浅议工业企业抵押贷款的评估——中长期贷款项目评估

金融机构贷款给借款方,首先希望借款方能够按时还本付息。当借款方不能按时归还贷款时,金融机构期望通过变卖处置抵押物而足额收回资金。金融机构给借款方贷款数额最大额度的确定,抵押物价值的确定,以及如何管理抵押物、采用何种方式处置抵押物最为有利和易于实现,这是评估机构和评估师应当关注和回答的问题,为金融机构提供切实有效的服务并在这种服务中拓展评估业务的发展空间,对评估师既是机会又是挑战。文章探讨了对工业企业的中长期贷款评估应关注的问题,并对借款方的第一还款来源、第二还款来源以及对抵押资产的管理和处置做了初步探讨。与同行商榷。     

贷后管理是“金”

抵押贷款真得是“一抵就灵”吗？ 从本质来讲，抵押物是无法改变贷款质量的，比如抵押物无法改变借款企业的生产经营情况就是一个明证。但由于抵押物可以处置变现，在贷款出现风险时，可作为借款企业还款来源的一种有效补充，增强了银行对贷款的风险控制能力，从而倍受银行的推崇。与此同时，也造就了银行营销人员对抵押物盲目青睐，将抵押物的作用无限扩大，“反正是抵押贷款”成了大家的口头禅。     

抵押贷款存在的问题与对策

抵押贷款是以借款人的财产所有权作为抵押而发放的贷款。借款人提供的抵押物,必须具有价值和使用价值,并且是所有权无争议、易于变卖和保管的金融资产或实物财产。银行要对抵押物全面估价后确定抵押折扣率。银行要同借款人签订抵押借款合同,并经公证机关公证。借款人不能按期还款,银行有权处理抵押物用以归还贷款本息。目前,由于市场经济尚处初级阶段,专业银行商业化机制亦未健全,在实际操作中,主观上、客观上都存在亟需解决的问题。     

抵押贷款存在的问题与对策

抵押贷款是指借款方向农业银行提供财产作为还款保证,借款方不能按期归还贷款时,银行有权处理该抵押物,用于清偿贷款的借款方式。目前农业银行多数使用抵押贷款方式发放,唯独对粮食部门的购粮贷款和信用社业务周转贷款使用信用贷款方式发放。使用抵押贷款方式发放在理论上能降低银行贷款风险指数。但在实际上使用抵押贷款方式往往人为地“增大”了货款风险指数。现就抵押贷款中存在的问题及解决办法谈几点浅见:一、我县农行发放抵押贷款方式现状及存在问题:     

金融法苑

法律意见书一、依据的资料:(1)金革公司的工商登记资料以及项目可行性报告和贷款申请书。该项资料显示金革公司是一家高科技中小企业.有比较好的项目和市场前景,但缺乏建设资金。(2)金革公司与中国银行某支行签订的贷款合同和担保合同,合同约定金革公司按期归还贷款,担保人对贷款承担连带保证责任。(3)担保人的抵押合同以及对抵押物进行了登记。(4)抵押物被其他法院拍卖的执行事实。(5)金革公司没有还款能力和抵押物被拍卖后中国银行某支行没有及时行使抵押权,无法回收贷款和形成呆坏账的事实。     

房地产抵押贷款的法律要求

房地产抵押贷款是抵押人提供抵押物作为向银行贷款的还款担保,贷款期限届满借款人不能偿还贷款本息,抵押权人(银行)依法处置抵押物优先受偿的融资行为。以房地产作抵押,是目前借款人向贷款银行提供的主要担保方式之一,因此相关法律对其规定格外严格、具体。     

抵押贷款管理几个实践问题的辨析

我们在大量的贷款检查与审计中发现,某些商业银行所办抵押贷款,抵押物的实际抵债能力与抵押预期有相当大的落差。事实表明,一旦失去借款人第一还款来源,原来预期的抵押物变现的第二还款来源大多是靠不住的,贷款风险未因抵押的设定而有效控制。本文对抵押贷款管理中几个突出的实践问题进行了讨论,期能引起银行内部对控制抵押贷款风险的高度重视。     

