的城镇化进程,是破解宅基地使用权“流转”谜题和释放大量农村建设用地存量资产的钥匙。研究结论：应结合社会现实和立法发展方向,进行宅基地使用权空间权塑造。     

提高中小企业经济管理的市场竞争力方略

随着社会主义市场经济水平的不断提高,企业在社会发展过程中占据的地位也逐渐地提高。目前我们国家的国民经济水平以及市场经济竞争力也在不断提高,在这种经济条件和社会环境下企业的发展成为社会发展的重要组成部分。在企业经营生产活动过程中,企业的管理中心在于经济管理工作,而且在当前的社会形势下中小企业的作用不容小觑。经相关统计部门的统计分析发现,我们国家的中小企业数量在逐年上升,这就决定了中小企业在国民经济中的分量。在这种情况下中小企业就必须不断提高经济管理能力,从而加强中小企业的市场竞争力,如此才能够保证中小企业在激烈的市场竞争氛围下占据有利地位。我们国家的中小企业虽然取得了一定的成绩,但是在其经济管理过程中仍然存在着许多方面的问题,这些问题的存在降低了中小企业的市场竞争能力,从而影响了中小企业的发展进程。就当前的发展现状而言,制定中小企业的市场竞争力方略是提高中小企业经济管理工作质量的重点,这也是中小企业相关管理工作者必须重视的课题。本文将重点分析中小企业经济管理以及市场竞争力方略,探究中小企业经济管理工作中存在的主要问题,从而制定相应的市场竞争力方略。     

农村个人房地产产权的制度缺陷与补漏

党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）确定农村房屋产权和相应的土地管理制度的改革“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则”进行。对照中央这一改革政策指向的要求，笔者在向四川地震灾区重建提供法律援助和参与城乡综合改革试点政策研讨的过程中发现，目前我国农村个人的房地产权利制度还存在明显的法律漏洞，亟需在改革中进一步完善。     

论宅基地资格权确权及其法理依据——以财产属性为视角

研究目的:以集体成员在土地改革时确权的宅基地所有权无偿转移给集体对集体积累的贡献为依据,确定宅基地资格权,阐明此权的财产属性,对其产权市场交易改革实践进行理论总结,推进《农村宅基地使用条例》公正立法和保障农民带财产进城。研究方法:历史和规范分析法,实地调查法。研究结果:当前学界多偏于宅基地资格权的身份属性和无偿取得的特性,而漠视有偿退出和复耕换地票式资格权入市及产权置换。未来,宅基地使用条例应确认:宅基地资格权的身份属性为其物权属性所吸纳;可登记;可转让,转让期满可收回;可继承;转让使用可约定共享、出典和续期。研究结论:剔除了身份和保障功能的宅基地资格权,才能最终真正成为可自由交易、市场化的财产权,建立城乡一体、产权平等的房地产市场。     

“三权分置”下农地经营权主体成员权身份探究

研究目的:分析农地经营权流转和继承面临的法理障碍,提出完善农村集体经济组织成员权的立法建议。研究方法:田野调查法、规范分析法、比较分析法。研究结果:目前农村集体经济组织成员权是人身性的社员权;农地经营权流转面临受让主体的身份障碍,制约了农地财产功能发挥。研究结论:"三权分置"后农地经营权主体身份呈复合性;无承包权的农地经营权受让人可设置为新型成员权;参照"建筑物区分所有权",构建不同种类的集体经济组织成员对农用地的共有权和专有权,且保障新成员与原社员在用益物权上平等;在条件具备时完全以物权性的农村集体经济组织成员权取代人身性的社员权。     

房地权益城乡分配问题研究

我国房地制度的现状具有非均衡、不成熟的特点。房地权益分配存在城乡差异,主要体现在房地权益性质的差异、房地权益取得的差异、房地权益处分的差异三个方面。房地权益的城乡分配存在"大产权"与"小产权"之间的不平等。目前我国的城乡房地制度政策化程度高,具有以政策调整为主、法律调整为辅的特点。未来统一城乡房地产市场,必须利用法律规定中预留的改革空间,以农村经济社会发展为基础、以放松对农村房地管制为关键、以倾斜性地保护农民权益为核心。     

公证机构改革不应盲从市场化

如果公证处再市场化一些,会使国家证明权和公证代表公众的职能背离初衷,公证日常监督和辅助行政的功能大大减弱,甚至与行政改革的需要背道而驰。