对上海房价的新思考

中国的房地产已经持续旺销6年多,统计资料显示,2000年上海的住宅预售价格指数涨幅为4.5%,2001年是8.7%,2002年是13.2%,2003年达到24%,2004年由于国家的宏观调控,涨幅虽有所回落,但仍然达到15.8%。据上海市房屋土地资源管理局统计,2004年该市中心城区某些地段的涨幅已经超过50%,远远超出了市政府定下的12%的涨幅预期。2003年第四季度,黄浦区的预售单价为10319元,而到了2004年10月已经猛窜到15622元。卢湾区2003年第四季度的预售单价为12745元,去年10月已经涨到19475元。目前,上海市的平均房价为6385元/平方米,居全国之首。在一些地区,如金桥、陆家嘴、徐家汇等黄金地段的高档住宅小区,每平方米面积的售价一般在1.50-3万元。可以说,上海房价已经大大超出了普通市民的购买力。上海市市长韩正近日在《政府工作报告》中表示,上海将完善房地产市场调控措施,满足消费,规范投资,抑制投机,“通过宏观政策调控,2005年,上海的房价将保持稳定,涨幅努力控制在10%以内,最高不超过12%”。笔者认为,上海市长对上海房价涨幅的预期过于乐观,实际上2005年上海的房价涨幅仍将达到甚至超过2004年的水平。可以从以下五个方面分析。