房地产信贷风险分析与研究:衡阳案例

一、衡阳市房地产市场运行情况 衡阳市面积3102平方公里,人口722.6万人,其中城镇人口比重33.8%.全市现有房地产开发企业207家,其中市区168家,县区39家;一级开发资质企业仅有一家国营企业中房集团衡阳公司,二级企业6家,三、四级企业200家,三级以下占了96%,其中外地资本开发商30余家,占到了衡阳主流房地产开发商的近半.近年来,衡阳市房地产市场运行主要呈现五个特点:1.房地产开发投资、商品房施工面积与竣工面积逐年增长,但增幅明显放缓,随着外地开发资本的进入,衡阳房地产市场供给规模大幅增加;2.房产商大量囤积土地的同时仅完成开发少量土地,商品房建设用地大量闲置;3.在需求增长强劲、人均居住面积大幅提高的同时,衡阳市商品房实际销售面积大大低于竣工面积,空置面积不断增加,市场结构性过剩问题突出;4.全市商品房均价小幅上涨,低于全国平均水平,房价收入比在警戒线内,但主城区房价涨幅较快、略超警戒线,并且不同区域和不同类型的商品房住宅价格相差较大;5.商品房销售价格相对房屋租赁价格偏高,商品房投资性需求不多,房地产市场基本以衡阳本地居民消费为主.