承接物业项目时应该做的几方面工作

《物业管理条例》(以下简称《条例》)规定:“物业服务合同终止时,物业管理企业应当将……交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作”。“物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续”。从《条     

浅析物业服务合同“称谓”

尽管国务院《物业管理条例》早在2003年就已明确规定业主与物业企业之间签订的、涉及物业管理服务的合同的名称为“物业服务合同”,即该类合同已具有一法定名称。但我们通过对宁波市各类物业合同的调查却发现,目前实务中有关此类合同的称谓仍未完全统一,这不仅容易引发广大业主与物业服务人员对该类合同认识上的困惑,     

中国物业管理协会关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见

<正>各物业服务企业:《物业管理条例》第二条规定:"物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。"第四十七条规定:"物     

从解构概念出发，构建和谐物业管理新秩序

关于物业管理的概念，《物业管理条例》第二条指出“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。     

国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局:为规范物业管理服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,我们制定了《物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请按照执行。附:《物业服务收费管理办法》物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,制定本办法。第二条本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行…     

北京市国土资源和房屋管理局关于发布《业主临时公约》和《前期物业服务合同》示范文本的通知

各区县国土房管局,各房地产开发企业,各物业管理企业,各有关单位:根据国务院《物业管理条例》(国务院第379号令)和有关法规政策,结合我市实际情况,我局制定了《业主临时公约》和《前期物业服务合同》示范文本,现印发给你们,并就有关问题通知如下:一、新建物业的建设单位与选聘的物业管理企业应当参照示范文本签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当约定物业管理服务内容和要求、服务费用及收取方式、双方权利义务、合同期限、违约责任等。建设     

物业小区财务透明就那么难吗？——十年物业小区审计的风雨路程

2003年9月1日中华人民共和国《物业管理条例》正式实施。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”     

浅谈如何规避承接物业过程中的风险

根据《物业管理条例》第三十六条“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应法律责任。”的规定,由于义务人未能全面履行法定和约定的义务,给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的,即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。物业管理服务的风险中,由公共设施设备所引起的风险占据非常大的比例;另外,物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、     

《物业管理条例》释解(之六)

第三十九条物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。[释解]本条是关于物业管理企业交还物业管理用房和物业资料,以及物业管理企业之间做好交接工作的规定。在物业服务合同履行期间物业管     

《物权法》实施后物业服务企业的定位

一、物业管理企业变为物业服务企业意味着什么 《物权法》于2007年3月16日全国人民代表大会通过颁布,随后《物业管理条例》修改,把“物业管理企业”更名为“物业服务企业”。如何看待这个问题？我们先从《物权法》的法理中寻求依据。《物权法》对物业管理活动强调的是服务,并以“物业服务公司”取代“物业管理公司”,其目的就是要强化服务意识;维护合理“私权”,     

物业服务企业标准化管理初探

<正>2008年9月1日,《物业管理条例》实施五周年,五年来,在《物业管理条例》的指引下,物业管理行业实现了健康、快速和可持续的发展。与此同时,物业服务企业的管理标准化和服务标准化工作也取得了较大进展。但是,依然存在业主对物业服务标准不明确的问题。     

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

“望京命案”及其类似案件之所以广受关注,主要是因为人们对物业管理公司保安服务的法律责任问题一直存在模糊认识。《物业管理条例》(以下简称《条例》)规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定,也是对物业管理公司规避保安服务风险的一个“预警”。但由于这是一个原则性规定,给人们留下了一些争论的空间,而且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。…     

发挥主人翁作用 实施有效监管

监督物业管理企业履行物业服务合同，是法律赋予业主和业委会的一项基本权利和职责。监督的内容包括物业管理企业是否遵守物业管理的相关法规，是否履行合同约定的服务内容，是否达到合同约定的服务质量。监督的时间应从合同起草、洽谈之日起，直至合同终止为止。监督的形式可以采取检查、奖惩、评议、指导等多种方法。监督的目的是确保物业服务合同约定的服务内容和标准得以实现，为建立和谐社区做出贡献。具体讲，业委会对物业管理服务质量实行监管，     

物业管理接撤管纠纷分析与对策

物业管理企业与业主之间通过物业服务合同形成平等的契约关系，任何一方都有权依法解除物业服务关系，这打破了传统房屋管理的终身制，是一种社会进步。随着业主维权意识的增强，业主大会解聘物业管理企业的事件逐步增多，与此同时，随着物业管理市场的细分，一些物业管理公司主动解除合同“炒掉”业主的事件也逐步增多。     

