农村建设用地入市影响土地财政区域效应

农村建设用地入市,农民集体势必成为与地方政府相互争利的土地供给者。从国家致力于城乡统一建设用地市场、盘活巨大农村建设用地资源、保障农民财产性收入、土地财政模式构成等方面系统分析农村建设用地入市影响土地财政机理。选取农村建设用地与土地财政数据,采用关联系数方法,结合区域临近原则及经济社会发展情况,将二者在31省(市)的关联度分为高度、中高度、中度、中低度、低度5个区域。从新增建设用地指标、国有用地供应面积、平均土地出让价格评判出农村集体与地方政府建设用地供给竞争程度区域差异;测算农村建设用地整理面积及可入市系数、面积使不同区域地方政府减少的土地出让规模及收益程度;考查土地出让金弥补地方财政赤字情况、农村建设用地入市减少地方财政来源对公共设施建设支出影响区域差异;评判地方债务规模、财政收入与农村建设用地入市减少地方政府出让金对地方政府债务影响的区域差异,进一步演绎出各区域破坏式的政府财政增收与融资行为。从国家制度层面改革与规划引控、征收物业税、允许与规范地方政府发行债券、鼓励社会资本参与农村建设用地整治与指标异地流转等方面,构建不同区域农村建设用地入市影响土地财政兴利除弊调控政策。     

缩小农村集体建设用地隐形交易市场的途径分析——基于利益主体博弈的角度

旨在探讨农村集体建设用地进行私下交易形成隐形交易市场的原因,提出缩小这种隐形交易市场规模的途径。研究结果表明,随着用地企业风险偏好和地下交易超常收益的增加,以及地下交易惩罚和信用损失的降低,用地企业的地下交易空间将会扩大,而随着地方政府的风险偏好、积极监督成本和监督不力收益的增加,以及用地企业地下交易给地方政府造成潜在损失和积极监督收益的减少,地方政府的监督空间将会缩小,用地企业地下交易行为就会扩大。缩小这种隐形交易市场规模的途径就是推行农村集体建设用地自由流转。     

农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析

在现行政策法规下,我国的农村集体建设用地使用权原则上是禁止入市流转的,但是随着社会经济的发展,集体建设用地使用权入市流转的趋势日益明显。文章从理论和现实基础两个方面对集体建设用地使用权入市流转的可行性作了探析,并从培育市场主体、市场体系、规范市场运作制度、完善配套措施等方面,为集体建设用地使用权入市流转提出了政策建议。     

集体经营性建设用地入市流转的演化博弈论解释及其应策分析

集体经营性建设用地的入市流转是中央政府、地方政府、村集体和农民在土地要素跨城乡配置过程中长期博弈的结果。构建动态演化博弈模型,分析改革开放以来集体建设用地流转制度历史变迁中各主体的博弈演化关系特征及约束条件,表明以村集体及农民的诱致性变迁为主导,是由需求引致型变迁向供给主导型变迁过渡的历史过程,属于典型的卡尔多改进,需通过统一村集体与农民利益,降低地方政府利益损失,弱化地方政府阻碍偏向等措施促使博弈实现相对稳定均衡。     

论集体经营性建设用地使用权"裸体"交易禁止

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度,但这种制度还很不完善,主要表现在:法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易,即农村集体建设用地使用权可以流转,但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。本文认为,法定的两种流转方式,即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发,应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时,亟需修改《中华人民共和国土地管理法》,允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

论集体经营性建设用地例用权“裸体”交易禁止

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度，但这种制度还很不完善，主要表现在：法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易，即农村集体建设用地使用权可以流转，但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。本文认为，法定的两种流转方式，即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发，应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时，亟需修改《中华人民共和国土地管理法》，允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

农地直接入市面临的困境与政策建议

正一、农地直接入市探索及困境(一)农地直接入市探索。最早探索"农地直接入市"的案例,可以追溯到20世纪90年代的广东"南海模式"、安徽"芜湖模式"、江苏"昆山模式"。直到后来,广东省人民政府颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》,安徽芜湖市出台《芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法(试行)》,江苏苏州市出台《关于开展城镇规划区内集体建设用地使用权流转试点的实施意见》后,2005年     

农村集体建设用地入市政策创新研究

本文介绍了农村集体建设用地入市的政策背景,梳理了农村集体建设用地入市相关法律及政策变迁,并在分析国内各地在农村集体建设用地流转中的实践创新的基础上,指明了农村集体建设用地入市的路径选择.     

