公募REITs的本质、创新及风险

在城投债等传统金融工具不能满足基础设施建设需求的背景下,立足于以“资金”为核心的市场需求,公募REITs在政府推动下应运而生。REITs即使经过“项目公司——资产支持证券——公募基金”三层交易结构嵌套,也难掩其“信用交换”工具的金融本质,其实现了传统“主体信用”向“资产信用”的转化,并完成了“货币信用”与“资产信用”在投资人与原始权益人之间的交换,但与单纯的ABS和公募基金不同,其体现出“资产型IPO”的特点。金融创新之下,REITs仍存在风险与收益不匹配、原始权益人权利滥用的可能。针对以上风险,公募REITs首先应当选用优质的底层资产,其次应当构建基金管理人与外部管理机构的激励机制与约束机制,最后应当为中小投资者防范原始权益人滥权提供制衡机制。