| 摘 要： | (一)设立土地年租金。我国目前商品房价格构成中的地价、税、费和利润所占比重均比国外高很多。可见,要降低我国商品房的价格,地价、税、费和利润都有下调的空间。又据国土资源部对我国重点地区和主要城市2D03年地价的动态监测报告显示,北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、常州、中山等大多城市的地价占房价的比例基本上都在20%-40%之间,北京住宅用地占商品住宅的价格比例约为35%。可见,地价已经达到了建安成本的比例,改革土地供应管理制度,将原来的土地批租制改为土地年租制,由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费),可以大大降低地价所占比重,从而降低商品房的价格,提高房地产市场的有效需求。据统计,湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山等率先试行年租制的地方已经取得了显著成效。2000年深圳市率先以立法形式推出年租制体系。改革后的土地年租金将改在土地保有环节课征,因此有人提出将土地年租金并入物业税统一征收。我们认为,不应将土地年租金并入物业税,因为土地年租金具有明显的地租性质,将它以税的形式进行征收就会形成以税代租的现象。而以税代租很容易形成土地为部门所有、企业所有甚至个人所有的观念,而且会大大增加税务部门工作量,甚至造成征管失控。(二)开征统一规范的物业税。鉴于我国房地产税制“轻保有、重流转”的局面,房地产保有环节税制的改革就成为整个房地产税制改革的重点。关于这一环节的改革,目前各界讨论较多的是物业税的问题。物业税之物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税(不动产税),是财产税的一种。针对我国房地产税制存在的问题,参考国际物业税的特点,我国物业税的基本框架应该作如下设计(1)将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的物业税。(2)统一内外税制,纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。(5)适当扩大税基,要将物业税扩大到农村;同时,规范税收减免,清理税收优惠政策,以公平税负。(4)按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力;为避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,而主要由营业税、城建税、教育附加以及所得税来调整。对于物业税征收可能导致的一般居民实际负担能力提高的问题,可以仿效美国的物业税制度,对于自用房屋,采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋缴税的方式征收,且在购买第三、第四套住房时税率要有一个较大幅度的提高。这样既能促进普通老百姓购房,又能对房地产市场过热有一个很好的抑制作用,另外也能从根本上体现国情。因为我国现在还处在物质资源不丰富、人民群众尚未达到基本住房水平的阶段,要努力促使从目前投资多于消费的局面转向以消费为主导的购房局面。另外,对城镇房地产开征统一规范的物业税,可能要将原来并不需要交纳物业税的居民用房并入纳税范围,由于物业税开征在后,旧
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