农村集体建设用地直接流转的支撑体系研究

农村集体建设用地是否直接入市流转无一致结论，但国家国土资源部已在试点，众我省市已在实践却是事实。然而，要让农村集体建设用地直接入市流转能作为一项重要的制度创新加以确立并在全国施行，建设强劲的支撑体系不能缺少，具体是：出台全国适用的法律法规，加快农村土地产权建设，制定规范的土地流转方案，构建科学的土地收益分享，支配模式，加快必需的基础准备，制定强有力的行政措施。     

集体建设用地流转的利弊与应注意的问题分析

集体建设用地流转的利是：为国家工业化、城市化提供用地空间;为小产权房屋的解决,宅基地的流转,户籍制度改革、征地制度改革提供配套的法律依据,缓解目前高房价造成的住房困难,解决众多城市居民的住房问题。让生产要素在城乡之间自由流动,促进农村市场经济的发展;减少征地纠纷和由此引发的群体性事件,有利于三农问题的解决。集体建设用地流转的弊是：耕地可能大量流失,威胁国家粮食安全;对国有土地市场形成一定冲击;地方政府财政收入减少,难以支撑其正常运作。集体建设用地流转应注意的问题有：集体建设用地流转要符合“三规”要求和“三个集中”原则;集体建设用地流转必须遵循土地用途管制规则;集体建设用地流转应通过城乡有形土地市场公开交易;集体建设用地流转收益必须归集体土地所有者集体经济组织并依法合理分配。     

农村集体建设用地流转地权的激励模式

农村集体建设用地流转中存在严重的资金时差悖论,导致难以利用集体土地本身进行融资,土地整理融资难反过来又成为阻碍集体建设用地流转的瓶颈性因素。现有流转模式难以协调各种利益,不能对流转各方产生足够激励,变相征地的方式削弱了农民的土地持续收益能力,未能真正实现城乡建设用地"同质、同价、同权"。因此,应根据利益协调的原则创新制度设计,以地权激励引导社会资源投入,促进集体建设用地顺畅流转。     

土地财政制度对房地产价格的影响因素研究*

本文基于动态系统GMM模型,运用Stata软件和计量经济学方法,对2009—2015年中国15个大中城市房价水平的变化趋势进行研究。结果表明：（1）地方政府依靠土地财政和房地产维持地方财政,土地财政是导致房价上涨的根本原因。（2）在经济下行的背景下,地方政府和房企共同经营土地,地方政府试图通过做大土地财政拉动地方经济。（3）中央政府选择有利于中央政府效用水平增加的经济发展方式。所以中央政府、地方政府与房企会形成经济增长联盟共同推动房价上涨。（4）房企行为对土地财政导致的高房价具有放大效应,且作用效果在东部、中西部地区呈现明显的区域差异。本文的贡献是发现了房企行为与土地财政、房价上涨之间相互作用的逻辑关系,为找到缓解房地产价格上涨的措施提供了新的可能性。     

珠三角地区农村集体建设用地流转问题探讨——以中山市为例

在城乡统筹发展的新形势下,政府亟需创新集体建设用地流转制度。采用实地调查与文献资料法,探讨了中山市调研各村集体建设用地流转对社会、经济发展的积极作用,同时也指出了存在的问题,最后提出建立"省—城乡"二级农村集体建设用地流转制度和协调好"政府—农村集体—农民"三方利益关系是解决目前我国农村集体建设用地流转问题的关键。     

