土地财政制度对房地产价格的影响因素研究*

本文基于动态系统GMM模型,运用Stata软件和计量经济学方法,对2009—2015年中国15个大中城市房价水平的变化趋势进行研究。结果表明：（1）地方政府依靠土地财政和房地产维持地方财政,土地财政是导致房价上涨的根本原因。（2）在经济下行的背景下,地方政府和房企共同经营土地,地方政府试图通过做大土地财政拉动地方经济。（3）中央政府选择有利于中央政府效用水平增加的经济发展方式。所以中央政府、地方政府与房企会形成经济增长联盟共同推动房价上涨。（4）房企行为对土地财政导致的高房价具有放大效应,且作用效果在东部、中西部地区呈现明显的区域差异。本文的贡献是发现了房企行为与土地财政、房价上涨之间相互作用的逻辑关系,为找到缓解房地产价格上涨的措施提供了新的可能性。     

中央政府与地方政府在土地调控中的博弈分析——诠释宏观调控中政府间关系协调的一种新尝试

1994年分税制改革以后,中央政府与地方政府在土地调控上的博弈色彩越来越浓,中央政府"地根"调控的目标是实现土地资源的均衡有序利用和经济社会的可持续发展.理论上其决策是符合全社会福利最大化原则的.但是,作为具有"经济人"思维的地方政府,也有与中央政府利益不一致的地方.研究发现,由于中央对地方政府在土地调控中的投机行为不可能百分之百查处,加之官员任期存在阶段性,现有的成本收益布局决定了地方政府会在土地调控中采取欺骗行为,造成中央土地调控政策的梗阻.制度创新、GPS等技术手段的运用等改变成本收益布局的措施,将有利于减少地方政府的投机行为,增强中央宏观调控的效果.     

退耕还林中的中央政府与地方政府最优激励合约

在对地方政府执行退耕还林政策的成本收益进行分析的基础上,文章运用Holmstrom和Milgrom(1991)提出的多项任务委托—代理模型的精神,构建了一个中央政府与地方政府之间的双重任务委托—代理模型,并将土地资源禀赋因子引入该模型中,形成了一个新的分析框架,据此对中央政府与地方政府在退耕还林工程实施过程中的最优激励合约作出了研究。结果表明,在设计激励合约时,中央政府应根据地区的土地资源禀赋、地方政府的Arrow-Pratt绝对风险规避度量、退耕还林实施绩效的变异性等因素确定地方政府的可变收益分配率,并让地方政府的收益与退耕还林的实施绩效直接挂钩。在此基础上,文章就提高地方政府执行退耕还林政策的积极性提出了一组政策建议。     

后土地财政时代我国地方政府偿债问题研究

从地方本级财政缺口、土地出让金收益及地方债务投资项目效益分析等方面对后土地财政时代的地方政府偿债能力进行了分析、梳理,指出由于地方官员晋升机制的影响、中央政府在与地方政府和金融机构三方博弈中的弱势以及相关制度的滞后,导致地方政府缺乏主动偿债动机。后土地财政时代地方政府债务风险的发展趋势极有可能是进一步向中央财政转移。因此,必须通过做大做强地方财政能力、弥补相关制度缺失等途径,来谨防后土地财政时代地方政府债务风险向中央财政转移。     

我国土地市场发育的三方博弈分析

文章认为,传统的双方博弈模型不能完整地解析我国土地市场发育迟缓的制度原因。而在一个三方博弈模型中,当中央政府发起市场化制度创新行动时,在可供选择的多元战略空间中,只有地方政府采取响应行动,土地实际占有者也选择市场化方式,才是唯一有利于土地市场发育的战略。     

“租税互替”与地方政府的土地财政行为研究综述

在"租税互替"机制的研究框架下,本文采用了文献比较和理论分析法来解析地方政府的土地财政行为。本文对租与税的概念、特性和表现形式及其对地方政府土地财政行为的影响进行了归纳和分析,研究结论表明:(1)在现行的地方官员晋升制度和财政收支分权制度的双重作用下,地方政府及其官员偏好于追求短期的土地租金收入而非长期的税收收入;(2)地方政府及其官员对于地租收入的强烈偏好,直接导致了目前的土地财政模式;(3)推进不动产税制改革,使地方政府及其官员由偏好短租转变为偏好长税,是构建合理、规范、可持续的土地财税制度的关键所在。     

