商品房预告登记制度取代预售备案制度的法律诠释

我国法律规定，商品房预售实行备案制度。合同备案不影响合同效力。为保护商品房预购人合法权益，应建立预告登记制度。预告登记的法律性质是为保全将来取得房屋所有权而为的请求权登记，其应具有本登记的溯及力效力。     

浅谈我国商品房预售合同备案登记制度的完善

当前,由于相当多的购房人专业知识的欠缺及少数不良开发商的蓄意乱为,商品房预售的纠纷仍然严重影响我国房地产业的健康发展,其重要原因之一是我国商品房预售合同的备案登记制度缺乏公示与公信力。为了维护交易的稳定和安全,真正让建筑构造和谐居住,实现“居者安其屋”,商品房预售合同备案登记制度的完善已势在必行。在中国《物权法》即将出台的时候,文章就此做详细探讨。     

论商品房预售登记的法律性质和效力以及相关纠纷的解决

由于我国现行商品房预售合同登记备案制度仅具有行政管理的性质，不具有民法上对抗第三人的效力，导致实践中一房二卖等纠纷层出不穷。为此，应当运用物权法的理论，提出应建立商品房预告登记制度．赋予商品房预售登记以物权的对抗效力，以此约束预售人，保护预购人，并妥善解决此类纠纷。     

刍议我国商品房预售制度

房地产预售制度在我国造成诸多问题是社会信用体系的不健全此弊病在房地产业的具体体现,预售制度不是造成问题的本质原因.当前可以通过完善商品房预售资金的监管,重在消除商品房预售的融资功能,防范金融风险,同时通过销售计划书公示备案制度来保护处于弱势地位的消费者的合法权益.     

购买预售商品房的风险及对策

根据《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售,开发企业应当与预购人签订商品房预售合同。承购人在以房屋建成后的价值实际支付了房价,却不能上房或取得房屋产权证,而获得的仅是一种期权,一种请求权,一张空头支票。房地产开发企业可以在已预售出去的房产标的物上设定抵押权,从金融机构贷款,如在建工程抵押,这就使得已经签订过商品房预售合同的承购人的实际权益得不到保障。一旦发生争议,极有可能所牵扯到登记机关,增加了登记机关承担的风险。     

重拳再击房价泡沫

2005年4月30日．建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出明确的实施措施。具体包括：自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的。销售时按其取得的售房收入金额征收营业税；禁止商品房预购入将其所购买的未竣工的预售商品房再行转让；实行实名制购买房屋，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易，在商品房预购人取得房屋所有权证之前，房地产权主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续……这些政策和措施，是政府打击房地产市场虚高房价的又一记重拳，但是，在房产市场的泱泱洪流中，它是否真的可以按照目标，达到预期效果呢?     

浅谈如何提升商品房预售资金监管的有效性

商品房预售主要是指具有合法资质的房地产企业将其产品(商品房)在竣工验收完毕之前出售给房屋购买者的行为,在此过程过程中,房屋购买者需要依据预售合同来交付购房费用,而预售房地产企则需要依照合同的规定按时交付该商品房。商品房预售最大的优点在于它能够在一定程度上缓解因为开发商品房而给房地产企业造成的资金压力,保证该商品房项目更加顺畅地竣工验收,因而此方法在房地产市场上应用范围较广。但是商品房预售行为存在着一定的法律风险。因此,通过采取有效的措施来提升商品房预售资金监管的有效性则显得非常必要,并且具有巨大的现实意义。     

情势变更在商品房预售合同中的适用——以宏观政策调整为背景

商品房预售合同通常是指房地产开发企业将尚未建成的房屋作为标的物出售并转移房屋所有权给购房者,由预购人支付价款的书面协议。商品房预售制度为房地产开发企业提供了工程建设款项,解决了资金不足的问题,因而成为新建商品房销售的主要形式之一。然而近年来,因房价高企,国家连续出台房地产市场调控政策,而随着房地产政策调控的出台,时常会伴随着“退房潮”的出现,一些商品房买受人以“情势变更”为由请求人民法院判决撤销合同并要求房地产开发企业退还定金或首付款。     

