有了快感，你就叫!

《住宅与房地产》杂志创刊20年了。我目睹着这本杂志从婴儿到孩童到少年到青年的成长过程，我也亲眼见证了这本杂志从半官方起步到靠物业公司赞助到被物业公司争相阅读的坎坷经历，这本杂志伴随着我的职业生涯一路发展到今天真的不容易。今天，当为这份主要阅读对象为物业管理企业的杂志创刊20周年生日祝福时，我再次陷入深思。     

物业公司对分包方的管理

随着物业使用年限的增加，物业设备设施工程改造、运行、维保难度将更大，对专业技术知识的掌握深度要求将更强。设备设施的维保、改造将走向专业化、市场化，物业公司对分包方管理的难度日益增加。笔者从物业公司的总部职能部门角度出发，做了一些有益的探索供大家参考。     

提高物业费相关法律问题分析

随着物价的上涨，物业公司成本日益提高，越来越多的住宅小区出现了入不敷出的情况，特别是《劳动合同法》生效后，用工的规范、劳动者权益的保护加强，最低工资的提高，都使物业公司更加的艰难。作为劳动力成本占最大支出的物业公司而言，固定的收入要面对日益增加的成本，其经营的难度可想而知。提高物业管理收费成为物业公司不得已的选择，从笔者了解的物业企业提高物业管理收费的情况看，有的小区操作成功，有的小区则以失败而告终，其中有些是操作技巧的原因，有些则是由于对有关政策法规不了解而造成。     

中山市基信物业管理公司 诚信精益服务十四年

“大海航行靠舵手”，航行的船需要舵手正确的指引。不断前进的基信物业公司便是一条载满希望的船。而我们公司总经理赵艺鸣女士便是基信物业公司的掌舵人，她始终以其物业管理先行者的卓越远见引导着我们朝着预期的国标前进。致力维护业主和企业的合法利益。改善业主的生活和工作环境是我们的首要使命，让公司成为中国物业管理服务行业的先锋队伍便是她从事物业管理服务行业的“火”之意志。（“火”诠释为心中的一团火）     

小区地上部分与地下车库可否由两家物企管理？

案情简介 某物业公司为某小区的前期物业管理单位，小区业主委员会成立后，另聘其他物业公司管理该小区，但原物业公司至今没有移交小区的车库。业主委员会遂起诉要求该物业公司移交车库、车库管理费。     

博一博

南岩律政 据说由物业公司收取物业费，存入业委会管理的账户，然后按约定由业委会定期拔付、费用给物业公司的方式，没有物业公司愿意干，     

物业公司收支管理体系的构建

物业管理是市场经济的产物，物业公司属微利性企业，根据分析，当物业费收缴率低于80％时，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。物业公司要发展就必须建立良好的收支管理体系，以保证物业管理日常运转。     

企业物业应有效提高服务质量

随着社会化经济不断发展，人们的生活水平、生活质量日益提高。一个庞大的服务产业——物业公司象雨后春笋般踊跃而生。物业管理也受到人们的重视和关注。其实，物业从本质上讲是一个经营性的企业，但它一不出产品，二不销产品，靠什么发展、靠什么盈利呢？答案只有一个“服务”，服务就是物业的产品，用真情构筑的优质服务就是物业的优质产品。所以物业经营就是对“物”的管理，对“人”的服务。     

车辆被盗，物业公司应否赔偿

2010年6月，张某下班回家将自己的汽车停放到地上车库，第二天却发现自己的爱车被偷了。张某非常气愤，他认为车在自家小区被偷，而且小区的物业公司每年还向他收取1200元的车库费，双方之间已经形成了车辆保管合同关系。现在车辆停放在小区地上车库内被盗，是物业公司未尽到保管义务，因此要求物业公司赔偿其车辆被盗的损失。物业公司认为，双方之间没有签订该车的车辆保管合同，     

关于物业公司财务管理及会计核算问题的若干探究

物业在我国属于朝阳产业，市场竞争十分激烈，服务性是物业内部管理的基本特点。通过财务管理与会计核算的方法，对物业财务管理及核算的特征进行深入细致的分析，指出物业公司财务管理和会计核算中存在的问题，提出加强物业公司财务管理与会计核算的具体对策，以推动物业公司健康有序发展。     

借助第三方审计塑造物业公司品牌

目前中国的物业公司正处在一个竞争十分激烈的战国时代，各类大大小小的物业公司如雨后春笋般相继成立。这一方面是由于中国城市化的高速发展，另一方面是由于很多开发商在项目完成并交付使用后，大多数会选择成立新的物业公司对所开发的小区进行物业管理，     