贷款风险的决定性因素——第一还款来源

一、问题的提出商业银行发放贷款是一种收益与风险并存的经营活动,贷款风险的绝对避免是不可能的。银行的工作目标是正确分析、评价贷款风险并在此基础上采取措施,有效地降低贷款风险。而从某种意义而言,任何一次贷款风险的发生,任何一笔贷款不能收回都是因为贷款的还款来源出现了问题,从这个意义上讲,全面系统地认识贷款的还款来源是十分重要的。还款来源,顾名思义,就是指用以归还贷款的款项。贷款的还款来源可分为第一还款来源和第二还款来源。第一还款     

关于抵押物管理中存在的问题及对策

近几年，随着我国金融体制改革的不断深入，金融创新层出不穷。但贷款仍然是商业银行的主要业务，贷款的风险防范成为商业银行关注的焦点。在注重第一还款来源的前提下，必须对第二还款来源加强管理。本文仅对商业银行第二还款来源中抵押物管理存在的问题及对策进行探讨。     

浅议抵押贷款的难点及对策

<正>抵押贷款是指借款人或第三人向贷款人提供一定的财产作为按期偿还债务的担保,借款人不能按期清偿债务时,贷款人有权处分抵押物并优先受偿的借贷方式。较之信用贷款,还款来源比较有保障,对借款人有约束力,对保障银行信贷资金安全,实现信贷资金良性循环有积极意义。我省七届人大二十次会议于1991年3月9日通过了《福建省抵押贷款条例》(以下简称《条例》)以后,使我省各级金融机构办理此项业务有了法律依据。然而在具体工作过程中,金融部门对企业提供的抵押物在占管、估价、处分等方面,存在着诸多的问题和难点,不同程度地阻碍着抵押贷款业务的发展。笔者就此谈谈自己的粗浅看法和设想。 一、当前抵押贷款的难点 1、流动资产抵押物难以管理。厂房、机器设备等固定资产在生产过     

推行抵押贷款的难点及解决途径

抵押贷款是指借款人向银行申请贷款时,以一定财产作为抵押物,借款人到期不能归还贷款本息时,银行有权处分其抵押物,并从所得款项中优先受偿的一种借贷方式。运用抵押贷款是银行抗衡信贷风险的有效手段。西方商业银行抵押贷款是很普遍的,其抵押物也多种多样。而我国银行业由于过去受计划经济体制影响,大多采取信用放款。近几年,随着我国由计划经济向市场经济过渡,贷款面临的风险越来越大。     

某银行项目贷款案例

一、案例基本情况某银行与某公司签订的贷款协议如下:(一)贷款基本方式贷款总额××万美元、贷款期限×年,贷款利率采用Libor(伦敦同业银行拆借利率)上浮××%,还款时间均安排在每年3月15日和9月16日,每次均衡偿还。(二)提前还款条件1.还款必须是在已经付清前期的一切利息和协议中该阶段发生的一切应付费用;2.如果企业提前归还贷款,归还额必须高于     

构建国有商业银行授信风险控制体系

授信风险是国有商业银行经营中所面临的最主要风险之一。银行在办理贷款、贴现、担保、押汇、开立信用证等授信业务时,因受各种不确定因素影响,可能无法按期收回本息而形成资金损失,就会形成授信风险。国有商业银行授信风险主要来自两个方面:一是外部风险,即由于国家政策、经营     

浅议抵押贷款存在的问题及对策

一、问题抵押贷款是以借款人或第三人的财产作为还款保证,借款人在不能按期还款时,贷款方按合同约定依法处理抵押物,用于清偿贷款本息的一种借款方式。由于这种贷款是以一定的抵押物资作保证,因此,近年来已逐渐成为各家银行贷款的主要形式。但是,由于抵押贷款的不完备性和信贷资金管理的误区,还存在以下亟待解决的问题:(一)对抵押企业或抵押人的审查把关不严。现在,很多企业全靠银行"输血",依赖贷款维持生存。这类企业,表面上看,对银行提出的贷款办抵押积极响应,但实际上,这类资不抵债的企业,办抵押只是一种形式。而作为银行自身,有一部分对     

