| 摘 要： | 嘉德集团将其地产金融模式定义为“轻资产”：一是以费用收益模式替代资产收益模式,二是严格的资产剥离政策。但我们的研究显示,嘉德模式的真实核心是资产类型的分解与投资人的匹配。为了满足不同类型投资人的偏好,嘉德将投资物业按发展阶段分为培育期和成熟期,培育期物业的风险比开发物业高,相应资本升值的潜在回报空间也更大,更适合私募投资人的要求;而成熟期物业的收益率在7—10％之间,具有稳定的分红能力,适合保守的REITs投资人。在此基础上,嘉德进一步将私募基金和REITs按投资物业类型分为商用物业基金、零售物业基金、出租型公寓基金、城市综合体基金、工业物业基金等;同时按区域经济特性细分为日本基金、中国基金、印度基金、马来西亚基金等。以家族模式为特征的香港地产企业,在向商业地产的渗透中更强调财务保守下的内部现金流平衡,而新加坡模式则更强调通过物业类型、物业发展阶段的细分实现投资人的匹配。尽管两种模式在谨慎的策划下都能实现商业物业的发展渗透,但从资本市场反应看,地产基金模式获得了更多投资人的青睐。对于内地企业,我们认为当前多数公司并不具备按香港模式转型的基础,高波动的市场环境也增加了转型过程中的风险,因此,嘉德模式更具借鉴价值。
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