业主自治逻辑的制度化

包括笔者在内，许多人都指出过，《物权法》与《物业管理条例》在逻辑上存在冲突之处。虽然从法律位阶上讲，《物权法》是上位法，但是其法律地位在物业管理的实现过程中总是被忽略掉。举例而言，《物权法》所确立的业主自行管理、聘用物业服务企业或其他管理人三种区分所有建筑物管理的方式，在迄今为止的物业管理地方立法中都只剩下一种——聘用物业服务企业。毫无疑问，这是《物业管理条例》所带来的影响。此外，行政主管部门在制定政策文件时，也往往是倚重《物业管理条例》而忽视《物权法》，令物业服务企业的一体化物业管理模式越发的市场独大，自行管理和聘用其他管理人的建筑物管理方式几无实现可能。     

浅论经营型物业管理模式

<正>物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务,而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素,也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。我们对经营型物业管理模式的含义确定为两个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主、客户提供更全面的服务。     

中华人民共和国国务院令物业管理条例

第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。     

四方共同努力加快推进「建管分离」

2003年颁布的国务院《物业管理条例》第24条规定住宅物业必须实行“建管分离”,而刚通过的《物权法》第81条,则进一步把“建管分离”的范围扩大到任何物业．凡属“建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人”．业主均“有权依法更换”。这彰显了国家将从立法的角度大力推动”建管分离”的决心,从而根治“自建自管”模式所带来的种种弊端．加快物业管理行业的市场化进程。     

情牵你我他——记甘肃天庆物业管理有限公司亲情化服务

<正>甘肃天庆物业管理有限公司(以下简称天庆物业)成立于2001年5月,是国家二级资质物业管理企业。目前对天庆集团公司开发建设的天庆花园、天庆嘉园住宅小区实施专业化、规范化的管理,对天庆丽舍情园、天水·天庆嘉园实施前期物业管理,管辖总面社达到120万平方米。公司对小区的物业、治安、卫生、公用设施、公共事务等诸多事项实施着管理与服务。在小区中,配套建设包括红外线周边围墙警戒系统、智能门禁系统、住户联网报警系绒、电子巡更系统等十大智能化系统。配套建设有大型活水循环人工湖、旱地音乐喷泉、绿地景观公园、室内四季恒温游泳馆、健身房、网球场、幼儿园、餐厅、会所、区院、中老年活动中心等众多的生活娱乐休闲服务设施,为业主的居家生活提供了极大的便利,同时也提升了小区的综合品质。公司坚持以“以人为本、业主至上、科学管理、服务优质”为宗旨,以“挑战平凡、无限创新”为服务理念,以“服务无止境、管理无盲点、业主无怨言”为物业管理标准,提出了“业主的需要就是我们工作的目标,客户的满意是我们不懈的追求,服务的品质是我们永恒的目标”工作口号。2003年12月,公司通过ISO9001-2000质理体系认证。天庆物业自成立以不,积极探索管理思路,创新管理方法,学习全国各地物业管理企业的先进经验,结合新管辖小区的特色,特点,不断调整管理思路,探索出了一条以精细服务为先导,强化细节管理的管理之路。虽然在物业管理合同中,约定物业管理企业与业主之间的服务项目、服务内容,但如何真正使每一项工作做精做细,让业主真正体会物业服务的无微不至与忠心关爱,这其中有大量的工作需要物业管理企业去努力、去付出。公司成立之初,就明确地提出了“五个二十四小时(即维修服务二十四小时、安全管理二十四小时、热线服务二十四小时、电梯服务二十四小时、安全临控二十四小时)”的服务标准与管理制度,这五项制度的推出,基本上确保了业主居家生活的需求,使业主有了家的归属,生活中有了更多的便利。进入2006年,物业管理公司又发展新的服务理念,建立了“业主服务满意体系”,达到五项标准一个目标(服务满意);二个理念(全程跟踪、亲情服务);三个干净(办公与生活环境干净、机房干净、设备干净);四个不漏(不漏气、不漏水、不漏电、不漏油);五个良好(设备运行与维护良好、卫生保洁与绿化养护良好、保安礼仪与安全管理良好、管理服务质量与态度良好、客户与业主反映良好)。为了确保服务目标的实现,公司实施了“首问责任     

浅析物业服务合同的主体

物业管理活动涉及业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业等主体，由于法律规定的模糊以及认知的差异．实践中．业主、业主大会、业主委员会三者中应由哪一个与物业服务企业签订物业服务合同存有争议。考察各地做法，主要有两种：一是由业主大会作为合同主体．如上海2005版《物业服务合同（住宅物业示范文本）》：二是业主委员会或业主为合同主体，如北京2008版《物业服务合同示范文本》。笔者认为，上述做法均有可商榷之处。本文对此作一浅析。