农村集体建设用地产权问题及其成因

随着中国工业化和城市化步伐的加速,土地的资产价值已为人们所认识并加以利用,农村集体建设用地产权问题也日益成为人们关注的焦点。中国现有农村集体建设用地产权制度的实施状况,说明这一制度安排的实施绩效并未完全达到立法者的预期目标。其原因可归结为：城乡分割的二元土地制度以及政府对土地市场的垄断,农村集体用地所有权主体模糊,使用权主体不确定以及产权权能不清。     

The Hukou and Land Tenure Systems as Two Middle Income Traps--The Case of Modern China

China＇s prevailing hukou （household registration） system and land tenure system seem to be very different in their applications. In fact, they both function to deny the exit right of rural residents from a rural community. Under these systems, rural residents are not allowed to freely exit from collectives if they do not want to lose their entitlements, such as their rights to using collectively owned land and their land-based properties. Farmers are neither allowed to sell their houses to outsiders, nor allowed to sell to outsiders their rights to contracting a piece of land from the collective where their households are registered. For migrant workers from rural areas, it is extremely difficult for them to obtain an urban hukou with all its associated entitlements at an urban locality where they currently work and live. The combined effect of the two systems leads to serious distortions in labor and land markets, resulting in discrimination against migrant workers, sprawling yet exclusive urbanization, housing bubbles, and depressed domestic demand. These distortions further entrench the existing and much widened urban/rural divide. Unless these two systems are thoroughly reformed, the rural residents in Chinese mainland will be trapped in their comparatively much lower income and remain unable to share the gains from the agglomeration effects of urbanization.     

农地制度:所有权问题还是委托-代理问题?

村委会作为农村基层唯一合乎法定体制的正规制度安排,承担着政府代理人、集体产权代理人、社区管理者相互矛盾冲突的三项职能。这一制度设计缺陷,引发了对土地集体所有、家庭经营制度的深入探讨。本文通过对土地职能、村委会角色与职能冲突及集体所有制问题的讨论,提出了土地集体所有家庭经营制度的治理结构问题,认为集体所有是均分土地的基本前提,而土地均分又是保障“人人有饭吃”的制度基础。在社会保障制度不完善的条件下,土地集体所有是既有的现实选择,这就使集体所有治理结构中存在的委托—代理关系,随着农户经济结构的转型正成为农村改革与发展面临的新问题。     

国有企业预算约束硬化与财政分权

软预算约束导致国有企业低效率。在向市场经济转轨的过程中,国有企业软预算约束问题仍然存在。硬化国有企业预算约束是改革的一项重要内容。在要素自由流动的条件下,从中央向地方的财政分权引起地方政府之间的竞争;竞争提高了对亏损国有企业进行救助的机会成本,从而有助于硬化国有企业的预算约束。     

农村宅基地流转的模式与路径研究

通过横向比较分析后认为：我国农村宅基地流转存在管理制度缺陷、村庄规划滞后、基层监管欠缺等问题。在对我国农村宅基地流转进行实证调研后,总结出我国农村宅基地流转模式主要有村集体经济组织内部转让、外部转让、农户自由转让、地方政府主导转让等几种类型,在此基础上提出推动农村宅基地流转的对策建议。     

地方政府的介入与农信社信贷资源错配

随着农信社管理权重新划归地方政府,农信社的信贷行为出现了更为明显的"脱农变异"取向,而地方政府试图对农信社肆意改造和干预背后所暗含的内在隐忧也不容忽视。本文通过构建地方政府介入后的农信社信贷资源决策模型发现,当地方政府介入后,农信社的信贷资金供给会出现明显的"错配"现象,而"错配"的程度随着地方保护主义的强化而加重。通过引入外部金融监管机制,可以在一定程度上遏制地方政府的保护主义行为,减轻信贷资源"错配"程度。