市场细分下上海市二手房特征价格分析

运用特征价格模型测度了上海市二手商品住房价格的主要影响因素,发现面积、房龄、小区环境、文体设施、生活配套以及CBD的距离等因素对上海二手房价格有显著影响。而依据住房需求进一步将上海二手房市场细分为生存型、改善型、奢侈型后,发现各子市场的主要价格影响因素是存在差异的,其中:生存型二手房价格主要受轨道交通可达性、生活配套、商业便利性等因素影响,改善型二手房价格更多受小区环境、文体设施、教育配套等因素影响,而奢侈性二手房价格则主要受环境等因素影响。实证结果反映了住房市场的过滤效应存在,投资者应根据自身收入等审慎决策,政府也应适时适地进行差异化调控。