住房抵押贷款证券化的会计问题探讨

住房抵押贷款证券化(M BS),是发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押债权通过拆卸、整合、重组汇集成抵押组群,经过政府机构或私人机构的担保和信用加强,转化成可在金融市场上流通的证券,即通过发行证券在资本市场上流通并实现债权变现的过程。一、M BS的属性及会计处理M BS的会计核心问题之一,是将M BS的属性界定为“真实出售”还是“担保融资”。真实出售即证券化发起人将经过组合的贷款卖给特设机构,从而将贷款回报风险同证券化发起人自身的风险相隔离。担保融资则是证券化发起人以其发放的住房抵押贷款作为担保,针对特设机构的一项融资行为。两种方式的会计处理如下表所示:真实出售与担保融资是证券化交易的两种极端情况,而更多的是带有不同程度追索权的资产出售以及无追索权的以资产为抵押的举债。由于介于两者之间的交易兼有出售和举债的特征,资产的卖方(证券化发起人)难以确定将其作为真实出售进行表外处理还是作为担保融资予以表内处理。二、M BS的会计方法论1.风险与报酬分析法。SFAS77(美国财务会计准则公告第77号)规定,只有当下列三项条件同时满足时,才能将应收账款按销售业务处理,否则只交易属性比较项目真实出售(表外处理)担保融资...