房地产抵押信贷风险防范

建设银行在信贷资产经营中，为防止和化解贷款的风险，以房地产作为抵押发放代款或以房地产作为抵押办理的银行承总汇票等，其比重愈来愈大，据统计，房地产抵押在低债资产中所占份额达90％左右。房地产抵押贷款一旦发生风险，可以处置的房地产以保全银行信贷资产。然而在实际运作过程中，由于操作方法不当、管理不善或抵押值不足，也会使房地产抵押贷款产生风险。倘若选择的房地产抵押物不合理，变现能力差，会造成损失；倘若在签订房地产抵押合同时，不符合法律程序和手续，就会造成处置抵押物权利的丧失；倘若在发放抵押贷款时，房地产抵押期间动态跟踪管理不到位，出现疏漏，易造成抵债物的流失，形成信贷资产保全的悬空，一言蔽之，房地产抵押贷款也会形成不良资产，也存在风险，为了做好房地产低押贷款的信贷资产保全，首要的责任就是要重视房地产抵押贷款第一还款来源的评估，即贷款主体资格、资信、贷款项目投资效益对及还款能力可靠性的正确评定和估价。     

抵押贷款评估中应明确的问题

银行及非银行金融机构对外贷款偿还的担保已经大多需要抵押,仅以信用担保的贷款越来越少。以抵押来融通资金是银行及非银行金融机构最重要的业务之一。在抵押贷款中,抵押物的产权人为借款人,抵押权人（银行及非银行金融机构）在抵押人（借款人） 不能按照贷款合同的规定按期偿还贷款时，有处理其抵押物的权力，以补偿贷款的损失。     

对银行"抵押物变现值缩水"问题的探讨

银行在办理贷款时,一般都以借款人的资产进行抵押,对控制和降低贷款风险,取得了较好的效果,但是,我们也看到,不少贷款到期,通过处置抵押物收回贷款时却发现抵押物变现值严重缩水,不足以抵偿银行的贷款本息,给银行带来了巨大的风险.为什么一般仅设定只有抵押物价值70%或更低比例的贷款额仍有较大风险呢？是否是“抵押物变现值缩水”呢？当然,风险的因素很多,但本文旨在探讨这种抵押资产在价值评估中可能出现的问题对抵押物价值及银行贷款风险的影响.     

财务分析在授信审计中的运用

近几年,随着不断收紧财政资金,不断上升的准备金率,市场资金日趋紧张,很多企业都急需通过银行融资。而银行稳健经营的前提是不仅要化解已经发生的风险,而且还要能及时识别和弥补那些确实存在但尚未实现的风险。作为银行的内审部门有责任、有义务去发现各种风险隐患,防范授信业务快速增长下的系统性风险。审计实务操作中可通过适当的财务分析了解授信企业的财务状况及经营成果,解决授信决策中所需了解的贷款目的、贷款原因以及贷款的偿还措施或还款来源等问题,迅速有效的还原授信业务的真实面貌,发现授信业务的风险根源和银行授信业务流程中的内控缺陷。     

银行评估还款来源时存在的问题及对策

银行在对贷款企业还款来源的把握上,第一还款来源与第二还款来源是密不可分、相互促进的。既要正确评估第一还款来源,作为贷款发放的依据,也要合理落实第二还款来源,降低贷款的风险程度,两者缺一不可。本文对银行评估还款来源上存在的问题进行分析的基础上,提出了正确评估还款的对策和观点。     

政府担保无效责任仍要承担

[案例] 1999年9月,一家工厂向银行申请贷款30万元,银行审查认为:工厂生产很不稳定,不打算贷款支持.为此,市工业局主动出面当贷款保证人,而且针对该厂现状,制定了改革性措施.在这种情况下,银行决定贷款30万元,期限6个月,由其主管部门工业局担保,约定承担连带经济责任,并签订了贷款合同.至贷款到期时,工厂已资不抵债,银行多次追偿无望,遂向法院起诉,要求工厂归还贷款,并要求工业局承担贷款的连带赔偿责任.最后法院判决工厂归还贷款,工业局承担连带还款责任.