关于改进房地产市场比较法比准价格求取公式的思考

市场比较法是房地产估价方法中最常用的方法之一，其主要包括“实例的收集。调整项及调整系数的确定、实例比准价格的求取并最终确定估价对象的价格”三个阶段．其中比准价格的准确性直接影响到估价结果的可靠性及合理性。目前，在估价实践中关于比准价格的求取主要依据两种模式：一种是调整系数连乘模式；另一种是调整系数累加模式。对于这两熏计算模式。其运算结果是否能够较为可靠，台理的反映出估价对象的价格。笔者认为还值得思考一番。     

利用收益法分层评估房地产时各层纯收益的确定

收益法又称收益资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法。它的定义是：运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种做人方法。采用收益法估价求得得价格,通常称为收益价格。     

房地产估价与房地产经纪机构如何更好的合作

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，从事以上活动的机构即为房地产评估机构。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，从事以上活动的机构即为经纪机构。两同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段，因此在本中我们将对两在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。     

收益法说评估加油站房地产价格浅谈

长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论、方法上都值得深入探讨。本结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。     

成本估价法应用中的若干问题探讨

本文系统地归纳了应用成本估价法评估房地产价格应注意的若干问题。具体分三种情况进行了阐述：一是新建房地产成本估价法应注意的问题;二是新开发土地下成本估价法应注意的问题;三是旧有房地产下成本估价法应注意的问题。     

房地产评估中成本法的具体应用

房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法。而成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。     

房地产评估理论价格与市场价格差异分析

房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。在理论上,只要参数取值合理得当,通过三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。但在实际估价中,由于各方面的原因,三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。     

对我国现行的收益法的再思考

收益法是房地产估价中一种广泛应用的方法,其实质是通过某房地产未来预期纯收益的资本化之和来求取其市场价格。在当前收益法的具体应用中,纯收益是估价对象房地产的租赁收入扣除折旧费、维修费、管理费、保险费、税收等后的余额。本认为该种计算方法存在较大的缺陷,下面作将从房地产开发、房地产估价和财务管理等数门学科相协调的角度来分析这问题,希望与同行商洽。     

房地产成交价格与房地产估价的关系

房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法。作为三大方法之一的市场比较法的理论基础为替代理论。市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格。但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修正，两无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异，本重点对两的差异进行分析。     

房地产估价收益法使用的几个问题

一、问题的提出 《房地产估价规范》2．0．13收益法的定义是：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。     

房地产抵押价格评估时应注意的几个问题

在房地产估价中，由于估价目的不同而存在不同种类的房地产价格，比如有买卖价格、抵押价格、租赁价格、课税价格、征用价格等。这些不同种类的房地产价格，所起的作用不尽相同，评估的原则，依据和考虑的因素也不尽相同。结果也大相径庭。一个好的房地产估价人员，不仅要根据委托方的估价目的来确定所估价是哪一种房地产价格，     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

论如何确定房地产评估的最终估价额

房地产价格评估就是以房地产为对象,对其客观合理价格的估计、推测或判断。房地产价格评估的成果就是房地产估价报告书,而房地产估价报告书质量的高低主要取决于估价结论(即房地产最终估价额的客观合理性。而如何确定房地产价格评估的最终估价额,是房地产价格评估的关键所在。     

假设开发法估价中现金流量折现率的估值问题

在房地产估价中，采用假设开发法评估待开发房地产的价值，有传统方法和现金流量折现法两种方法。在传统方法中投资利息和开发利润要单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求选定的折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益（利润）部分。     

如何正确估算房屋重置价格

如何确定房屋重置价格是房地产估价师运用成本法进行房地产价格评估的关键步骤之一。房地产估价规范中对重置价格的基本构成要素进行了说明，并要求房地产估价师依据估价对象实际情况对其进行增减，但如何依据各估价项目的实际情况进行因素增减及确定尚未说明。本结合笔多年的估价实践，就上述问题谈一谈一些粗浅的看法。[编按]     

确定资本化率准确评估房地产价格

在运用收益法评估房地产价格时,资本化率是影响估价结果是否客观、准确的重要因素,资本化率如果使用不当,尽管只有1%的细微差距,评估出的房地产价格也将会产生极大不同。     

市场比较法、假设开发法在实际评估中的难点与问题剖析

近年来，随着我国房地产估价业的迅速发展．房地产估价水平不断提高，许多估价师结合估价实务，从理论和实际运用方面对常用的估价方法进行了深入探讨和研究，提出了不同的观点，现总结有关研究成果，就市场比较法、假设开发法等几种方法进行剖析，并供大家讨论，达成共识．以便进一步完善房地产估价理论与方法。     

如何建立房地产评估工作风险保障机制

一、房地产评估工作可能出现的风险 房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是关于估价对象在估价时点客观合理价值或价格的研究报告，不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在矛盾，这就决定了评估工作的风险性。评估工作在实践中可能会出现以下风险：     

房地产估价制度的建立与完善

一、引言 房地产价格评估,简称房地产估价。它是指房地产专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,根据估价程序,采取科学的估价方法,在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上,结合自己的估价经验,对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。针对建立和完善社会主义市场经济体制的需要,房地产估价应运而生。     

谈房屋重置价格的制定和房地产成本价格的求取

成本法是房地产估价的三大方法之一．也可以说它是房地产估价的最基本方法，它是以重置或重建的思路求得房地产价格的一种评估方法。成本法应用的一项基础工作就是各类房屋重置价格的制定。但如何制定重置成本，重置成本包括哪些构成因素，每个因素如何取值，各地的作法有很大差别。在建设部制定的“城市房屋重置价格确定及公布方法”