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对有收益的房地产进行评估,特别是在市场交易案例难以收集或交易案例较少时,收益法往往是估价师选择的首选方法。《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)规定,“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外,都应采用正常客观的数据。有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。”其实,《房地产估价规范》规定的采用租约确定的租金是不恰当的。具体估价时,房地产的租金应采用租约租金还是客观租金不能一概而论,要根据有关的法律、法规规定及结合具体的估价对象来确定。下面,我们以有租约的房地产抵押和抵押房地产处置为目的的估价进行分析、说明。 相似文献
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房地产租赁市场在整个房地产市场中占有重要地位,有租约的房地产普遍存在。租约使得房地产在所有权基础上产生了承租人权益,所有权人享有的占有、使用、收益、处置权受到了限制。带租约的房地产价值评估与没有租约限制的房地产价值评估有所不同,因此,需要考虑租约的限制对房地产价值的影响。 相似文献
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资产一般使用权含土地、水、电、煤气、暖气、电话、电脑网络等使用权。允许客户使用系统的功能,而不是将系统整体所有权售与用户。与租赁权性质相似,不转移所有权。也有递延资产的特点,只有递延资产中含有有形资产,权利应属无形资产,这些价值应按有效使用期摊入成本。以下本以“用电权”(电力增容费)为例谈谈资产一般使用权该如何评估。 相似文献
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2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)(以下简称《规程》),对剩余法的定义为:又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。适用于具有投资开发或在开发潜力的土地估价。 相似文献
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由于房地产产权登记的权属特殊性及其用途、利用的管制性,使得房地产评估是其权益和实物结合价值。相同的实物,由于其权属及用途、利用的不同,其价格相差悬殊,如:土地剩余年限仅5年的房地产与土地剩余年限为50年的房地产其价格差别是可想而知的。特别是土地使用权的评估,不同的规划条件限制其价格相差甚远。实际上权属的内涵应包括用途、利用,在权属登记证明中予以了明确反映。所以,在房地产评估时,首先把握的是其权属,明确产权,其次才是结合实体及其市场状况选择适宜的估价方法、参数确定评估结果。评估方法、参数的选择是否适宜,评估结果的高低是评估人员的执业能力决定,是评估的技术问题。而权属的核实、明确是评估的首要条件,评估的原则问题,是评估人员尽职调查的关键。只有明确了权属,根据房地产的具体状况及市场选择合适的方法才具有重要意义。 相似文献