探索农村房屋抵押创新之路

一、农村土地房屋抵押的现行规定 《物权法》第184条及《担保法》第37条第2款规定,耕地、宅基地、自留地、白留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但法律规定可以抵押的除外。农民个人住房的宅基地均属集体所有,房屋所有人只拥有土地使用权。根据上述法律规定,此种使用权不得用于抵押。农民以私有住房作抵押,虽然是将房子作为抵押物,但其担保的金额不仅包含了房子本身的价值,     

农村集体土地房屋拆迁亟待规范

一、集体土地使用权与村民私有房产所有权的关系 农村村民户口在集体村民组织管辖范围内,且能履行村民义务,符合安排一处建房宅基地的,按照个人申请,村队申报,乡镇审核,由规划和土地行政管理部门批准后即可建房。这种经审批即可建房的使用权获得方式为无偿划拨。村民获得无偿划拨宅基地使用权后,所建造的房屋所有权属村民私有,其宅基地的所有权仍属村民集体所有。而在现实生活中,农民使用的宅基地往往超过规定审批标准。     

城镇居民当年买的农村房屋该返还吗？

前些年，因人们尤其是城镇居民的生活水平越来越高，故涌起一阵城镇居民在农村的购房购地热。城市居民不能购买农村宅基地房屋，这是由我国现行法律规定决定的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”     

耕地使用权能抵押吗?

问：我是一个农民。我村所在位置交通便捷,经济繁荣,我想利用这一有利的地理位置做些生意,但苦于没有资金。最近,我找到信用社,申请办些贷款,信用社提出办贷款要有担保,找保证人担保或拿财产抵押均可,我想拿自己承包的10亩耕地使用权作抵押,不知是否可以。答：《中个人民共和国担保法》第三十七条规定："下列财产不得抵押,......（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外。"根据该法第三十四条第（五）项的规定,"抵押人依法承包并经发包方同意抵押的…     

社科院：建议宅基地永久使用权应允许买卖

4月15日，中国社科院发布的《农村经济绿皮书》（下称《绿皮书》）指出，农民住房空置率在30％左右，可以考虑开放土地抵押市场，允许农民宅基地永久使用权自由买卖，允许农民“带地进城”。     

发展我国农房抵押贷款业务路径分析——以浙江省为例

农房作为农民手中最重要资产,开展农房抵押贷款、盘活农房资产,对破解农户贷款抵押难问题,拓宽农村融资渠道,支持农民创业,促进农村经济发展具有十分重要的意义。党的十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)提出要保障农户宅基地用益物权,稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。这是实现农民住房财产权从不完整到完整,进而实现宅基地用益物权“权跟人走”的重大改革。     

浅析农村房屋之抵押

新颁布的《物权法》第十三章专章规定宅基地使用权，但并未突破原有对农村房屋抵押的规定，农民对自己的房屋仍然不能转让，也不能抵押。现行的这种规定存在诸多矛盾，与实际操作、农村经济的发展之间也存在悖论。本文以农村房屋抵押实践中存在的五个悖论为出发点，论证了完善农村房屋抵押问题的必要性，并提出一些具体建议。     

当前农村宅基地抵押贷款的困境制约与对策建议

当前我国农村宅基地使用权抵押贷款既存在一些困境矛盾,也存在一些不可忽视的制约因素。要解决农村宅基地使用权抵押贷款的问题,必须从法律政策创新改革入手,针对农村宅基地使用权抵押贷款的问题和矛盾．采取一系列的改革创新政策和做法。     

浅析农村房屋抵押

在当前，大部分的农村信用社是以农房作为抵押与借款人签订借款合同，此类抵押贷款为农民融资、发展生产提供了实现途径。但《担保法》第三十七条明规定了农村集体土地使用权中的宅基地不得设定抵押。因此，对于农房抵押是否合法是房管部门和银信部门相当关注也比较担心的问题，笔认为此类担心没有必要，其理由如下：     

宅基地制度改革:原理、原则与目标

正我国现行的宅基地制度建构于1962年颁布的《人民公社工作条例修正草案》,将原先属于农户私有的宅基地宣布为集体所有,由集体按照农户生活的需要进行福利分配,宅基地使用权和宅基地房屋所有权归农民个人。随后颁布的各项法规都是在其基础上的进一步调整,特别对宅基地的处分权能(转让权)进行了限制:如1986年的《土地管理法》、1999年的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》。上述法规严格规定了农民住宅不得向城市居民出售,不能为在     

黄岩区农村住房抵押贷款启动

5月5日，黄岩区首批十几户农村合作银行的个人抵押贷款顺利发放到农户手中。黄岩区农村住房大多数都是在集体性质的宅基地上建造的，集体土地这一特殊的性质严格限制着房屋的流转。禁止农村住宅的自由流转，主要目标是保障农民基本生存权的需要。但对于像黄岩这样的沿海经济发达地区，农民更渴望用自己的房产作为抵押物去贷款创业。最近《黄岩区农村住房抵押贷款暂行办法》正式出台，这为全区农村经济发展注入新的动力。5月5月以后，只要是黄岩区城乡建设规划区内合法取得农村住房所有权的农村居民均可以自己所有的农村住房作为抵押物申请抵押贷款。     

