抵押房屋转让的登记及其抵押权效力

在房屋登记实务中，有不少城市在办理抵押房屋转让的登记时，不管抵押权担保债务是否清偿，都要求抵押双方当事人先行注销抵押权，再办理房屋转移登记。而从《物权法》等相关法律规定分析，上述做法有悖现行法律的规定，笔者对此存有疑虑。本文通过阐述我国法律对抵押物转让制度的设计沿革，探讨抵押房屋转让时登记机构的具体操作模式，以及抵押房屋转让后抵押权的效力问题。