用"楼层变数"解决电梯使用费均摊问题

在假定每户居民使用电梯频率大致相当的情况下，分摊电梯使用费，按楼层变数区别计算，是业主“亲兄弟，明算账”的理性思维。就像兄弟共同购买一辆汽车，购置费均摊，但是汽油费和维修保养费，谁跑的里程多，谁摊的费用就多。道理相通。     

对物业管理的界外思考之十四:共有的品性与建筑物区分所有权

我们现在的法学家研究物权,太注重个人所有,以致把个人所有权当作建筑物区分所有权的逻辑起点和制度终点,并为其复杂的区分所有权理论,生造出新颖难解的概念。比如,"共用部分持分权(共有所有权)"。[1]——请注意这个括弧!在建筑物区分所有权个人化理论中,为了确定区分所有权主体,主流理论学者不得不     

公有与共有(上)

共有是公有瓦解的一个结果,非公有历史的变种。公有与共有不同。在所有权制度中,公有主体开放,公有关系存续中其成员不可请求分割公有物;共有主体封闭,共有成员可随时请求分割共有物。所谓共有主体封闭指其成员特定,共有成员与共有财产份额一一对应。共有成员结婚生子,共有主体不会因新生儿身份自动增其为共有人。所谓     

对物业管理的界外思考之十二:香港特区的业主立案法团借鉴(下)

内地1976年结束十年"文革",百废待兴。政府为恢复经济决定经营城市房地产。当时,不论商品房买卖制度还是商品房管理制度,内地还没有民法理论准备和商品房市场经验。因此,政府开放政策,许可房地产开发商拷贝香港地区商品房模式和物业管理模式。内地从1980年开始盖商品房,从1981年开始对售出的商品房组织物业管理。随后内地又开始公房出售和经济适用房出售。到2002年8月,     

政府指导的权力边界

2007年8月31日．国务院公布《关于修改〈物业管理条例〉的决定》。国务院根据《中华人民共和国物权法》的有关规定．决定修改2003年版〈物业管理条例〉第十条（修改第一款、删除第二款）、第十一条、第十二条、第十九条（修改第二款）;将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”．将“业主公约”修改为“管理规约”，[第一段]     

物业管理的界外思考之一 论目前“建筑物区分所有权”的不真实性

中国城市住宅因历史建设积欠和人口急剧增加,改革开放后不得不大量建设商品房按套按单元销售。由此产生新一代业主仅凭一个“房”字就购买商品房,既勇敢,也无奈。勇敢在于新一代业主完全不考虑高楼中那些商品房是否是真正的房子,以为自己是在买房。无奈在于,购房者即使知道那些商品房不是真正的房子又怎样?为居有其屋也得买!     

对物业管理的界外思考之十六:建筑物区分所有权立法利益之争

我曾看过经济学家秦晖的一篇长文:《改革三十年之我见》。文末指出:"不同的利益诉求缺乏合理的博弈与互动平台,从而由‘权家通赢’导致‘赢家通吃’"。[1]此话确实。比如,现在的房地产赢家,深知法权有助一劳永逸(益),已经将算盘打到民间不易理解的立法高度。普通百姓对于立法玄机,一般无意深究,总以为法律是公平的。然天命偏心强者。何故?非天意。人意也。     

对物业管理的界外思考之十七:"建筑物区分所有权"批判(一)

“建筑物区分所有权”现在已成为《物权法》的一部分。不久的未来，将成为我国民法典的一部分。然而，“建筑物区分所有权”却是令人最难以接近的部分，何以如此？这与我们民法专家的自以为是有关。     

话说所有权

话说九百多年前，苏轼在其《前赤壁赋》中正襟危坐，曰：“天地之间，物各有主。苟非吾之所有，虽一毫而莫取。”就是说，古人早知以“所有”表示物与物主的关系。物主之所有是排他的，即非吾之所看虽一毫而莫取。古代中国之所有，存在现代所有权全部内涵（物、物主、排他性）。现代汉语所有与所有权相通。     

大、小产权的物权真相

上回道：“商品房是否真房？”答案超出一般人感觉：开发商区分销售的商品房是建筑物包装中的空间（房间）。那是一个盒装空间。“建筑物区分所有权”个人所有权只是单元房间的一个“空间所有权”。这个“空间所有权”并非玩笑。是一个严肃理论．并成为日后法院判案自由裁量的心理基础。