如何发挥地方政府在节能减排中的作用

中央政府的节能减排目标与地方政府短期利益的矛盾,导致地方政府在推进节能减排工作中缺乏内在动力。现有的财税制度和政绩考核体系形成的对地方政府的激励机制不利于节能减排目标的实现。鉴于此,本文提出了构建有利于地方政府推进节能减排的激励机制。     

房价变动、土地财政与中国经济波动

本文基于中国土地制度的特点,以及地方政府依赖土地财政的事实,构建了一个包含金融加速器效应的多部门DSGE模型,模型包括房地产和非房地产部门,同时嵌入了地方政府的土地出让行为和支出结构。通过这一模型本文分析了房价影响GDP的作用渠道和机制。我们发现,外部冲击带来的房价变动,导致了房地产部门投资和土地价格的波动,而土地价格的波动对地方政府财政收入产生了较大的影响。考虑到中国地方政府在基础设施上的支出偏向,地方财政收入的变化又会对投资和资产价格产生冲击,在金融加速器效应的作用下,这一冲击进一步放大,最终导致了总投资和GDP的剧烈波动。本文研究表明,地方政府的土地出让行为联结了房价变动与地方政府的收入,而地方政府在基础设施投资上的偏向和金融加速器效应放大了房价对投资和整个经济的影响,三者共同作用使得房地产部门成为中国经济波动的重要来源。     

城市土地集约利用中的政府博弈行为分析

中国城市化快速发展过程中,城市空间扩展速度过快,现有城市土地利用效率低下,根本上是中央政府与地方政府博弈的目标的不一致性和缺乏相应的约束机制.本文在构建土地集约利用的政府博弈的基础上,提出了低成本、集约型城市经济发展模式,实现土地集约利用政府博弈的动态改进.最后提出对应的政策建议.     

农地征用中地方政府的过度激励

尽管我国实行了最严格的耕地保护制度,但耕地数量仍逐年减少,一个重要原因在于地方官员之间的政绩竞争而导致的土地违法行为。通过建立地方政府之间的竞争博弈模型,比较地方官员在农地征用中的收益和风险,由此得出结论,当中央监管存在信息不对称及代理问题时,地方政府之间的竞争导致了当前的土地管制弱化和农地的过度征用。     

政府主导下的土地流转路径模型——一个动态博弈的视角

本文通过建立一个政府土地政策制定与农民土地流转决策的两期动态博弈模型,先后探讨了在平均分配土地的配给规则以及最大化农业劳动人口的土地配给规则下的土地流转路径,并比较了两种配给规则下土地流转速率的大小,得出土地流转的根本原因是农民劳动能力不同以及政府行为前后不一致,从而揭示了影响土地流转速率的内在机制:农民的劳动能力存在差异,为土地流转提供了可能,政府因此可以制定使农民激励相容的土地政策,推动土地整合集中到劳动能力高的农民手中;非农工资水平、农业补贴等外部因素对土地流转的影响主要体现在土地收敛速率上,并不改变土地流转的方向和最终均衡结果。在此引入劳动力市场冲击之后,本文提出了以产量甄别农民劳动能力的方法,改进政府进行农业定向采购的方式。     

集体建设用地直接入市流转相关利益者博弈分析

农村集体组织和用地企业是集体建设用地直接入市流转交易的积极推动者,地方政府是集体建设用地能否直接流转交易的关键决定者。在集体建设用地直接入市流转行为不能根本杜绝的现实基础上,地方政府应变堵为疏,规范交易双方行为,调整市场秩序,建立中介组织,降低交易费用。     

征地议价:政府与市场的和谐构建

政府规制征地活动的合理性表现在它引致合理征地补偿价格的形成,而非取代参与征地活动的市场主体进行计划定价。与政府失灵相反,被征地村民集团与用地方集团直接进行征地议价可能导致市场失灵,其原因在于被征地村民集团的利益短视和用地方集团的用地成本最小化动机。在征地活动中,政府作用和市场作用都合理发挥出来才是增进社会福利的最优选择。征地议价机制为政府与市场的和谐构建提供了契机。     

保障我国农民土地收益的制度分析

近年来，由于制度安排的缺陷，我国农地大量转非，农民利益受到损害，导致大量失地农民出现，危及粮食安全和社会稳定。当前，尽管中央对土地进行了严格管理，但是只是临时政策性的措施。要从根本上解决这些问题，必须从制度创新上寻求可行的途径。为此，本文通过对农民土地利益损失的制度原因分析，并对农地制度固化和创新的风险以及几种可供选择的制度创新方案比较后，认为渐进式的制度改革是符合我国的现实选择。     