林权抵押贷款问题研究——探路城固县林权抵押贷款新业务

正2013年7月,银监会和国家林业局联合下发了《关于林权抵押贷款的实施意见》,明确要求银行业金融机构要积极开展林权抵押贷款业务,优化审贷程序,对符合条件的客户提供优质服务。2014年全国银行业监督管理工作会议要求,要以"驱动"原则,围绕农村"三权"(农民房屋宅基地使用权、林权、土地承包经营权)抵质押贷款推动业务产品创新和试点,支持农民改善生产生活。林权抵押贷款的开办,有效缓解了农民贷款抵     

关于集体建设用地入市的思考？

《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。法律对集体建设用地使用权的流转作了规定,但也留下了一定的法律空间,集体建设用地使用权可以依法发生转移。应该说,土地管理法律法规对集体土地入市是作了明确的规定,入市是否定的。但对集体建设用地使用权的流转入市留有一定的法律空间,事实上,我国各地集体土地已经非法入市,包含农用地和建设用地,一方面扰乱了正常的土地市场秩序,另一方面也给土地管理部门提出了思考：集体土地为什么在非法的入市？而且这种行为还有愈演愈烈的趋势,使用权进行合法流转规范,包括各地城乡结合部的农民宅基地,那不是更好吗？笔者认为,这是可以办到的,就此提出浅陋的思考。     

浅析农村房屋之抵押

新颁布的《物权法》第十三章专章规定宅基地使用权,但并未突破原有对农村房屋抵押的规定,农民对自己的房屋仍然不能转让,也不能抵押。现行的这种规定存在诸多矛盾,与实际操作、农村经济的发展之间也存在悖论。本文以农村房屋抵押实践中存在的五个悖论为出发点,论证了完善农村房屋抵押问题的必要性,并提出一些具体建议。     

宅基地使用权和农村房屋转让的法律问题

《物权法》第一百五十二条对于集体土地中作为建设用地的宅基地使用权的规定为：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”     

关于农村宅基地使用权流转的思考

一、现行农村宅基地制度 农村宅基地是指农村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房、辅助用房（如厨房、厕所、禽畜舍、沼气池以及庭院或天井）用地。据笔者考证，从1949年～1962年，宅基地是私有的，住房也是私有的。     

关于农房转移登记的法律思考

农房是农村集体土地上的建筑物，由于缺乏法律上的登记管理依据，多年来农村房屋产权的转移登记工作问题较多。哪些可以办理，哪些严禁登记，确有分辨思考之必要。一、当前农房转移登记的法律规制农房转移登记受到规制主要是由农村土地属集体所有的性质所决定。从总体上讲，我国对农村房屋占用的集体土地使用权是严格禁止进入房地产市场的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该…     

11月内存

10月21日北京市建委：北京经济适用房装修一次到位；10月22日土地承包权宅基地及农民房产不能抵押；财政部：个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调0．27个百分点；京规定廉租房将不设居民停车场经适房设少量。     

论农村宅基地使用权自由流转

根据我国当前的法律法规及相关政策规定,农村宅基地使用权的流转受到了严格的限制,其转让要符合相当严格的条件。但不容忽视的是,随着我国社会经济的发展,农村宅基地的社会保障功能正在逐渐弱化,而其物权价值功能在逐步提升。允许宅基地流转具有缓解城市建设用地压力、增大农民物质财富、拉近城乡经济水平的差距及抑制城市高房价的积极意义。为实现上述意义,立法的核心应是完善农民的宅基地使用权,可以采用渐进的方式允许农村宅基地使用权流转。首先,在我国农村开放宅基地使用权租赁市场,本集体组织内外成员皆可承租,弥补不能自由流转的弊端。其次,在保留集体土地所有权的前提下,适当开放宅基地使用权的抵押和转让市场。最后,在农村社会保障体系完善时,可以考虑放开宅基地使用权的流转市场。     

对集体建设用地使用权流转的思考

近几年来,随着城市化进程的加快,农村集体建设用地已经不仅仅是企业或农民的生产要素、生活要素,其商品或资产属性己逐渐显现出来,并呈观出强烈的市场需求特征。这种以出让、转让(含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等)、出租和抵押等形式,自发流转农村集体建设用地使用权现象已成为一个突出问题。如何看待这一在现行法律中被禁止、在理论上争论不休而在实践中自发地发生和发展的现象是各级政府普遍关注的热点问题。我国目前法律规定的集体土地使用权的种类主要有农地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权(包括企业建设用地…