浅议商品房预售资金监管制度的发展

一、预售资金监管的理论和法律基础
　　对开发商而言，预售制度降低了行业进入门槛和开发风险，缩短了开发周期，确立了谈判的绝对优势地位，实现了资金的快速回笼和无风险获利。但对于购房者来说，则是支付全额的商品价格甚至用超额的付出，承担了几乎全部的商品生产和交付风险，世界上恐怕再也找不出这么不公平的交易。仅看了图纸就交了全款，其后要等上一两年甚至更长的时间，而那个在开发过程中不知已经变成何种模样的交易标的还不确定能不能如期交付。显而易见，这一显失公平的交易其症结就在于卖家丧失了交易房款的控制权而没有得到期房交竣的主导权，那么这就引出了房屋交付之前预付款的占用和归属问题。会计上的规定是这样的院企业应在发出商品时确认收入，在此之前预收的货款应确认为负债(预收账款)。也就是说这钱目前的所有权还不属于预售者，这一会计原则基本阐述了预售资金的客观地位。道理是对的，但实际上预售资金要先行交与企业，可钱一旦进入了企业账户，企业的决策者绝不会眼睁睁地看着账面余额静静地趴在那里而无动于衷，资本运作规则下的改作他用或另有所投，势必造成购房款的实际风险。所以，正常的推理逻辑就是在房屋合格交付之前，钱不能进入开发企业账户，或者即便进入企业账户也应该受到监督和约束，必须首先保证这些预付款用于项目的后续建设，待开发完成合格交付以后，风险得以完全释放，购房者的利益得以充分保障之后，企业才能确认收入。如此，才能渐近公平。