商品房预售制度中消费者权益保护问题研究

商品房预售制度和消费者权益保护是当前中国社会所面临的两个重要问题。商品房预售制度在一定程度上推动了中国经济的发展。这一制度的典型特征是商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施并标明每平方米的房屋价格以及商品房预售人在未来约定的时间交付商品房,而商品房预购人则预付商品房价金。由于商品房预售制度自身的特征,因此消费者权益会因此受到侵害。为保护消费者权益,国家可以通过健全市场监督机制,规范房地产市场以及建立严格的审查制度,加强监管力度,对缺乏诚信、违规经营的房地产开发商予以重处等措施。     

浅谈商品房预售合同中应关注的几个问题

一、商品房预售合同的法律性质 何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有做出明确规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，     

对商品房预售款监管主体的探讨

我国为了缓解住房供需矛盾和地产开发商资金不足的困难,借鉴国外的成功经验,广泛推行了商品房预售制度,这在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。虽然我国《房地产管理法》第44条第3款规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”建设部《城市商品房预售管理办法》第11条规定:“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”但这些法律条文只是笼统地规定了商品房预售款的用途,并没有明确规定监管的主体、监管范围、监管权限和法律责任等。本文主要对商品房预售款监管的主体问题进行探讨。一、目前商品房预售款监管各类主…     

商品房期房买卖中的法律适用

由于商品房期房买卖具有自身特殊的性质和表现形式,因此需要进行必要的法律对其买卖行为进行规范。本文以商品房预售合同的生效要件以及预告登记这两个方面的问题为切入点,简单分析我国商品房期房买卖中的法律适用。     

商品房期房买卖中的法律适用

由于商品房期房买卖具有自身特殊的性质和表现形式,因此需要进行必要的法律对其买卖行为进行规范.本文以商品房预售合同的生效要件以及预告登记这两个方面的问题为切入点,简单分析我国商品房期房买卖中的法律适用.     

预售资金政府监管模式疑难问题探析

商品房预售制度很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难,如何确保预售资金专款专用,维护购房人利益成为研究的热点。以天津为代表的政府监管模式较其他监管模式具有较强的优势,破解了预售资金监管中的一些疑难问题,值得借鉴和推广。     

我国房地产法预售制度存在的问题

期房预售引发的商品房投诉已成各地消协最难解决的纠纷,社会各阶层对此反响强烈,笔者从商品房预售行为的利与弊着手分析,建议尽早取消商品房预售制度.     

谈商品房预售制度

商品房预售也称期房买卖,属于商品房买卖的一种类型,它是指房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款,并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形势。     

对废除商品房预售制度的思考

今年两会期间，商品房预售制度再次成为“炮轰”的对象。有多名全国人大代表向大会提交议案，历数商品房预售制的各种“罪过”，要求修改《城市房地产管理法》，彻底取消商品房预售制度。     

预告登记与我国的商品房预售

预告登记制度的性质有物权说和债权说之争，从权利区分为本原性权利和功能性权利的视角界定预告登记，它是一科具有辅助功能的优先权。先买人的权利具有重要作用，商品房预售是预告登记制度发挥作用重要领域。预告登记有担保效力和顺位效力，预告登记的担保效力是顺位效力的前提，顺位效力是登记制度的核心效力。     

基于GARCH模型的直辖市商品房预售制度的稳定效应

利用四个直辖市期房与现房的价格数据,构建了现房价格波动的GARCH模型,实证研究了商品房预售制度对现房价格波动影响,结论表明,商品房预售制度对现房价格波动的稳定性有显著的影响,商品房预售制度通过信息传递,形成价格预期,减少现房的价格波动。     

刍议我国商品房预售制度

商品房预售帝l度自20世纪90年代实施以来，为房地产业的发展做出了巨大的贡献，但同时也暴露出了一些问题。近年来，有关商品房预售制度去留的争论此起彼伏。本文笔者通过对预售制度实施过程中存在问题的客观分析，从实际操作的角度，提出完善预售制度的方法，以期从根本解决问题。