An assessment of the influence of bioenergy and marketed land amenity values on land uses in the Midwestern US

There is substantial concern that bioenergy policies could swamp other considerations, such as environmental values, and lead to large-scale conversions of land from forest to crops. This study examines how bioenergy and marketed environmental rents for forestland potentially influence land use in the Midwestern US. We hypothesize that current land uses reflect market values for environmental benefits of forestland, so that the marketed component of the environmental value of land can be captured as the difference between Census land values and value of land as a timber asset. We use a multinomial logit model to estimate the land use shares of forests, crops and urban in Ohio, Indiana, and Illinois. The results show that marketed environmental rents increase forestland relative to cropland. To examine the effects of biofuels on land use, we conduct policy analysis by altering future land rents. Our baseline scenario projects that urban development uses mostly cropland, but with higher crop rents resulting from increased demand for bioenergy, there will be significant losses of forestland to urban and cropland. On the other hand, if marketed environmental rents grow while crop rents are maintained at their baseline value, urban growth will occur, primarily at the expense of cropland.     

财政分权、地方财政赤字与土地财政——来自中部欠发达地区J省的经验证据

现行的财政支出式分权导致地方财政收支不平衡状况日益严重,而地方政府在收入自主能力受约束的条件下,只能依赖土地财政来缓解地方财政赤字压力。现行的政绩考评体系、预算制度不完善是造成土地财政的重要根源。本文以中部欠发达地区J省为例,验证了地方财政赤字对土地财政的正向影响效应,建议通过完善现行的财政分权体制,赋予地方政府更多的财权,完善预算管理制度、强化预算的归一性,同时构建以人为本、促进科学发展的政绩考评机制来根治土地财政问题。     

The effects of land market development on economic growth： an empirical analysis based on Chinese panel data, 1999-2005

Optimized land resources allocation is important for economic growth because land is one of the basic elements for economic development. And urban land resources allocation has had an increasingly important influence since the Chinese socialist market economy system was established. This paper estimates the production function of both the secondary and the tertiary industries of China＇s 31 provinces, autonomous regions and municipalities directly under the central government through an analysis of the panel data of the total output value of the secondary and the tertiary industries, invested capital, invested labor jorces and the land market-jeatured management of the above-mentioned regions during the period of 1999-2005. and examines the positive influence of the above- mentioned factors on regional economic output, This study concludes that urban economic output is positively related with the level of urban land resources market-featured management, since the rate of economic growth of those regions approximates 14. 7% under the condition of urban land market running during the period of 1999-2005.     

储备土地增值机理与收益测算研究

本文运用实证研究方法探讨了土地增量储备过程中的土地增值机理与土地增值收益测算,以便于确定增值收益分配。依据土地增值原理,可以将土地增值分为“相对增值”和公共增值两部分,并建立“相对增值”和公共增值的计算模型。利用重庆市近年的土地储备交易数据和相关资料,测算出近年来农民集体在土地征收环节的相对增值约占到总增值量的23％,而公共增值约占77％。研究结果显示,现行土地征地补偿制度对农民利益损害严重,应改革征地制度,保障增量储备土地增值收益的合理分配。     

国有土地出让视角下的中国城市经济增长趋同研究

改革开放以来中国经济增长的历史经验表明,土地要素的市场化交易不仅极大地促进了资本的形成和城市化的推进,而且有效地增加了地方政府的财政收入,缓解了分税制改革带来的地方财政收支责任失衡,从而促进了经济增长。本文运用使用附加人力资本和土地出让的四要素CES生产技术模型构造了城市经济增长的面板趋同方程,考察了中国土地资源配置市场化改革的核心-国有土地使用权出让对中国城市经济增长趋同性的实质性影响。     

土地调整、地权稳定性与农民长期投资激励

中国的家庭联产承包责任制与农业经济增长之间的关系受到了众多经济学家的关注。现有研究普遍认为土地调整破坏了农民土地使用权的稳定性,从而削弱了农民的长期投资激励。本文将农户的长期投资划分为两类,“与特定地块不相连的长期投资”以及“与特定地块相连的长期投资”,通过实证研究发现,土地调整对农户的这两类长期投资决策的影响是不同的。本文的主要结论有:“减人减地”使农户的第一类长期投资大幅度下降,“增人增地”对农户的第一类长期投资没有什么影响;“减人减地”和“增人增地”对农户的农家肥使用量都没有什么影响。但是,我们并不能把“减人减地”导致的以及大调整所可能导致的第一类长期投资的减少完全归咎于土地调整所导致的低效率。