重视日常监督管好物业账本

物业公司的利益和业主的利益是“矛盾”的，物业公司追求的是利益最大化，可能会采用“特别”手段，而业主想用最少的钱办最多的事。恰巧我们小区采用的是物业管理服务费酬金制，对物业公司来说，用出去的钱越多，佣金就越多，那监督就显得尤为重要了。     

如何处理业主与物业公司的纠纷

2009年李某在北京购买了某小区一处房产，该小区开发商与某物业公司签订了5年的物业服务合同。李某等业主入住后发现物业公司的服务很差：保安普遍没经过正式的培训且经常在执勤时玩牌，夜阐也不进行巡逻，致使小区经常发生盗窃事件；小区的公共设施出现故障后，物业维修不及时，经常电梯坏后好几天才修好……小区业主们对此极为不满，于是集体商量决定拒绝向物业公司交纳物业管理费，直到物业公司改善服务。此后，物业公司先是切断了小区内的水电，然后一纸诉状将小区内所有业主告上了法庭。     

何时走出物业管理的困境？——J小区物业管理透视

长沙市J小区2001年开发建设，2003年4月30日业主入伙，前期物业管理由发展商自己组建的子公司A物业公司进行管理服务。到2004年2月。由于N个原因。A物业公司撤出。2004年3月，发展商选聘了B物业公司接管。同年5月30日，小区首次业主大会召开，选举产生了业委会，由于N个原因，2004年11月，业委会宣布前期物业管理结束。解聘了B物业公司。业主大会通过筛选，选择了C物业公司接管物业服务。2004年12月中旬签订合同，C物业公司服务了半年，又由于N个原因，C物业公司自己炒了自己的鱿鱼，于2005年6月30日撤了出来。     

全面预算管理在物业公司中的应用价值及优化策略探讨

当前，我国物业行业竞争压力不断攀升，物业管理竞争环境日益激烈，物业公司要想突破发展瓶颈，亟须改变物业公司传统的管理方式。全面预算管理是一项集预测、筹划、分析、控制和评价为一体的管理工具，符合现代企业发展需求。全面预算管理在企业发展中具有重要作用，是提升企业管理水平的重要管理手段。近年来，我国很多物业公司为了提高服务水平、构建现代化管理模式，已经将预算管理作为企业管理的重要内容，但真正把全面预算管理作为重要管理工具的企业并不多。本文结合我国物业公司全面预算管理的实践经验与难点问题，提出了针对性的解决对策，以提升我国物业公司全面预算管理水平，推动物业行业的高质量发展。     

“我”也来说说缴费这个事……——物业费收缴说难亦不难

物业管理费的收缴一直是大多数物业公司头痛的事情，上涨的成本、难涨的物业管理费已经让物业公司无利可图，而低缴费率更是让某些物业公司深感生存的艰辛。近日，在一个物业管理交流的QQ群里，一位物业公司的朋友发出“物业费收缴为何如此困难”的感慨，众群友各抒己见，但多为业内人士的悲观之声和见怪不怪。联想起近日看到的一则新闻——江苏等地以开展党员干部、公职人员欠缴物业费专项清理工作的方式。     

如何认定物业维修基金缴纳义务人

随着我国房地产业的迅猛发展，房地产业存在的问题日益凸显，开发商与购房、业主与物业公司、物业公司与业主委员会等等。本期我们特别邀请福州市中级人民法院民一庭的有关法官提供典型案例，针对广大业主最切身的物业公司之间的纠纷问题以案说法，以嗜广大读。[编按]     

言论

我们同物业公司的关系，就是要创造良好的服务环境，要‘到位不越位’，业委会的眼睛、耳朵、鼻子、嗅觉、五官要到位，对物业公司我们有监督权，应该看到、听到、嗅到，有时候要讲到，但手和脚不能越位。手不要伸得太长，物业公司聘请的人员，由物业公司来管。你听到看到的东西，可以反映。另外，对于维修项目，业委会不要插手。因为我们业主委员会是管理者，管理者就要起到管理作用，而不是具体的操作，我们做好把关审核工作。     

房屋漏水，业主是否有权拒交物业费

案例 张女士看中了某商品房的顶层，并一次性付清房款后顺利入住，同时向物业公司交纳了当年的物业费。几场大雨之后，张女士发现天花板有水浸湿现象，后发展到漏雨的地步，于是找物业公司报修。物业公司通知原施工单位重新进行了防水处理，但张女士已对该住所产生反感，     

“进”“退”无序的原因及建议

目前物业公司进入退出呈现出无序状态，拒不退出、强行进入、违规退出的案例层出不穷。本文试图探讨引发物业公司进入退出混乱的原因，并提出解决问题的建议。